ศูนย์กลางแห่งใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ: พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พัฒนาสู่อนาคต 30 ปี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การเฝ้าติดตามพลวัตการพัฒนาของทำเลสำคัญ ถือเป็นหัวใจหลักของการประเมินศักยภาพและความคุ้มค่าในการลงทุน สำหรับใครก็ตามที่กำลังมองหาโอกาสทองใน “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณ “ห้าแยกลาดพร้าว” สถานการณ์ล่าสุดที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีมติสำคัญในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ออกไปอีก 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ถือเป็นสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ย่านนี้กำลังก้าวสู่ยุคใหม่ของการเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมที่สำคัญยิ่งกว่าเดิมของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญา: มากกว่าแค่การรักษาฐานลูกค้า
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ที่เห็นชอบให้กลุ่มเซ็นทรัลได้สิทธิเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินกว่า 47.22 ไร่ ต่อไปอีก 30 ปี เป็นมิติที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ไม่ใช่เพียงแค่การต่ออายุความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับผู้เช่ารายเดิม แต่เป็นการตอกย้ำศักยภาพอันไร้คู่แข่งของทำเลนี้ การเจรจาระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปที่น่าพอใจ ซึ่งหากบอร์ด รฟท. ให้ความเห็นชอบอีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ จะเป็นการปลดล็อกการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังจากสัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งแต่เดิมคาดการณ์ผลตอบแทนไว้ที่ 21,298 ล้านบาท
ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมหาศาล โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นกับ “ย่านพหลโยธิน” ตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมา การเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ไม่เพียงแต่ยกระดับการเดินทาง แต่ยังเปลี่ยนย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ อย่างแท้จริง เป็นจุดนัดพบสำคัญที่เชื่อมโยงผู้คนจากทั่วทุกสารทิศ ทำให้ “ทำเลทองย่านพหลโยธิน” กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม สาทร ซึ่งสอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการรองรับความเจริญในทุกมิติ
แม่เหล็กดึงดูดความเจริญ: มากกว่าแค่ห้างสรรพสินค้า
“เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในปัจจุบัน มิใช่เพียงห้างสรรพสินค้า แต่เป็นสัญลักษณ์ของการพัฒนาและเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของชาวกรุงเทพฯ การต่อสัญญาในครั้งนี้ มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์อย่างยิ่ง สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่กำลังพัฒนาอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการใหม่นี้คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินเดิมจะสิ้นสุดลง การพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าใหม่และศูนย์การค้าเดิม จะสร้างอาณาจักรค้าปลีกขนาดใหญ่ภายใต้แบรนด์เซ็นทรัลบนถนนพหลโยธิน ทำให้เกิด “ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” ที่แข็งแกร่งและครบวงจร
นอกเหนือจากโครงการของกลุ่มเซ็นทรัล บริเวณ “ห้าแยกลาดพร้าว” ยังเป็นที่ตั้งของ “สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์” (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ควบคู่ไปกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่ไร้รอยต่อ เป็นแรงดึงดูดสำคัญที่ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์จากผู้พัฒนาชั้นนำมากมาย
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สะท้อนศักยภาพที่แท้จริง
ความร้อนแรงของราคาที่ดินใน “ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว” เป็นสิ่งที่เห็นได้ชัดเจน ราคาที่ดินพุ่งสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความต้องการที่สูงลิ่วและศักยภาพที่แท้จริงของทำเลนี้ การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองฉบับใหม่ ที่เอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาบริเวณหัวมุม “ห้าแยกลาดพร้าว” ยิ่งเสริมให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพในการพัฒนาที่สูงมาก โดยผังเมืองฉบับใหม่ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้สามารถก่อสร้างอาคารได้มากถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและพัฒนาใหม่ จะสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล เทียบเคียงได้กับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เช่น “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ซึ่งสามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่กว่า 47 ไร่
การแข่งขันที่เข้มข้น: โอกาสสำหรับผู้ร่วมตลาด
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ใช่แค่กลุ่มเซ็นทรัลที่ให้ความสนใจ แต่ยังมีกลุ่มทุนชั้นนำอื่นๆ ที่จับตามองเช่นกัน อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าต่อไปอีก 20 ปี (จากสัญญาเดิมที่กำลังจะสิ้นสุด) เป็นการยืนยันว่า พวกเขาเห็นความเชื่อมโยงเชิงกลยุทธ์กับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และต้องการรักษาฐานธุรกิจหลักของตนเองไว้ การที่คู่แข่งรายอื่นจะเข้ามาครอบครองที่ดินแปลงนี้ ถือเป็นความท้าทายสำคัญต่อแผนการพัฒนาของกลุ่มเซ็นทรัล
ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินแปลง “สามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน” หรือที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ระบุว่า มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างห้างสรรพสินค้ากว่า 310,000 ตารางเมตร ซึ่งรวมถึงโซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าเดิมเริ่มต้นในปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี ครบกำหนดในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยมีผลตอบแทนตลอดอายุสัญญารวม 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และค่าเช่าที่ต้องจ่ายสำหรับปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
กระบวนการต่อสัญญา: ความโปร่งใสและความคาดหวัง
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ ส่วนแรก ระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาเดิม และส่วนที่สอง เป็นสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับ บจ. เซ็นทรัลฯ ทั้งสองฝ่ายได้ผ่านกระบวนการเจรจาและอนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว โดยต้องรอการพิจารณาอนุมัติอย่างเป็นทางการจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง ก่อนที่จะมีการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA, และ บจ. เซ็นทรัลฯ
สำหรับตัวเลขผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่คาดการณ์ไว้ที่ 33,000 ล้านบาทนั้น ยังต้องรอการยืนยันจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อย่างเป็นทางการอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่า มูลค่าที่ดินแปลงนี้สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน และการต่อสัญญาครั้งนี้เป็นการเพิ่มมูลค่าที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ
บทสรุป: ย่านพหลโยธิน – อนาคตของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการพัฒนา “ย่านพหลโยธิน” สู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ผนวกกับศักยภาพของภาคเอกชน โดยเฉพาะกลุ่มเซ็นทรัล ในการสร้างโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ จะยิ่งเสริมให้ย่านนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในอีก 30 ปีข้างหน้า “ย่านพหลโยธิน” จะไม่ใช่แค่ย่านที่มีห้างสรรพสินค้า แต่จะเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิต การทำงาน และการพักผ่อน ที่ครบวงจร เป็นย่านที่มีศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาทำเลทองเพื่ออยู่อาศัย การจับตาดูความเคลื่อนไหวและการพัฒนาในย่านนี้อย่างใกล้ชิด คือก้าวแรกที่สำคัญสู่โอกาสที่กำลังจะมาถึง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโต หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของทำเล “ย่านพหลโยธิน” และ “ห้าแยกลาดพร้าว” ขอเชิญติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลที่ทันสมัยที่สุด เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาอนาคตของกรุงเทพฯ ตอนเหนือไปด้วยกัน
