ทำเลทอง “พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว” สู่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่กรุงเทพฯ เหนือ: ส่องอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ดิฉันมีความเห็นว่า การขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569-2570 คือการยืนยันศักยภาพของทำเล “พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว” ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนใหญ่บริเวณ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเวลาอีก 30 ปี ซึ่งจะส่งผลกระทบที่ตามมาอย่างมหาศาลต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ และอาจเป็นตัวเร่งให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่น่าจับตา
การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” บทพิสูจน์ศักยภาพย่านพหลโยธิน
การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้มีมติสำคัญในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ขนาด 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลไปอีก 30 ปี โดยมีมูลค่าผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนอย่างต่อเนื่อง การต่อสัญญานี้ไม่ใช่แค่การรักษาสถานะเดิม แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงการลงทุนระยะยาวในอนาคตที่กำลังจะมาถึง
จากข้อมูลที่ทราบ การเจรจาระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้บรรลุข้อตกลงในหลักการเบื้องต้นแล้ว และกำลังรอการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง ข้อมูลการต่อสัญญาเช่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เพราะจะส่งผลต่อทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ ซึ่งปัจจุบันได้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือไปแล้ว ด้วยการเชื่อมต่อการเดินทางที่สะดวกสบายผ่านรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย และการอยู่ใกล้กับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์
“พหลโยธิน” ฮับแห่งใหม่: มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย
ย่านพหลโยธินกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จากเดิมที่เป็นเพียงเส้นทางผ่าน ปัจจุบันได้กลายเป็นทำเลศักยภาพสูง ที่ไม่เพียงแต่เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ แต่ยังเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่สำคัญอีกแห่งของกรุงเทพฯ โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่แข็งแกร่งหลายประการ:
โครงข่ายคมนาคมที่เหนือชั้น: การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้ยกระดับการเดินทางอย่างมหาศาล ทำให้การเข้าถึงใจกลางเมืองและพื้นที่อื่นๆ สะดวกสบายยิ่งขึ้น การเชื่อมต่อกับระบบรถไฟความเร็วสูงและรถไฟทางไกลที่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ยิ่งตอกย้ำให้ย่านนี้กลายเป็น “ฮับการเดินทาง” ที่แท้จริง
การพัฒนาโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่: การมาถึงของศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ โครงการนี้ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่จะเป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจร ประกอบด้วยพื้นที่เชิงพาณิชย์ พื้นที่สำนักงาน และอาจรวมถึงที่พักอาศัยในอนาคต การวางแผนเชื่อมต่อกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม ยิ่งสร้าง synergy ที่ทรงพลัง
การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท: ปัจจัยข้างต้น ดึงดูดให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้ามาลงทุนอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรู อาคารสำนักงานระดับพรีเมียม และโรงแรมที่มีมาตรฐาน การขยายตัวนี้สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการเติบโตของพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัย
“เซ็นทรัล พหลโยธิน” สร้างปรากฏการณ์ใหม่ในตลาดอสังหาฯ
การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โดยกลุ่มเซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN จะเป็นการสร้างอาณาจักรธุรกิจขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน โครงการนี้ถูกออกแบบมาเพื่อเป็น “Hub แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อผนวกกับการต่อสัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ทำให้เกิดการเชื่อมโยงที่ไร้รอยต่อ สร้างประสบการณ์ที่สมบูรณ์แบบให้กับผู้บริโภค และดึงดูดผู้คนจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่
การรวมโครงการเหล่านี้เข้าด้วยกันไม่เพียงแต่จะเพิ่มมูลค่าให้กับกลุ่ม CPN เท่านั้น แต่ยังเป็นการยกระดับมาตรฐานของ “ศูนย์กลางธุรกิจ” ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ให้เทียบเคียงได้กับย่านสุขุมวิท สีลม หรือสาทร
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณแห่งการลงทุนที่คุ้มค่า
สอดคล้องกับการพัฒนาที่เกิดขึ้น ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าวได้ทะยานสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงเกินกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ย่านนี้กำลังจะได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของราคาที่ดินจากโซนพหลโยธินตอนต้น ซึ่งราคาได้ขยับไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ที่เอื้อต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินที่หลากหลายขึ้นในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยิ่งเป็นปัจจัยเร่งให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ทำให้ที่ดินผืนนี้กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนระดับแนวหน้าของประเทศไทย การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัล จึงเป็นการตอกย้ำถึงความต้องการและศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนของทำเลนี้
นักวิเคราะห์มองการณ์ไกล: ความท้าทายและการเปิดโอกาส
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้ โดยประเมินว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลต้องการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวต่ออีก 30 ปี นับจากปี 2571 มูลค่าค่าเช่าอาจจะสูงถึง 3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมที่ 2 หมื่นล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 20 ปี
อย่างไรก็ตาม นายโสภณ ยังได้เสนอแนะประเด็นที่น่าพิจารณาว่า ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. และเป็นแปลงใหญ่ที่ให้ผลตอบแทนสูง รฟท. ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันอย่างแท้จริง แม้ว่าตามเงื่อนไขสัญญาจะต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อนก็ตาม การเปิดประมูลอาจนำมาซึ่งผลตอบแทนที่สูงขึ้นและสร้างโอกาสให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นๆ
ด้วยการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองใหม่ ที่อนุญาตให้ก่อสร้างได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การรื้อถอนและสร้างโครงการใหม่บนที่ดิน 47 ไร่ แห่งนี้ จะเป็นโอกาสอันดีในการสร้างโครงการที่มีมูลค่าสูงขึ้น สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชัน คล้ายกับโครงการ Dusit Central Park ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างสูง
การแข่งขันที่เข้มข้น: เมื่อกลุ่มทุนใหญ่หมายปอง
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวตกเป็นเป้าหมายของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี และที่สำคัญคือกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี (ขยายจาก 30 ปีที่กำลังจะต่อ) มีวัตถุประสงค์เพื่อรักษา “แม่เหล็ก” ทางธุรกิจ และเป็นฐานสำคัญในการต่อยอดโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในอนาคต การที่กลุ่มทุนอื่นได้ครอบครองที่ดินแปลงสำคัญนี้ไป อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อแผนการลงทุนและศักยภาพการแข่งขันของโครงการใหม่ของ CPN
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: บทพิสูจน์ความสัมพันธ์ระยะยาว
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มีประวัติยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 สิ้นสุดรอบแรก 30 ปี ในปี 2551 และต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญาแรก รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยค่าเช่าที่ต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
กระบวนการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้มีความซับซ้อน โดยแบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก คือ สัญญาระหว่าง SRTA กับ รฟท. และสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับกลุ่มเซ็นทรัล การที่คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขในหลักการแล้ว และกำลังรอการอนุมัติจากคณะกรรมการ รฟท. จะเป็นก้าวสำคัญในการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และกลุ่มเซ็นทรัล
อนาคตสดใส “พหลโยธิน” ยกระดับสู่ CBD ใหม่
การที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ยังคงเป็นศูนย์กลางธุรกิจและจุดนัดพบสำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ สะท้อนให้เห็นถึงการวางแผนธุรกิจที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวให้เข้ากับยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลงไป การต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาฐานเดิม แต่เป็นการลงทุนเพื่ออนาคตระยะยาว
ด้วยปัจจัยสนับสนุนทั้งหมดที่กล่าวมา ไม่ว่าจะเป็นโครงข่ายคมนาคมที่ครอบคลุม การพัฒนาโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ และการลงทุนจากภาคเอกชนจำนวนมาก ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว กำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว และจะเป็นทำเลทองที่น่าจับตามองอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการใช้ชีวิตและทำงานในอนาคตอันใกล้
บทสรุป:
การขับเคลื่อนของย่าน “พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว” ผ่านการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นมากกว่าเพียงข่าวการเช่าที่ดิน แต่เป็นการยืนยันศักยภาพของทำเล การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้จึงเป็นการลงทุนที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจ หรือกำลังวางแผนลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาแนวโน้มการพัฒนาในย่าน “พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว” จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดที่จะติดตามข่าวสารและความเคลื่อนไหวในทำเลทองแห่งนี้ เพื่อคว้าโอกาสในการเติบโตไปพร้อมกับ “ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” ที่กำลังจะเกิดขึ้น.
