“อสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่ยุคใหม่ ด้วย AI, ความยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อ”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอด 10 ปี ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งแต่ยุคที่การตลาดแบบดั้งเดิมยังคงครองตลาด มาจนถึงยุคดิจิทัลที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทสำคัญ และสำหรับปี 2569 นี้ เรากำลังก้าวเข้าสู่บทใหม่ ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสอันยิ่งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การนำปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, การให้ความสำคัญกับความยั่งยืนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย, และที่สำคัญที่สุด คือการหาทางออกเพื่อปลดล็อกปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง
AI: พลังขับเคลื่อนการตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
หนึ่งในหัวข้อที่น่าจับตามองที่สุดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของเทคโนโลยี Martech (Marketing Technology) และ AI ในการพลิกโฉมอุตสาหกรรมนี้ จากประสบการณ์ของผม การนำ AI มาใช้ในการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่กระแสแฟชั่น แต่เป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 นี้ ผู้พัฒนาโครงการต่างเผชิญกับความท้าทายด้านกำไรที่ลดน้อยลง การบริหารจัดการต้นทุนกลายเป็นเรื่องสำคัญยิ่งกว่าที่เคย งบประมาณด้านการตลาดแบบเดิมๆ ที่อาจจะตั้งไว้สูงถึง 5% ของมูลค่าโครงการ กำลังถูกปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายกลางและรายเล็ก การใช้ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า (Personalized Targeting) ทำให้เราสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ใช่ได้อย่างแม่นยำ ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับการโฆษณาที่ไม่ได้ผล
ลองจินตนาการถึง Cost Per Lead (CPL) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ที่อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย หรือแม้แต่กลุ่มลูกค้าบ้านราคา 5 ล้านบาท ที่มี CPL อยู่ที่ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI เข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ไม่เพียงแต่จะช่วยลดต้นทุนนี้ลง แต่ยังช่วยให้เราได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น พนักงานขายก็จะมีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้อย่างเต็มที่ และในฝั่งผู้บริโภค การเข้าชมโครงการจริงที่ตรงกับความต้องการก็จะลดลง จากเดิมที่อาจต้องเข้าชม 10 โครงการ เหลือเพียง 5 โครงการ ทำให้กระบวนการตัดสินใจซื้อรวดเร็วยิ่งขึ้น
AI ยังเข้ามาปฏิวัติกระบวนการทำงานภายในองค์กร ตั้งแต่การจัดการข้อมูลลูกค้า การทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงการออกใบแจ้งหนี้ ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่ขับเคลื่อนด้วย AI สามารถประมวลผลข้อมูลได้อย่างแม่นยำ รวดเร็ว และมีระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ ช่วยลดข้อผิดพลาดและเพิ่มความพึงพอใจของลูกค้า นอกจากนี้ ระบบ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งกำลังได้รับการผลักดันจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ก็เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ AI ในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงาน และการจัดการ Carbon Footprint ซึ่งจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน
ความยั่งยืน: ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็น
นอกเหนือจากเรื่องเทคโนโลยีแล้ว หัวข้อสำคัญอีกประการหนึ่งที่ผมมองว่าเป็นอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คือ “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” ซึ่งสะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการสร้างที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืน
ธีม “Sustainable Development In Action” นี้ เน้นการผลักดัน 2 ประเด็นหลัก:
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานเป็นหัวใจหลัก ทั้งการออกแบบ Passive Design เช่น ทิศทางของอาคาร การเลือกใช้วัสดุที่ช่วยกักเก็บและระบายความร้อนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และ Active Design เช่น การนำระบบ Smart Home เข้ามาช่วยบริหารจัดการการใช้พลังงานภายในบ้าน เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย สุขภาพดี และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟและการจัดการขยะ: การรณรงค์ให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการแยกขยะตั้งแต่ต้นทาง ซึ่งนอกจากจะเป็นประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อมแล้ว ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการกำจัดขยะ การร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการส่งเสริมการแยกขยะนี้ ถือเป็นก้าวสำคัญที่ลูกบ้านจะได้รับประโยชน์โดยตรงจากการลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ จากอัตราใหม่ที่ประกาศใช้ จะช่วยให้ลูกบ้านประหยัดเงินในกระเป๋า และในขณะเดียวกันก็มีส่วนช่วยลดปัญหาสิ่งแวดล้อม สร้างเมืองที่น่าอยู่ยิ่งขึ้น
การพัฒนาบ้านที่ยั่งยืน ไม่ใช่แค่การตอบสนองกระแส แต่เป็นการลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนทั้งในแง่ของการประหยัดพลังงาน การลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัย นี่คือสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ต้องให้ความสำคัญ
“บางแก้วโมเดล”: สู่เมืองสมาร์ทซิตี้ต้นแบบ
แนวคิดการพัฒนาสู่เมืองอัจฉริยะ (Smart City) กำลังเป็นที่พูดถึงกันอย่างกว้างขวาง และ “บางแก้วโมเดล” ที่อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ ถือเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจ ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมเห็นว่าการพัฒนา Smart City ต้องเริ่มจากการวางรากฐานที่แข็งแกร่งในระดับครัวเรือน แล้วค่อยๆ ขยายผลสู่ระดับเมือง
เมืองอย่างไต้หวัน ที่เคยเป็นเมืองเกษตรกรรม ก่อนจะพัฒนาสู่ชุมชนพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ได้พิสูจน์แล้วว่าการมีที่อยู่อาศัยแบบ Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี เป็นรากฐานสำคัญของการพัฒนาเมือง การมีระบบแจ้งเตือนภัยพิบัติที่แม่นยำ เช่น ระบบป้องกันแผ่นดินไหวและน้ำท่วม ที่สามารถแจ้งเตือนล่วงหน้าได้หลายวินาที ช่วยให้ประชากรสามารถวางแผนรับมือและลดความเสียหายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับประเทศไทย การยกระดับสู่ Smart City ควรเริ่มจากเมืองที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจัดการปัญหาน้ำท่วมในเขตเมือง แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่นำพื้นผิวถนนและพื้นที่สาธารณะที่สามารถซึมซับน้ำได้มาใช้ เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจอย่างยิ่ง ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) การปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา จะช่วยลดความเสี่ยงน้ำท่วมได้อย่างมีนัยสำคัญ
การพัฒนา Smart City ที่แท้จริง จะต้องสอดคล้องกับบริบทและความเสี่ยงของแต่ละพื้นที่ ผู้นำท้องถิ่นย่อมเข้าใจดีที่สุดว่าเมืองของตนเองเผชิญกับความเสี่ยงอะไร และต้องการการป้องกันแบบไหน
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังท่ามกลางความท้าทาย
การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพรวม การลดลงของต้นทุนทางการเงิน ย่อมส่งผลดีทั้งต่อผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ และต่อผู้บริโภคในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยกดดันที่สำคัญ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวน และแนวโน้ม GDP ของไทยที่อาจถูกปรับลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระยะต่อไป สิ่งเหล่านี้กระตุ้นให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย แต่ในอีกมุมหนึ่ง การแข่งขันที่รุนแรงนี้ ถือเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ความกังวลที่หนักหน่วงที่สุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 สูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% หมายความว่า ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ แม้จะมีกำลังผ่อนจ่ายก็ตาม
ปลดล็อกสินเชื่อ: วาระเร่งด่วนเพื่อภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้าน เป็นวาระเร่งด่วนที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังจากภาครัฐ ข้อเสนอแนะจาก 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มี 2 แนวทางสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกปัญหานี้:
การรวมหนี้ (Debt Consolidation): ปัจจุบัน ผู้บริโภคจำนวนมากมีภาระหนี้บัตรเครดิตและหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% หากมีการนำบ้านมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการรวมหนี้ จะสามารถลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมหาศาล โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 6-7% เท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้สามารถจัดการภาระทางการเงินได้ง่ายขึ้น
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ที่ขาดเงินดาวน์ 10-20% ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการกู้ไม่ผ่าน การมีกลไกการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในลักษณะเดียวกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) จะช่วยให้สถาบันการเงินมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลง แต่หากธนาคารยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การปลดล็อกสินเชื่อจึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะเปิดทางให้ผู้คนสามารถมีบ้านได้ และขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน
ในปี 2569 นี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ การนำเทคโนโลยี AI มาใช้ การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน และการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ จะเป็นปัจจัยชี้วัดความสำเร็จในการก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างแท้จริง
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านในฝัน หรือเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลและเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสที่กำลังจะมาถึง.
