พหลโยธิน: มหานครแห่งอนาคต ศูนย์กลางธุรกิจใหม่กรุงเทพฯตอนเหนือ และบทบาทสำคัญของ ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ ในการขับเคลื่อนการเติบโต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมาอย่างต่อเนื่อง แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังฉายภาพความเปลี่ยนแปลงที่น่าตื่นเต้นและมีนัยสำคัญอย่างยิ่งต่ออนาคตของเมืองหลวง การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยกลุ่มเซ็นทรัล เป็นมากกว่าแค่การขยายเวลาการดำเนินธุรกิจ แต่เป็นการยืนยันศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และเป็นพลังขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ ราคาที่ดินพหลโยธิน ทะยานสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
การพลิกโฉมของย่านพหลโยธิน: จากย่านชานเมืองสู่ศูนย์กลางคมนาคมและธุรกิจ
ตลอดระยะเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธินได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักคือการขยายตัวของระบบโครงข่ายรถไฟฟ้า โดยเฉพาะส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าสายสีเขียว การมาถึงของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญ ได้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและการพัฒนาเข้ามาสู่พื้นที่อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
เมื่อผนวกกับการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ย่านพหลโยธินได้กลายเป็นเสมือนสะพานเชื่อมที่สำคัญในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมหาศาลเข้าและออกจากเมือง ทำให้พื้นที่แห่งนี้ไม่ใช่เพียงย่านที่พักอาศัย แต่ได้กลายสภาพเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญ ล้อไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจ สู่การเป็นย่านพาณิชยกรรม แหล่งงาน และศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม สาทร ที่มีความเจริญหลั่งไหลเข้ามาอย่างไม่หยุดยั้ง สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งล่าสุดที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างสูง
ผมได้เห็นการเติบโตของธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการคอนโดมิเนียมหรูจากผู้พัฒนาชั้นนำระดับประเทศที่ทยอยเข้ามาเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียงกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งถือเป็นจุดนัดพบสำคัญที่เป็นที่รู้จักของคนกรุงเทพฯ มาอย่างยาวนาน
‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ ต้นแบบความสำเร็จ และการสานต่อศักยภาพของที่ดิน รฟท.
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมขนาด 47.22 ไร่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลเป็นเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 33,000 ล้านบาท โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และกำลังรอการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการ รฟท. ในลำดับต่อไป ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำความแข็งแกร่งของทำเลนี้
ตลอดอายุสัญญาเช่าเดิม 20 ปี (สิ้นสุด 18 ธันวาคม 2571) ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลได้รับผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ชัดเจนว่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่เป็นสัญลักษณ์ของการพัฒนาที่ประสบความสำเร็จ สามารถสร้างรายได้มหาศาลให้แก่ รฟท. และเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในย่านนี้
การต่อสัญญาครั้งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่เป็นการมองเห็นถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเล ซึ่งจะเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่กลุ่มเซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กำลังพัฒนาอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โดยโครงการดังกล่าวจะประกอบด้วยศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง
ความพิเศษของโครงการนี้คือการวางแผนการพัฒนาให้เกิดการเชื่อมโยงระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่กับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม ซึ่งจะสร้างเป็นอาณาจักรขนาดใหญ่ของ CPN บนถนนพหลโยธิน และยกระดับให้เป็นฮับแห่งใหม่ที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การพัฒนาในลักษณะนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าของพื้นที่โดยรวม และสร้างประสบการณ์ที่ครบวงจรให้กับผู้บริโภค
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: การลงทุนที่น่าจับตาในย่านพหลโยธิน
ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นกับ ราคาที่ดินพหลโยธิน นั้นร้อนแรงอย่างปฏิเสธไม่ได้ ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินบริเวณห้าแยกลาดพร้าวพุ่งสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่โซนต้นๆ ของพหลโยธินมีราคาที่ดินสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา
การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มโอกาสในการพัฒนาอาคารพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อการประเมินมูลค่าที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ทำให้ที่ดินแปลงสำคัญอย่างแปลงที่ตั้ง เซ็นทรัล ลาดพร้าว กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนชั้นนำของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การแข่งขันและโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับเมกะโปรเจกต์
จากข้อมูลที่ได้รับ ทราบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีกลุ่มทุนรายใหญ่หลายรายให้ความสนใจ นอกเหนือจากกลุ่มเซ็นทรัลแล้ว ยังมีกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ต่างก็เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนา
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ก็มีเหตุผลที่สมเหตุสมผล เพื่อหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้ากับคู่แข่งรายใหญ่ที่จะกลายเป็นคู่แข่งโดยตรงกับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่กำลังจะเปิดตัว การรักษาฐานลูกค้าเดิมและต่อยอดไปยังโครงการใหม่ จะเป็นกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งที่สุด
ในเชิงการประเมินมูลค่าที่ดินแปลงนี้ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า มูลค่าสัญญาเช่าใหม่ 30 ปี อาจมีมูลค่าสูงกว่า 33,000 ล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้ที่ 21,000 ล้านบาท ตลอดสัญญา 20 ปี
อย่างไรก็ตาม มีข้อคิดเห็นที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงนี้เป็นของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนสูง การเปิดประมูลเพื่อการแข่งขันอย่างเสรี อาจเป็นแนวทางที่สร้างประโยชน์สูงสุดให้แก่ รฟท. และเกิดการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญา สิทธิในการต่อสัญญาจะตกเป็นของผู้เช่ารายเดิมก่อน
จากผังเมืองรวมฉบับใหม่ ที่อนุญาตให้พัฒนาพื้นที่ได้สูงสุดถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการรื้อถอนและพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมดบนที่ดิน 47 ไร่ ก็มีศักยภาพที่จะสร้างอาคารที่หลากหลายฟังก์ชัน คล้ายคลึงกับโครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งสามารถตอบโจทย์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยและครบวงจรได้อย่างแท้จริง
รายละเอียดสัญญาและการดำเนินการในปัจจุบัน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือพื้นที่ตั้ง เซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติการเช่ามาอย่างยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกปี 2521 ครบสัญญา 30 ปีในปี 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการแบ่งการต่อสัญญาเช่าออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนแรกระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งมีการรายงานผลการเจรจาให้ที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. พิจารณา และส่วนที่สองระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ในรูปแบบการเช่าช่วง ซึ่งคณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขที่น่าพอใจแล้ว และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจาก รฟท.
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ซึ่งประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกรอบเวลาในการลงนามสัญญา คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 โดยขึ้นอยู่กับการพิจารณาและความพร้อมของ รฟท.
อนาคตที่สดใสของย่านพหลโยธิน: การลงทุนที่คุณไม่ควรมองข้าม
ในฐานะนักลงทุนที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมมองเห็นอนาคตที่สดใสของย่านพหลโยธิน การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว พร้อมกับการพัฒนาโครงการใหม่ของ CPN กำลังจะสร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้กับกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ย่านนี้จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ คมนาคม และไลฟ์สไตล์ที่สำคัญ เปรียบได้กับมหานครแห่งอนาคต
การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่เพียงแต่จะส่งผลดีต่อผู้ที่อยู่อาศัยและทำงานในพื้นที่ แต่ยังเป็นโอกาสทองสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและน่าจับตาอย่างยิ่ง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธินให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อคว้าโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตอันน่าทึ่งนี้.
