อสังหาริมทรัพย์ไทย: การต่อสัญญาสู่ 3.3 หมื่นล้าน ณ ลาดพร้าว และการผงาดของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” พลิกโฉมกรุงเทพฯ เหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานคร ที่ซึ่งการลงทุนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ ได้สร้างผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภูมิทัศน์ของเมือง และบทบาทของศูนย์การค้าในฐานะศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและสังคมก็ยิ่งทวีความสำคัญ วันนี้เราจะมาเจาะลึกถึงสองพัฒนาการที่น่าจับตา ซึ่งกำลังจะส่งผลต่อการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ คือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวสำหรับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับอาณาจักรของเซ็นทรัลในย่านนี้
การประเมินมูลค่าและการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: กลยุทธ์ที่รอบคอบในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ข่าวเกี่ยวกับการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินกว่า 47 ไร่ ณ บริเวณลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่ระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นประเด็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งจากมุมมองของนักลงทุนและผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจดังกล่าวของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัทลูกอย่าง SRTA ที่จะพิจารณาข้อเสนอของบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในการประชุมวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของทำเลทองแห่งนี้ และความเชื่อมั่นในศักยภาพของเครือเซ็นทรัลในการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์
มูลค่าสัญญาใหม่ที่เพิ่มขึ้นจากสัญญาเดิม ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญของมูลค่าที่ดินและศักยภาพในการสร้างรายได้ของพื้นที่ การลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในให้ทันสมัย หลังจากที่อาคารมีอายุเกือบ 50 ปี เป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงการใช้งานต่อเนื่องและการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภค การลงทุนนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยยืดอายุการใช้งานของศูนย์การค้า แต่ยังเป็นการรักษาฐานลูกค้าเดิม และดึงดูดลูกค้าใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าที่อาจใกล้ถึงจุดอิ่มตัวแล้ว
ในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาให้ความสำคัญกับประสบการณ์ที่หลากหลายและออนไลน์มากขึ้น การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าระยะยาวสำหรับทรัพย์สินที่มีอยู่เดิม โดยมีการลงทุนเพื่อปรับปรุงให้ทันสมัย แทนที่จะเป็นการลงทุนสร้างโครงการใหม่ทั้งหมดในทำเลเดียวกัน ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การสร้างศูนย์การค้าใหม่ขนาดใหญ่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล และต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูง การใช้ประโยชน์จากโครงสร้างเดิมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงอยู่แล้ว จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าในระยะยาว
มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาทตลอด 30 ปี คิดเป็นมูลค่าเฉลี่ยประมาณ 1.1 พันล้านบาทต่อปี แม้จะดูสูงกว่าสัญญาครั้งที่สองที่จ่ายราว 2.1 หมื่นล้านบาทในช่วง 20 ปี แต่เมื่อประเมินจากอัตราเงินเฟ้อ การเติบโตของเศรษฐกิจ และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในช่วงเวลาดังกล่าว ถือว่าเป็นการต่อรองที่สมเหตุสมผล และสะท้อนถึงการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่รอบคอบ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การผงาดของศูนย์กลางใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ เหนือ
คู่ขนานไปกับการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ของกลุ่มเซ็นทรัลในการปั้นย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ของกรุงเทพฯ การลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท ในโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่นี้ บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการสร้างอาณาจักรใหม่ที่สมบูรณ์แบบ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่คือโครงการที่ครบวงจร ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โรงแรม ออฟฟิศ และที่สำคัญคือ Convention Hall ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติและคอนเสิร์ต นี่คือการลงทุนที่มองการณ์ไกล โดยคำนึงถึงเทรนด์ของการท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ (MICE – Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions) ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องในประเทศไทย
การมีศูนย์การค้าถึงสองแห่งในระยะห่างเพียง 300 เมตร คือ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะสร้าง Synergy ที่แข็งแกร่ง ส่งเสริมซึ่งกันและกัน และสร้าง Magnetic Effect ดึงดูดผู้คนจากทั่วทุกสารทิศ ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่ครบวงจรสำหรับทั้งการจับจ่ายใช้สอย การพักผ่อนหย่อนใจ การทำงาน และการจัดกิจกรรมต่างๆ
ทำเลที่ตั้งของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นั้นมีความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์อย่างยิ่ง การอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนหลักอย่าง BTS และ MRT ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เป็นปัจจัยสำคัญที่จะดึงดูดผู้เข้าใช้บริการให้เข้ามายังพื้นที่ โซนเหนือของกรุงเทพฯ กำลังมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งจากการเพิ่มขึ้นของประชากร การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และสถาบันการศึกษา การเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ จะช่วยตอบสนองความต้องการที่เพิ่มขึ้น และผลักดันให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญทัดเทียมกับโซนอื่นๆ ของเมือง
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์และโอกาสในการลงทุนในย่านพหลโยธิน
การพัฒนาเช่นนี้ย่อมส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ จากการประเมินของกูรูในวงการ มูลค่าที่ดินบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตและความต้องการในทำเลนี้
สำหรับนักลงทุนในตลาด อสังหาทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในย่านนี้ ถือเป็นโอกาสทอง การขยายตัวของย่านนี้จะสร้างความต้องการเช่าทั้งที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่สูงขึ้น ทั้งนี้ การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ดึงดูดผู้คนจำนวนมาก จะส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องในบริเวณใกล้เคียง ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร คลินิกเสริมความงาม โรงแรมขนาดเล็ก หรือแม้แต่บริการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์
ในมุมมองของ อสังหาริมทรัพย์ โดยรวม การลงทุนในย่านพหลโยธินมีความน่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้า หรือโครงการที่อยู่ในรัศมีของศูนย์การค้าแห่งใหม่เหล่านี้ นอกจากนี้ โครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ค้าปลีก ก็มีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนที่ดีจากการเติบโตของย่านนี้
อนาคตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ: “ศูนย์กลางการค้า” สู่ “ศูนย์กลางชีวิต”
การพัฒนาที่เกิดขึ้นที่ลาดพร้าวและพหลโยธิน ไม่ใช่เพียงแค่การสร้างศูนย์การค้า แต่เป็นการยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างโอกาสทางเศรษฐกิจ และพลิกโฉมภูมิทัศน์ของกรุงเทพฯ โซนเหนือให้กลายเป็นย่านที่น่าอยู่และน่าลงทุนอย่างแท้จริง
การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลแห่งนี้ การผสมผสานระหว่างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน โรงแรม และสถานที่จัดกิจกรรม จะสร้างระบบนิเวศที่สมบูรณ์แบบ ดึงดูดทั้งผู้อยู่อาศัย นักธุรกิจ และนักท่องเที่ยว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่กำลังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ จะเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว ทั้งจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินและการสร้างรายได้จากค่าเช่า
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่มีศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืนในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ย่านพหลโยธิน ถือเป็นทำเลที่ท่านไม่ควรพลาด การเกิดขึ้นของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการเสริมความแข็งแกร่งให้กับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” กำลังสร้างอนาคตใหม่ให้กับกรุงเทพฯ ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง
เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและแนะนำแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อสำรวจศักยภาพของย่านพหลโยธิน และค้นหาโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาที่ยิ่งใหญ่นี้.
