ทำเลทองพหลโยธิน: การต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าว จุดพลุราคาที่ดินพุ่งสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของทำเลศักยภาพหลายต่อหลายแห่งทั่วกรุงเทพมหานคร แต่การพัฒนาและการเติบโตของย่านพหลโยธินในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ การตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลนี้ในฐานะฮับคมนาคมและศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือเท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดชนวนให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งทะยานอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยมีราคาประเมินสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แรงส่งจากโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง: ยุคทองของพหลโยธิน
หลายปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธินได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญคือการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่เชื่อมโยงพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนเหนือเข้ากับใจกลางเมืองได้อย่างไร้รอยต่อ ส่งผลให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญ ไม่ต่างจากย่านธุรกิจหลักอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทร การมาถึงของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ยิ่งตอกย้ำบทบาทของพหลโยธินในฐานะฮับการคมนาคมแห่งอนาคต การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่เพียงแต่ดึงดูดผู้คนให้เดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวก แต่ยังกระตุ้นการเติบโตของเมือง สร้างความเจริญในหลากหลายมิติ ทั้งการเป็นย่านที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานใหม่ๆ
การเปลี่ยนแปลงตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งได้เพิ่มศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมให้ย่านนี้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น จากเดิมที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดงสำหรับการพาณิชยกรรม สามารถสร้างอาคารได้ประมาณ 3 แสนตารางเมตร ได้รับการปรับเพิ่มให้สามารถก่อสร้างได้สูงถึง 6 แสนตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนที่ดินแปลงดังกล่าวเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล นี่คือปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศต่างจับจ้องที่ดินแปลงนี้
เซ็นทรัลลาดพร้าว: มากกว่าแค่ศูนย์การค้า แต่คือจุดเปลี่ยนสำคัญ
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะเชื่อมโยงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัล ที่ตั้งอยู่บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า บนที่ดิน 49 ไร่ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาและคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 โครงการนี้เป็นรูปแบบมิกซ์ยูสที่จะประกอบด้วยศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และส่วนประกอบอื่นๆ การเชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวเดิม จะเป็นการสร้างอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์กลางธุรกิจที่ยิ่งใหญ่บนถนนพหลโยธิน กลายเป็น “ฮับแห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
สำหรับกลุ่มเซ็นทรัล การรักษาพื้นที่สำคัญอย่างเซ็นทรัลลาดพร้าวไว้ ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิม และต่อยอดศักยภาพของโครงการใหม่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งเป็น “จุดนัดพบ” และสัญลักษณ์สำคัญของย่านนี้มายาวนาน ควบคู่ไปกับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับที่สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลง แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดด
การประเมินมูลค่าที่ดินและผลตอบแทน: ตัวเลขที่สะท้อนศักยภาพ
มูลค่าผลตอบแทนจากการต่อสัญญาเช่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินแปลงนี้ได้อย่างชัดเจน หากเทียบกับมูลค่าผลตอบแทนเดิมตลอดสัญญาเช่า 20 ปี ที่ 21,298 ล้านบาท จะเห็นได้ว่ามูลค่าได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามผังเมืองใหม่
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพในการพัฒนาสูงมาก หากมีการรื้อถอนอาคารเดิมและพัฒนาโครงการใหม่ตามศักยภาพที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามผังเมืองฉบับใหม่ ก็อาจสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าเดิมมาก ซึ่งรูปแบบการพัฒนาอาจคล้ายคลึงกับโครงการอย่างดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่เดียวกัน
การแข่งขันและโอกาสสำหรับผู้เล่นในตลาด
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายค่าย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ารวมถึงกลุ่มเซ็นทรัลเองด้วย เหตุผลหลักคือการได้ครอบครองทำเลทองที่เชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูส และศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเกิดขึ้น การได้ที่ดินแปลงนี้ไปย่อมหมายถึงการเป็นคู่แข่งที่แข็งแกร่งของโครงการใหม่ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา
แม้ว่าตามเงื่อนไขสัญญาเดิม กลุ่มเซ็นทรัลจะได้รับสิทธิ์ในการเจรจาต่อสัญญาก่อน แต่การเปิดประมูลเพื่อสร้างการแข่งขันก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ รฟท. ควรพิจารณา เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อหน่วยงานและประเทศชาติ
อนาคตของพหลโยธิน: ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่ต้องจับตา
การต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการพัฒนาที่ยิ่งใหญ่ในย่านพหลโยธิน การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง การปรับปรุงผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนา และการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ย่อมส่งผลให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การเปลี่ยนแปลงนี้จะนำมาซึ่งโอกาสในการลงทุนมากมาย ไม่ว่าจะเป็นภาคอสังหาริมทรัพย์ การค้าปลีก การบริการ หรือแม้กระทั่งการจ้างงาน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหรืออาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ การศึกษาทำเลพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว จึงเป็นสิ่งที่พลาดไม่ได้ ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นนี้เป็นสัญญาณบ่งบอกถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้จึงถือเป็นการลงทุนที่มองการณ์ไกล
ก้าวต่อไปในย่านพหลโยธิน:
การตัดสินใจของ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงประวัติศาสตร์แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของทำเลพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจและการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับย่านนี้อีกมากมาย หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตของย่านศักยภาพแห่งนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด คือก้าวแรกที่คุณควรทำ
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าทำเลทองย่านพหลโยธิน – ก้าวเข้าสู่โอกาสการลงทุนที่เหนือกว่าในอนาคตอันใกล้!
