อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: กุญแจสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนด้วย AI และนโยบายสนับสนุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดนี้มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เทคโนโลยีได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทาง และเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 แนวโน้มเหล่านี้ยิ่งชัดเจนขึ้น ผมกำลังพูดถึงการนำปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานเท่านั้น แต่ยังเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนอีกด้วย
AI Marketing: อาวุธลับของดีเวลอปเปอร์ยุคใหม่
ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะพ้นจากจุดต่ำสุดในปี 2568 นั้น ดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อม กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมากในเรื่องของอัตรากำไร (Margin) ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ การแข่งขันที่ดุเดือดทำให้งบประมาณด้านการตลาด ซึ่งเคยถูกจัดสรรไว้ที่ 5% ของมูลค่าโครงการ (แบ่งเป็น 3% สำหรับการสื่อสารและการส่งเสริมการขาย และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย) ถูกบีบให้ลดลงเหลือเพียง 4% การลดต้นทุนเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่จำเป็นอย่างยิ่งเพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไร
นี่คือจุดที่ AI Marketing เข้ามามีบทบาทสำคัญ AI ไม่ได้เป็นเพียงเทคโนโลยีที่ช่วยให้เราทำงานได้เร็วขึ้น แต่เป็นเครื่องมือที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้จ่ายงบประมาณการตลาดได้อย่างมหาศาล จากประสบการณ์ของผม AI สามารถวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคในระดับบุคคล (Personalized Live Targeting) ได้อย่างแม่นยำ ทำให้เราสามารถนำเสนอโฆษณาและโปรโมชั่นที่ตรงกลุ่มเป้าหมายมากยิ่งขึ้น ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับการสื่อสารที่ไม่ตรงจุด
ลองพิจารณาต้นทุนต่อลูกค้าเป้าหมาย (Cost Per Lead – CPL) สำหรับการขายบ้าน ปัจจุบัน CPL สำหรับลูกค้ากลุ่มไฮเอนด์อาจสูงกว่า 10,000 บาทต่อราย ส่วนกลุ่มมีเดียม-เอนด์ ราคาบ้านประมาณ 5 ล้านบาท มี CPL อยู่ที่ 3,000-5,000 บาท AI Marketing ช่วยให้เราสามารถลด CPL เหล่านี้ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยการค้นหาลูกค้าที่มีคุณภาพสูงขึ้น และลดการทำงานที่ซ้ำซ้อนของพนักงานขาย ส่งผลให้พนักงานขายมีเวลามากขึ้นในการให้คำปรึกษาและสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า ส่งผลให้โอกาสในการปิดการขายเพิ่มสูงขึ้น
นอกจากนี้ AI ยังช่วยปรับปรุงกระบวนการทำงานภายใน ตั้งแต่การจัดการข้อมูลลูกค้า (CRM) ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้และการติดตามการชำระเงิน ระบบ CRM สมัยใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วย AI สามารถประมวลผลข้อมูลได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ และมีระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ ซึ่งช่วยลดข้อผิดพลาดและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
AI for Construction: ยกระดับการก่อสร้างสู่ยุคดิจิทัล
นอกเหนือจาก AI Marketing แล้ว เทคโนโลยี AI ยังมีศักยภาพในการปฏิวัติวงการก่อสร้างอีกด้วย แนวคิด Building Information Modeling (BIM) เป็นหนึ่งในเทคโนโลยีที่เรากำลังผลักดันอย่างจริงจัง BIM คือกระบวนการสร้างแบบจำลองดิจิทัลของโครงการก่อสร้าง ตั้งแต่การออกแบบไปจนถึงการบริหารจัดการตลอดอายุการใช้งาน ข้อดีที่สำคัญที่สุดของ BIM คือการเป็นแพลตฟอร์มกลางที่ทำให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ตั้งแต่ผู้ออกแบบ ผู้รับเหมา ไปจนถึงซัพพลายเออร์ สามารถทำงานร่วมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การใช้ BIM ควบคู่กับ AI ในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้าง จะช่วยให้เราสามารถบริหารจัดการพลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคำนวณ Carbon Footprint ได้อย่างแม่นยำ ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มความยั่งยืนที่เราให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ในปี 2569 เราคาดหวังที่จะเห็นการนำ AI for Construction มาใช้แพร่หลายมากขึ้น เพื่อยกระดับมาตรฐานการก่อสร้างในทุกมิติ
Advancing Sustainable Housing: บ้านเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
เป้าหมายหลักของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2569 คือการผลักดันแนวคิด “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future” หรือ HBA 2026 Sustainable Development In Action ซึ่งมุ่งเน้นไปที่สองประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: เราต้องการส่งเสริมการออกแบบบ้านที่ลดการปล่อยคาร์บอนไดออกไซด์ โดยเน้นการออกแบบ Passive Design ที่คำนึงถึงทิศทางการวางบ้านและการเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน รวมถึง Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่ผู้อยู่อาศัยประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย มีสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยจากภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ (Waste Management): เราตระหนักถึงความสำคัญของการจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการส่งเสริมให้ประชาชนแยกขยะเปียกและแห้ง สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะด้วยตนเอง ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัด แต่ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะสำหรับผู้อยู่อาศัยอีกด้วย การลดค่าใช้จ่ายนี้เป็นรูปธรรมที่สัมผัสได้ และยังสอดคล้องกับเป้าหมายการลดโลกร้อนอีกด้วย
การดำเนินงานตามแนวทาง “In Action” นี้ เริ่มต้นจากการสร้างความตระหนักในระดับครัวเรือน และขยายผลไปสู่การยกระดับมาตรฐานในระดับเมือง สู่การเป็น Smart City ที่ยั่งยืน
บางแก้วโมเดล: ต้นแบบ Smart City ของไทย
การยกระดับเมืองไทยสู่การเป็น Smart City ที่มีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องเริ่มต้นจากการวางรากฐานที่แข็งแกร่งในระดับครัวเรือนและชุมชน ตัวอย่างที่น่าสนใจคือ “บางแก้วโมเดล” ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเทศบาลตำบลบางแก้วได้ริเริ่มนโยบายในการป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบเตือนภัย ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในบริบทและความเสี่ยงเฉพาะของพื้นที่
การพัฒนา Smart City ไม่ได้มีรูปแบบตายตัว แต่ต้องปรับให้เข้ากับสภาพแวดล้อมและความต้องการของแต่ละเมือง ประเทศอย่างไต้หวัน ซึ่งเคยเป็นประเทศเกษตรกรรมมาก่อน ได้พัฒนาประเทศสู่การเป็น Smart City ที่ทันสมัย โดยให้ความสำคัญกับการสร้างบ้านอัจฉริยะที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี ควบคู่ไปกับการพัฒนาระบบป้องกันภัยพิบัติระดับเมือง เช่น ระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวและระบบป้องกันน้ำท่วม
สำหรับประเทศไทย เราควรเริ่มจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย ควบคู่ไปกับการออกแบบพื้นที่สาธารณะที่ชาญฉลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งแนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ ช่วยลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการและหมู่บ้านต้องคำนึงถึงสภาพภูมิประเทศและผังเมือง ไม่ฝืนธรรมชาติ หากพื้นที่ใดถูกกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงต่อน้ำท่วม
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังในการฟื้นตัว
การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อเร็วๆ นี้ ถือเป็นข่าวดีสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การลดดอกเบี้ยลง 0.25% สู่ระดับ 1.25% จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งดีเวลอปเปอร์ที่กำลังจะก่อสร้างโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยท้าทายอื่นๆ ที่ต้องเฝ้าระวัง เช่น ภาษีนำเข้าสินค้าจากสหรัฐอเมริกาที่อาจส่งผลกระทบต่อการส่งออกของไทย รวมถึงแนวโน้มการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ถูกปรับลดลง แสดงให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ซึ่งกดดันให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน
ในมุมมองของผม การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด หากมองอีกด้านหนึ่ง จะเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่อาจมีโอกาสได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น
การปลดล็อกสินเชื่อ: หัวใจสำคัญของการฟื้นตัว
ความกังวลที่หนักที่สุดสำหรับดีเวลอปเปอร์ในปัจจุบัน คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 สูงขึ้นอย่างน่าใจหาย โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40% ในทุกระดับราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60% หมายความว่า ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในกลุ่มนี้ 10 คน จะมีถึง 6 คนที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ นี่คืออุปสรรคสำคัญที่ทำให้ประชาชนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอแนวทางแก้ไขเร่งด่วน 2 มาตรการหลัก ได้แก่
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): การใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินเชื่ออื่นๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% มาเป็นสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (ประมาณ 6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ได้อย่างมากถึง 2-3 เท่า ทำให้การบริหารจัดการทางการเงินสะดวกสบายยิ่งขึ้น
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ที่ขาดเงินดาวน์ 10-20% เพื่อให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ เราเสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีหลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากสถาบันการเงินยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแท้จริง การปลดล็อกกลไกทางการเงินเหล่านี้ จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยเปิดประตูสู่การเป็นเจ้าของบ้าน และขับเคลื่อนการเติบโตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวทันเทคโนโลยีและพร้อมรับมือกับความท้าทายในอนาคต การนำ AI มาใช้ในการตลาดและการดำเนินงาน ควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน คือก้าวแรกที่สำคัญ มาสำรวจโอกาสและความเป็นไปได้ในการนำเทคโนโลยีและแนวคิดใหม่ๆ เหล่านี้มาปรับใช้กับธุรกิจของคุณ แล้วเราจะก้าวไปด้วยกันสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืน.
