การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: ยุทธศาสตร์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและกลยุทธ์การลงทุนที่หลากหลายในตลาดไทย การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่มีศักยภาพสูง ดีลนี้ไม่เพียงแต่เป็นการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์เพื่อตอกย้ำและขยายอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งกำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
การเจรจาต่อสัญญา: ความสมเหตุสมผลภายใต้บริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
หัวใจสำคัญของการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้อยู่ที่มูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 30 ปี ซึ่งจะเริ่มนับหลังจากสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลงในปี 2571 การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินมูลค่าที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลที่ได้รับ การลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้า ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปี ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้มูลค่าดีลนี้สมเหตุสมผล การปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคาร เพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และสร้างประสบการณ์ที่ดียิ่งขึ้นให้กับผู้มาใช้บริการ การวางแผนการลงทุนนี้ครอบคลุมระยะเวลา 4 ปีหลังสัญญาเริ่ม มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว
เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่สอง ที่กลุ่มเซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนราว 21,298 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 20 ปี การลงทุนในสัญญาใหม่นี้ แม้จะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่ก็สะท้อนถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินและศักยภาพทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ตลอดจนภาวะเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าเงินตามกาลเวลา การที่มูลค่าดีลไม่สูงเกินกว่าที่ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดแนวทางไว้ แสดงให้เห็นถึงการเจรจาที่ประสบความสำเร็จและเป็นประโยชน์ร่วมกัน
การวิเคราะห์จากกูรูอสังหาริมทรัพย์: กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
คุณวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การที่เซ็นทรัลเลือกต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาทนั้น ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ปัจจัยสำคัญคือการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมดอาจมีต้นทุนการลงทุนที่สูงกว่า 20,000 ล้านบาท และอาจไม่คุ้มค่าในเชิงผลตอบแทนจากการเช่าพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การที่ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าอาจถึงเพดานแล้ว ทำให้การสร้างอาคารใหม่เพื่อหวังเพิ่มค่าเช่าอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย การต่อสัญญาเพื่อปรับปรุงอาคารเดิมจึงเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดและมีความเสี่ยงต่ำกว่า การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลศักยภาพเช่นนี้ จำเป็นต้องพิจารณาถึงต้นทุน การคืนทุน และการแข่งขันในตลาดอย่างรอบด้าน
“ย่านพหลโยธิน” อาณาจักรใหม่ของกลุ่มเซ็นทรัล
สิ่งที่น่าจับตามองยิ่งกว่าคือการขยายตัวของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านพหลโยธิน ซึ่งถือเป็น “อาณาจักร” ที่กำลังก่อร่างสร้างตัวขึ้นอย่างชัดเจน นอกเหนือจากการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง กลุ่มเซ็นทรัลยังได้ลงทุนมหาศาลในโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน นี้ มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท ถูกออกแบบให้เป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยรวม 457,409 ตารางเมตร และยังมีแผนที่จะรองรับการจัดงานอีเวนต์ระดับโลกด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้า แต่ยังจะเป็นส่วนหนึ่งของแผนการพัฒนา มิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ ที่อาจรวมถึงอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ
การเปิดตัว เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ปลายปีนี้ จะเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ในฐานะ “Sub CBD” หรือศูนย์กลางธุรกิจรองของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งมีศักยภาพในการรองรับความเจริญที่ขยายตัวมาจากใจกลางเมือง การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึงสองแห่งในระยะประชิด จะยิ่งดึงดูดผู้คนและเพิ่มกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กลายเป็นทำเลทองสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ ประเภทต่างๆ
ศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน: บทพิสูจน์ของความเติบโต
ทำเลลาดพร้าว-พหลโยธิน กำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค ด้วยปัจจัยสนับสนุนหลายประการ
การคมนาคมที่สะดวกสบาย: การเป็นศูนย์กลางของเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองเป็นไปอย่างสะดวกสบาย เป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งผู้พักอาศัยและผู้ประกอบการ
ความหนาแน่นของประชากรและที่อยู่อาศัย: ย่านนี้มีโครงการที่พักอาศัยจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย ซึ่งเป็นฐานลูกค้าสำคัญของศูนย์การค้าและธุรกิจต่างๆ
การเติบโตของอาคารสำนักงาน: การขยายตัวของเมืองทำให้มีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก เป็นการเพิ่มจำนวนประชากรที่ทำงานในพื้นที่ ซึ่งส่งผลดีต่อธุรกิจค้าปลีกและบริการ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของภาครัฐและเอกชน เป็นการส่งเสริมการเติบโตของย่านนี้ในระยะยาว
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่การเป็นเกตเวย์แห่งใหม่
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒน์สกุล ได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์ในการพัฒนา เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ว่าจะเป็น “เกตเวย์” ที่ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่กรุงเทพฯ โซนเหนือ โครงการนี้จะเติบโตควบคู่ไปกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของย่าน ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของประชากร อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และระบบขนส่งมวลชน
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึงสองแห่งในระยะใกล้ ถือเป็นการสร้าง “Cluster” ทางการค้าที่แข็งแกร่ง ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญสำหรับการช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร และทำกิจกรรมสันทนาการ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้จึงมีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่ดีในอนาคต
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ
การพัฒนาของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์สำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
การเติบโตของย่าน CBD รอง: กรุงเทพฯ กำลังมีการกระจายตัวของศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ออกไปสู่ย่านรองต่างๆ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาและมีต้นทุนที่ดินที่ยังสามารถเข้าถึงได้เมื่อเทียบกับ CBD หลัก
การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส: โครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่รวมเอาที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรมไว้ในที่เดียว ยังคงเป็นที่นิยมและมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในยุคปัจจุบันที่ต้องการความสะดวกสบายและครบวงจร
การให้ความสำคัญกับประสบการณ์ผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาประสบการณ์ที่มากกว่าแค่การซื้อสินค้า แต่ต้องการสถานที่ที่สามารถใช้เวลาได้อย่างเพลิดเพลิน การออกแบบศูนย์การค้าให้มีพื้นที่กิจกรรม ที่พักผ่อน และร้านอาหารที่มีเอกลักษณ์ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดลูกค้า
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ยังคงเป็นตัวเร่งสำคัญในการผลักดันมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่ตั้งโครงการ
โอกาสและความท้าทายสำหรับนักลงทุน
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การพัฒนาของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ แต่ก็มาพร้อมกับความท้าทายเช่นกัน
โอกาส:
ศักยภาพการเติบโตของค่าเช่า: การขยายตัวของย่านและการเพิ่มขึ้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ จะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์ เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อค่าเช่า
การลงทุนในสินทรัพย์ที่มั่นคง: การลงทุนในอาคารพาณิชย์หรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงในระยะยาว
ความต้องการจากผู้ประกอบการ: การที่มีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่เกิดขึ้น จะเป็นการดึงดูดผู้ประกอบการรายอื่นๆ เข้ามาในพื้นที่ ทำให้เกิดการแข่งขันที่น่าสนใจ
ความท้าทาย:
ต้นทุนการลงทุนที่สูง: ราคาที่ดินในย่านนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนการลงทุนเริ่มต้นค่อนข้างสูง
การแข่งขันที่รุนแรง: การมีผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง จะทำให้การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ค่อนข้างสูง
การปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภค: พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการต้องพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์และรูปแบบธุรกิจอยู่เสมอ
บทสรุป: ยุทธศาสตร์สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นมากกว่าแค่การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ แต่คือการวางรากฐานสำหรับอนาคตของกลุ่มเซ็นทรัลในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การมองการณ์ไกล การลงทุนที่สมเหตุสมผล และการสร้าง ecosystem ที่ครบวงจร จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนย่านนี้ให้ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจและความเจริญที่สำคัญของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จะยังคงเป็นทำเลทองที่น่าจับตามองสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ การวางแผนเชิงกลยุทธ์เช่นนี้ จะนำมาซึ่งการเติบโตที่ยั่งยืนและประโยชน์ร่วมกันในระยะยาว
หากท่านกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพเช่นย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและประสบความสำเร็จ.
