อสังหาริมทรัพย์ไทย: กลยุทธ์ AI, ความยั่งยืน และมาตรการปลดล็อกสินเชื่อ สู่การฟื้นตัวในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองเห็นภาพรวมและคาดการณ์แนวโน้มของตลาดคือหัวใจสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่เทคโนโลยีเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและปัจจัยภายนอกส่งผลกระทบอย่างมหาศาล การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026: AI-driven automation and scaling” ซึ่งจัดขึ้นเมื่อปลายปี 2568 ที่ผ่านมา ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ได้สะท้อนภาพอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นการนำเทคโนโลยี AI มาประยุกต์ใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพทางการตลาดและการขาย รวมถึงการผลักดันแนวคิดการพัฒนาที่ยั่งยืนและมาตรการสำคัญในการปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
AI Marketing: อาวุธลับใหม่ของดีเวลอปเปอร์ ยุคต้นทุนบีบคั้น
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดกำลังจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 หลายบริษัทเผชิญกับภาวะกำไรที่ลดน้อยลง ทำให้การบริหารจัดการต้นทุน โดยเฉพาะงบประมาณทางการตลาด กลายเป็นเรื่องเร่งด่วน
“ในสภาวะที่มาร์จิ้นเหลือน้อยมาก การหั่นงบประมาณ Fix Cost อย่างงบการตลาดจึงเป็นสิ่งจำเป็น” นายสุนทรกล่าว “เราต้องปรับลดสัดส่วนงบการตลาดจากสูตรเดิม 3% (Mass Media) + 2% (Promotion) หรือ 5% ลงมาเหลือ 4% ผ่านการนำ AI มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ”
ต้นทุนต่อลูกค้า (Cost Per Lead) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับบน อาจสูงเกิน 10,000 บาทต่อราย ขณะที่กลุ่มลูกค้ากลาง-บน ราคาบ้าน 5 ล้านบาท มีต้นทุนประมาณ 3,000-5,000 บาท การแข่งขันในปัจจุบันจึงมุ่งเน้นไปที่การลด Cost Efficiency ให้ต่ำลง และเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ตรงจุดมากขึ้น เพื่อให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพสูง ลดภาระงานของพนักงานขาย และเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
“ปกติลูกค้าอาจต้องเข้าชมโครงการกว่า 10 แห่ง กว่าจะเจอโครงการที่ใช่” นายสุนทรอธิบาย “แต่ด้วย AI เราสามารถลดการเข้าชมทางกายภาพ (Physical Site Visit) ลงเหลือเพียง 5 โครงการ ทำให้โอกาสในการตัดสินใจซื้อโครงการของเราเพิ่มสูงขึ้น”
โดยทั่วไป งบประมาณการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งแบ่งเป็นงบการตลาด 3% (60% ออนไลน์, 40% ออฟไลน์ เช่น ป้ายบิลบอร์ด) และอีก 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การลดงบประมาณทางการตลาดลง 1% เท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้ทันที 1% หากสามารถรักษาอัตราการขายและราคาขายได้เท่าเดิม
การนำ AI เข้ามาช่วยในกระบวนการที่เคยใช้การกรอกข้อมูลลูกค้าลงบน Excel เพื่อทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการออกใบแจ้งหนี้ กลายเป็นเรื่องที่สำคัญ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่มีความสามารถในการประมวลผลข้อมูลได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ พร้อมระบบแจ้งเตือนการชำระเงินตามกำหนด จะเข้ามาทดแทนกระบวนการแบบเดิม ๆ บริษัทชั้นนำในตลาดซอฟต์แวร์ CRM สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น Icon Framework และ Mango ERP ได้เข้ามามีบทบาทสำคัญ
นอกจากนี้ ระบบ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งเป็นเครื่องมือในการจำลองการออกแบบโครงการตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ และการบริหารจัดการโครงการอย่างครบวงจร ก็เป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ BIM ช่วยให้ซัพพลายเออร์ทุกภาคส่วนสามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียว ซึ่งจะนำไปสู่การบริหารจัดการพลังงานที่มีประสิทธิภาพ และการคำนวณ Carbon Footprint ที่แม่นยำ ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด AI for Construction ที่กำลังเป็นที่จับตามองในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
สำหรับเป้าหมายการทำงานในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้นำเสนอภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future: HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: มุ่งเน้นการออกแบบบ้านที่ประหยัดพลังงานอย่างยั่งยืน ผ่านแนวคิด Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคารให้เหมาะสม การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน และ Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาประยุกต์ใช้ เพื่อให้บ้านมีประสิทธิภาพในการใช้พลังงานสูงสุด เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ผู้อยู่อาศัยรู้สึกสบาย ประหยัดค่าใช้จ่าย มีสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้นจากการป้องกันภัยพิบัติต่างๆ
บ้านประหยัดไฟ และการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะเปียกและแห้งด้วยตนเอง การดำเนินการนี้ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะของครัวเรือน โดยมีเป้าหมายที่จะลดค่าใช้จ่ายจาก 60 บาทต่อเดือน ตามอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้เมื่อเดือนตุลาคม 2568 ลงเหลือ 20 บาท ตามกฎหมายเดิม
“หากคำนวณปริมาณขยะจากลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ ที่มีอยู่ประมาณ 170 บริษัท (โดยเฉพาะ 60-70 บริษัทที่ยังคงดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง) ซึ่งครอบคลุมโครงการเกือบ 2,000 โครงการ แต่ละโครงการเฉลี่ย 300 หลังคาเรือน หากการแยกขยะประสบความสำเร็จ จะช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล” นายสุนทรกล่าว “เจ้าของบ้านจะได้รับประโยชน์ทั้งในด้านการรักษ์โลก การประหยัดค่าใช้จ่าย และช่วยลดปัญหาภาวะโลกร้อน ปัญหาน้ำท่วม หรือการอุดตันของท่อระบายน้ำ ซึ่งถือเป็น ‘In Action’ ที่เราต้องการผลักดัน”
“บางแก้วโมเดล”: สู่เมืองอัจฉริยะ (Smart City) ต้นแบบ
เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนและสร้างมาตรฐานการพัฒนาเมืองให้ทัดเทียมระดับสากล แนวคิด “Smart City” กำลังเป็นที่น่าจับตามอง ประเทศไต้หวัน ซึ่งเคยเป็นประเทศเกษตรกรรม ก่อนจะพัฒนาสู่การเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี ด้วยการติดตั้งระบบ Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
นอกจากนี้ การจัดการระดับเมืองของไต้หวันยังโดดเด่นด้วยระบบป้องกันแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนล่วงหน้าได้ภายในไม่กี่วินาที ทำให้ประชาชนมีเวลาเพียงพอในการวางแผนเพื่อเอาตัวรอด รวมถึงระบบป้องกันภัยพิบัติน้ำท่วมที่มีโครงสร้างอุโมงค์ยักษ์เพื่อระบายน้ำออกจากเมืองอย่างรวดเร็ว พร้อมระบบแจ้งเตือนระดับน้ำเพื่อการอพยพอย่างทันท่วงที
สำหรับการยกระดับเมืองในประเทศไทย ควรเริ่มจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนน การออกแบบพื้นที่สาธารณะ ไปจนถึงการนำแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) มาประยุกต์ใช้ ด้วยการใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถดูดซับน้ำได้ เพื่อช่วยให้น้ำระบายลงสู่ดิน ลดปัญหาน้ำท่วมขังบนพื้นผิวคอนกรีต
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด โดยยึดหลักการไม่ฝืนธรรมชาติ สำหรับพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความหนาแน่นของพื้นที่อยู่อาศัยและลดความเสี่ยงจากปัญหาน้ำท่วม
“ปัจจุบัน เมืองที่กำลังศึกษาโมเดล Smart City อย่างจริงจังคือ อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ” นายสุนทรกล่าว “หน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. และเทศบาล มีนโยบายที่ชัดเจนในการป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบ Warning System เกี่ยวกับการเตือนภัยน้ำท่วม เพราะจังหวัดที่มีภาคอุตสาหกรรมจำนวนมากย่อมมีความเสี่ยงภัยที่สูงกว่า เช่น แก๊สระเบิด หรือสารเคมีรั่วไหล ดังนั้น Smart City ของแต่ละเมืองจึงมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงและภัยพิบัติที่คนในท้องถิ่นเผชิญ”
ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ลุ้นการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด
สถานการณ์ล่าสุด การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 มีมติเอกฉันท์ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% จาก 1.50% มาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี ซึ่งนับเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฝั่งผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนในโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก เช่น ภาษีนำเข้าสินค้าของสหรัฐอเมริกา และแนวโน้ม GDP ที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% ในปีหน้า ซึ่งสะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ปัจจัยเหล่านี้กระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน และถือเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะได้ซื้อสินค้าในราคาที่ย่อมเยาลง
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดสำหรับดีเวลอปเปอร์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 สูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ เฉลี่ยถึง 40% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดกู้ไม่ผ่านเฉลี่ยสูงถึง 60% หมายความว่า ประชาชน 6 ใน 10 ราย ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อการเป็นเจ้าของบ้านได้
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีข้อเสนอแนะ 2 มาตรการเร่งด่วน เพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้กู้ซื้อบ้าน ได้แก่
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลพิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต และหนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% มาคำนวณใหม่โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้ 2-3 เท่าตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ที่ประมาณ 6-7% เท่านั้น
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้าน โดยมีหลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (บสย.) เพื่อช่วยเหลือผู้กู้ใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ 10-20%
“แม้ กนง. จะลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ซึ่งถือเป็นข่าวดีสำหรับต้นทุนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่” นายสุนทรย้ำ
การพิจารณามาตรการเหล่านี้อย่างจริงจัง จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และนำพาภาคธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
ท่านสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับเทคโนโลยี Martech ในอสังหาริมทรัพย์ และแนวทางการพัฒนาที่ยั่งยืน เพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของท่านได้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง.
