อสังหาริมทรัพย์ไทย: ฝ่าวิกฤต สู่การเติบโตด้วยนวัตกรรมและความยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวิวัฒนาการของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้ การมองหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อขับเคลื่อนภาคธุรกิจให้ก้าวต่อไปจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง บทความนี้จะพาไปสำรวจภาพอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ ไทย โดยเน้นย้ำถึงกลยุทธ์สำคัญที่จะพาภาคส่วนนี้ให้พ้นจากจุดต่ำสุด และก้าวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2569
AI Marketing: อาวุธลับสู่ประสิทธิภาพที่เหนือกว่า
ในช่วงเวลาที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะต้นทุนที่สูงขึ้นและกำไรที่ลดน้อยลง การนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในการทำการตลาด หรือที่เรียกว่า AI Marketing กลายเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดค่าใช้จ่าย ผมมองว่านี่คือ “อาวุธลับ” ที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม สามารถแข่งขันกับผู้เล่นรายใหญ่ได้อย่างมีนัยสำคัญ
AI Marketing ช่วยให้เราเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าได้อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น โดยการวิเคราะห์ข้อมูลจำนวนมหาศาล (Big Data) เพื่อสร้างโปรไฟล์ลูกค้าแบบเฉพาะบุคคล (Personalized Targeting) ทำให้เราสามารถนำเสนอโครงการที่ตรงใจกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับการโฆษณาที่ไม่มีประสิทธิภาพ
ยกตัวอย่างเช่น แทนที่จะใช้งบประมาณการตลาดจำนวนมากไปกับการโฆษณาแบบ Mass Media ซึ่งอาจไม่ตรงกลุ่มเป้าหมายเสมอไป AI Marketing สามารถช่วยวิเคราะห์ว่าลูกค้ากลุ่มใดมีแนวโน้มที่จะสนใจโครงการประเภทใด และจะเข้าถึงพวกเขาได้อย่างไร ผ่านช่องทางดิจิทัลต่างๆ ที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ส่งผลให้ต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้า (Cost Per Lead) ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ในสภาวะที่ อสังหาริมทรัพย์ กำลังต่อสู้เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่เล็กลง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การตลาดที่เคยใช้สูตร “Fix Cost” แบบเดิมๆ ที่มักจะกันงบประมาณการตลาดไว้ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการสื่อสารการตลาด (Mass Media, Promotion) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย การนำ AI มาใช้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพของงบประมาณส่วนนี้ ทำให้สามารถลดการใช้จ่ายลงได้ เช่น จาก 5% เหลือ 4% แต่ยังคงได้ผลลัพธ์ที่เท่าเดิมหรือดีกว่า การลดค่าใช้จ่ายเพียง 1% นี้ สามารถส่งผลให้กำไร (Margin) เพิ่มขึ้นได้ทันที 1% หากสามารถรักษาปัจจัยอื่นๆ ไว้ได้
นอกจากนี้ AI ยังเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM) ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ระบบ CRM ที่ขับเคลื่อนด้วย AI สามารถจัดการข้อมูลลูกค้า ตั้งแต่การลงทะเบียน การส่งใบเสนอราคา การติดตามการขาย ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้และการผ่อนชำระ ระบบเหล่านี้ช่วยลดขั้นตอนที่ต้องทำด้วยมือ (Manual Work) ทำให้การทำงานรวดเร็ว แม่นยำ และลดข้อผิดพลาด ช่วยให้พนักงานขายมีเวลามากขึ้นในการให้คำปรึกษาและบริการลูกค้าแต่ละรายได้อย่างเต็มที่ ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นการสร้างความสัมพันธ์ระยะยาว
เทคโนโลยี BIM: กุญแจสู่การก่อสร้างที่ยั่งยืนและมีประสิทธิภาพ
นอกเหนือจากด้านการตลาดแล้ว เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ยังมีบทบาทสำคัญในการปฏิวัติกระบวนการก่อสร้างอีกด้วย ระบบ BIM (Building Information Modeling) คือหนึ่งในเทคโนโลยีที่ผมอยากเห็นการนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในหมู่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์
BIM เป็นมากกว่าซอฟต์แวร์ออกแบบ แต่เป็นกระบวนการทำงานร่วมกันที่สร้างแบบจำลองดิจิทัล 3 มิติ ของอาคาร ซึ่งรวมข้อมูลทุกอย่างตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง ไปจนถึงการบริหารจัดการอาคารตลอดอายุการใช้งาน ข้อดีที่สำคัญของ BIM คือการเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกภาคส่วน ตั้งแต่นักออกแบบ สถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา ไปจนถึงซัพพลายเออร์ สามารถทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์มเดียวกันได้แบบเรียลไทม์
สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างมหาศาลในการบริหารจัดการโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ทำให้เราสามารถมองเห็นปัญหาที่อาจเกิดขึ้นล่วงหน้า และแก้ไขก่อนที่จะสายเกินไป ช่วยลดการทำงานซ้ำซ้อน ลดข้อผิดพลาดในการก่อสร้าง และที่สำคัญที่สุด คือช่วยในการบริหารจัดการพลังงานและการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (Carbon Footprint) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ นี่คือแนวคิด “AI for Construction” ที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในปี 2569
Sustainable Housing: บ้านแห่งอนาคตเพื่อคนรุ่นใหม่
ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้ประกาศไว้ เป้าหมายสำคัญในปี 2569 คือการผลักดันการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน ซึ่งผมมองว่าเป็นการตอบรับกระแสโลกที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและความรับผิดชอบต่อสังคม
ประเด็นหลักมี 2 ส่วน คือ
Low Carbon Living: เน้นการออกแบบบ้านที่ช่วยลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ ผ่านการออกแบบ Passive Design เช่น การวางทิศทางอาคารให้เหมาะสมกับการรับแสงแดดและลมธรรมชาติ การเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและช่วยประหยัดพลังงาน รวมถึง Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในบ้าน ทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์ในด้านความสะดวกสบาย ประหยัดค่าใช้จ่าย และมีสุขภาพที่ดีขึ้น
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่สำคัญ การส่งเสริมให้ลูกบ้านรู้จักแยกขยะเปียกและขยะแห้ง จะช่วยลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัดในระบบของกรุงเทพมหานครได้เป็นจำนวนมาก ซึ่งนอกจากจะเป็นการช่วยรักษาสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะของผู้อยู่อาศัยด้วย
ผมเชื่อว่า การสร้างบ้านที่ประหยัดพลังงานและใส่ใจสิ่งแวดล้อม ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว ทั้งต่อผู้บริโภคและต่อโลกของเรา การที่เราสามารถนำเสนอ “บ้านประหยัดพลังงาน” ที่มีต้นทุนการอยู่อาศัยต่ำกว่า จะเป็นจุดขายที่สำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
Smart City: โมเดล “บางแก้ว” สู่การพัฒนาเมืองที่ยั่งยืน
แนวคิดการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City) กำลังเป็นที่จับตา และผมมองว่าประเทศไทยมีศักยภาพในการพัฒนาในด้านนี้อย่างมาก การศึกษาโมเดล “บางแก้ว” ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งกำลังมุ่งเน้นการป้องกันน้ำท่วม และพัฒนาระบบเตือนภัย เป็นตัวอย่างที่ดีของการเริ่มต้นพัฒนาเมืองให้ตอบสนองต่อความเสี่ยงและปัญหาที่เผชิญอยู่จริง
การพัฒนา Smart City ที่ประสบความสำเร็จนั้น ไม่ได้มีสูตรสำเร็จตายตัว แต่ต้องอาศัยการทำความเข้าใจบริบทและความเสี่ยงของแต่ละพื้นที่ ตัวอย่างเช่น ไต้หวัน ซึ่งเคยเป็นประเทศเกษตรกรรมมาก่อน ปัจจุบันได้พัฒนากลายเป็นเมืองที่อยู่อาศัยที่มีระบบ Smart Home ที่มีประสิทธิภาพสูง มีระบบป้องกันภัยพิบัติ เช่น แผ่นดินไหว และน้ำท่วม ที่ทันสมัย
สำหรับประเทศไทย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนน การออกแบบพื้นที่สาธารณะ ไปจนถึงการนำแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) มาใช้ เพื่อเพิ่มพื้นที่การซึมซับน้ำของพื้นผิว จะช่วยแก้ไขปัญหาการระบายน้ำในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้ การพัฒนาในระดับโครงการและหมู่บ้านก็ต้องสอดคล้องกัน ผู้พัฒนาควรพิจารณาถึงสภาพพื้นที่และข้อกำหนดผังเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่กำหนดว่าเป็นทางน้ำไหล (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดความหนาแน่นของการก่อสร้าง เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม
อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: มองการณ์ไกล พ้นจุดต่ำสุด
แม้จะมีปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจอยู่บ้าง เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่อาจชะลอตัว และแนวโน้ม GDP ที่ถูกปรับลดลง แต่ผมมองว่าภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังจะพ้นจากจุดต่ำสุดในปี 2568 และมีสัญญาณการฟื้นตัวในปี 2569
การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีมติลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง เป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาค อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะช่วยลดต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการที่ต้องการลงทุนในโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ความกังวลที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการในขณะนี้ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลักของภาค อสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอแนวทางสำคัญ 2 ประการต่อภาครัฐ เพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน ได้แก่:
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): ส่งเสริมให้ประชาชนสามารถนำบ้านมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินอื่นๆ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เช่น หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ซึ่งจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% มาไว้ด้วยกัน ทำให้สามารถลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมาก จาก 17-18% เหลือเพียง 6-7% ตามอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): การสร้างกลไกค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อสำหรับภาคอุตสาหกรรม โดยสถาบันการเงินเฉพาะกิจ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน และเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ หรือมีคุณสมบัติบางประการไม่ครบถ้วน แต่มีศักยภาพในการผ่อนชำระ สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
ผมเชื่อว่า มาตรการเหล่านี้ หากได้รับการผลักดันจากภาครัฐ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ และกระตุ้นให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง
ก้าวต่อไป: การปรับตัวคือหัวใจของการอยู่รอด
ในฐานะผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ เราต้องไม่หยุดนิ่งในการเรียนรู้และปรับตัว การนำเทคโนโลยีมาใช้ การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน และการสร้างสรรค์นวัตกรรม คือสิ่งที่จะทำให้เราสามารถฝ่าฟันอุปสรรค และก้าวไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย และแนวโน้มในอนาคต ผมขอเชิญชวนให้คุณศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม และพิจารณาแนวทางเหล่านี้เพื่อนำไปปรับใช้กับธุรกิจของคุณ การลงมือทำตั้งแต่วันนี้ จะเป็นก้าวสำคัญสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
