พหลโยธิน: จุดบรรจบแห่งอนาคต อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ พุ่งทะยานสู่ศักยภาพใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ถือเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีพลวัตและความเคลื่อนไหวอย่างน่าสนใจที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญระหว่าง การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อพัฒนาโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ไปอีก 30 ปี เป็นมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ แต่ยังจุดชนวนให้เกิดการประเมินมูลค่าที่ดินในย่านนี้ให้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จนทะลุเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา
การยกระดับของพหลโยธิน: จากทำเลสู่ศูนย์กลางการเติบโต
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล สะท้อนถึงความเข้าใจอันลึกซึ้งในศักยภาพของพื้นที่นี้ การร่วมมือระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดมูลค่าสูงสุด การต่อสัญญาฉบับนี้จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเดิมทีมีมูลค่าผลตอบแทนอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท แต่การเจรจาใหม่นี้ได้เพิ่มมูลค่าขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการเติบโตและความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ตลอดสองทศวรรษที่ผ่านมา ย่านพหลโยธินได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียว การมาถึงของระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพนี้ ได้พลิกโฉมให้พหลโยธินกลายเป็นทำเลศักยภาพสูง เป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ ตอนเหนือเข้ากับใจกลางเมืองอย่างราบรื่น ไม่เพียงเท่านั้น ยังเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รองที่สำคัญ ต่อจากสุขุมวิท สีลม และสาทร การพัฒนาเมืองตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้ส่งเสริมให้พื้นที่นี้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และศูนย์กลางการจ้างงานที่น่าจับตา
การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นแม่เหล็กสำคัญของการเดินทางทางราง บวกกับโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เชื่อมต่ออย่างมีประสิทธิภาพ ได้ดึงดูดการลงทุนจากภาคเอกชนจำนวนมาก โรงแรมระดับสากล อาคารสำนักงานที่ทันสมัย และโครงการคอนโดมิเนียมหรูจากผู้พัฒนาชั้นนำ ต่างพากันเข้ามาปักหลักในบริเวณนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณรอบศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว
การผนึกกำลังของโครงการพัฒนา: สร้างอาณาจักรแห่งอนาคต
นอกเหนือจากโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ได้รับการต่อสัญญาเช่าแล้ว ยังมีโครงการพัฒนาขนาดใหญ่อื่นๆ ที่เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการมิกซ์ยูสของบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งมีศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว สิ้นสุดลง CPN มีวิสัยทัศน์ที่จะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่งนี้ เพื่อสร้างเป็นอาณาจักรค้าปลีกขนาดใหญ่ที่ครบวงจร
การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า จะเป็นการผนึกกำลังกับโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว บนที่ดิน รฟท. เพื่อสร้างจุดหมายปลายทางแห่งใหม่ที่ยิ่งใหญ่บนถนนพหลโยธิน และยกระดับให้เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การพัฒนาครั้งนี้ถือเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับคุณภาพชีวิตและเพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับพื้นที่อย่างยั่งยืน
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณการเติบโตที่ไม่อาจมองข้าม
ผลกระทบที่ชัดเจนที่สุดจากการพัฒนาและการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ คือ การพุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรงของราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ราคาที่ดินในปัจจุบันได้ทะยานไปสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับราคาที่ดินในย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่สูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่มีการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ที่ดินแปลงใหญ่แห่งนี้จึงกลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและความท้าทายในการพัฒนา
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ โดยระบุว่า มูลค่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และประเมินว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม นายโสภณ ได้ชี้ให้เห็นถึงประเด็นสำคัญที่ รฟท. ควรพิจารณา คือ การนำที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งให้ผลตอบแทนสูงนี้ ออกเปิดประมูลเพื่อส่งเสริมการแข่งขันที่เป็นธรรม อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญา ผู้เช่ารายเดิมย่อมมีสิทธิ์ในการขอเช่าต่อ ซึ่งคาดว่าทางเซ็นทรัลจะดำเนินการเช่นนั้น
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ อนุญาตให้สร้างอาคารได้สูงสุดถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ทำให้การรื้อถอนและสร้างอาคารใหม่บนที่ดินแปลงนี้มีความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจอย่างยิ่ง การพัฒนาโครงการในลักษณะเดียวกับ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่ ถือเป็นแนวทางที่มีศักยภาพสูง
การแข่งขันของกลุ่มทุน: เดิมพันบนทำเลทอง
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนชั้นนำหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี ก็เพื่อรักษาฐานที่มั่นเดิม และใช้เป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้คนมายังโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต หากที่ดินแปลงสำคัญนี้ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ก็จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อศักยภาพของโครงการใหม่ของเซ็นทรัลพัฒนา
วิวัฒนาการของสัญญาเช่า: จากวันวานสู่วันข้างหน้า
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน โดยเริ่มแรกเมื่อปี 2521 สิ้นสุดสัญญา 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นจึงมีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ด้วยมูลค่าผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้ออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนระหว่าง SRTA และ รฟท. และส่วนที่สองคือสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งขณะนี้คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว รอเพียงการอนุมัติจากบอร์ด รฟท. อีกครั้ง หากการประชุมคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งคาดว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569
การจับตาดูการพัฒนา: พหลโยธินสู่ศูนย์กลางแห่งใหม่
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งมีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ เป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างรวม 310,000 ตารางเมตร ซึ่งรวมถึงศูนย์การค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน การต่อสัญญาเช่าครั้งนี้เป็นการยืนยันว่าย่านพหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงแค่ทำเลทอง แต่กำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่น่าจับตามองยิ่งกว่าที่เคย
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ดิฉันมองว่าการพัฒนาที่เกิดขึ้นในย่านพหลโยธิน เป็นมากกว่าแค่การสร้างอาคารพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อสร้างระบบนิเวศที่สมบูรณ์แบบ ซึ่งจะส่งผลดีต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย การเติบโตทางเศรษฐกิจ และการพัฒนาเมืองโดยรวม หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการสัมผัสประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ทันสมัย ย่านพหลโยธินคือคำตอบที่คุณไม่ควรมองข้าม
คุณล่ะ พร้อมที่จะก้าวเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้หรือไม่? การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน ไม่เพียงแต่เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่า แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
