การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการรุกคืบ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ปั้นอาณาจักรค้าปลีกแห่งใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ การจับตาความเคลื่อนไหวของยักษ์ใหญ่ในธุรกิจค้าปลีกอย่างกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นเรื่องสำคัญยิ่งยวด เพราะแต่ละก้าวเดินของพวกเขามักสะท้อนถึงทิศทางและศักยภาพของตลาด รวมถึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงประวัติศาสตร์อย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” การวิเคราะห์ดีลนี้จึงไม่ใช่เพียงการดูตัวเลข แต่คือการถอดรหัสกลยุทธ์ธุรกิจค้าปลีกที่กำลังจะพลิกโฉมภูมิทัศน์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ประเด็นหลัก: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท
ข่าวการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นหัวข้อข่าวที่สร้างความฮือฮาในแวดวง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ไม่น้อย การต่อรองระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในครั้งนี้ มีการประเมินมูลค่าที่สูงขึ้นจากสัญญาเดิม ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลและแบรนด์ “เซ็นทรัล” เอง
สัญญาใหม่นี้ครอบคลุมพื้นที่ 47.22 ไร่ ที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาที่นำเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 และกำลังจะได้รับการพิจารณาอีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 นี้ กำหนดให้มีระยะเวลา 30 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601
มูลค่า 33,000 ล้านบาท ไม่ได้เป็นเพียงค่าเช่าตลอดอายุสัญญา แต่ยังรวมถึงข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมจากเซ็นทรัลไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อการปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด ซึ่งถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาว่าอาคารศูนย์การค้าแห่งนี้มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การลงทุนครั้งใหญ่นี้จะช่วยยืดอายุการใช้งานและยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภคให้ทันสมัยยิ่งขึ้น โดยเซ็นทรัลมีแผนจะใช้เวลา 4 ปีในการปรับปรุงหลังสัญญาเริ่มนับหนึ่ง
วิเคราะห์ดีล: ความสมเหตุสมผลในบริบทเศรษฐกิจและตลาด
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ผมมองว่ามูลค่าดีลกว่า 33,000 ล้านบาท ถือว่ามีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้ทัศนะว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็น 30 ปี ด้วยมูลค่าที่เสนอ ถือว่าเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
ประการแรก การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีโครงสร้างแข็งแรงและมีฐานลูกค้าเดิมอยู่แล้ว ย่อมมีต้นทุนต่ำกว่าการสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้งบประมาณสูงถึง 20,000 ล้านบาท หรือมากกว่านั้น การลงทุนเพื่อปรับปรุงให้ทันสมัยจึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ประการที่สอง ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” น่าจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว การพยายามเพิ่มค่าเช่าในอัตราที่สูงเกินไป อาจส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายย่อย และอาจไม่สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งหันไปให้ความสำคัญกับประสบการณ์ที่หลากหลายและคุ้มค่ามากขึ้น
ประการที่สาม การต่อสัญญาในระยะยาว 30 ปี ทำให้เซ็นทรัลสามารถวางแผนการลงทุนและการตลาดได้อย่างต่อเนื่อง สร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจ และรักษาฐานลูกค้าในทำเลทองแห่งนี้ไว้ได้
เมื่อเปรียบเทียบกับสัญญาครั้งก่อน ซึ่งเซ็นทรัลจ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท ตลอด 20 ปี การเพิ่มขึ้นของมูลค่าดีลในครั้งนี้ ถือเป็นการสะท้อนถึงการเติบโตของตลาดและความมั่นคงของธุรกิจค้าปลีกภายใต้การบริหารของเซ็นทรัล แม้จะไม่ใช่การเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด แต่ก็แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การปั้นอาณาจักรค้าปลีกใหม่ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
นอกจากการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แล้ว สิ่งที่น่าจับตาไม่แพ้กันคือ การรุกคืบของเซ็นทรัลในการสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ที่จะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569
โครงการนี้ตั้งอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ห่างจาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพียง 300 เมตรเท่านั้น นี่คือการตอกย้ำกลยุทธ์ของเซ็นทรัลในการสร้าง “Sub CBD” หรือศูนย์กลางธุรกิจรองในโซนเหนือของกรุงเทพฯ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ใช่เพียงศูนย์การค้า แต่เป็นโครงการแบบ มิกซ์ยูส ที่ครบวงจร ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน และมีศักยภาพในการพัฒนาโรงแรม รวมถึงยังมีคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ที่ออกแบบมาเพื่อรองรับอีเวนต์ระดับโลก การลงทุนครั้งนี้สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ต้องการดึงดูดผู้คนจากทั่วทั้งกรุงเทพฯ และนักท่องเที่ยว ให้เข้ามาใช้บริการ สร้างความคึกคักให้กับย่านพหลโยธิน
การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลถึงสองแห่งที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน ถือเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดย “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะทำหน้าที่เป็น “เกตเวย์” ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ จากกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ในขณะที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะยังคงเป็นฐานที่มั่นหลัก ที่จะได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย การผนึกกำลังของสองโครงการนี้ จะเสริมสร้างศักยภาพให้ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน กลายเป็นแหล่งรวมกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคมที่สำคัญ
ศักยภาพของทำเล: พหลโยธิน-ลาดพร้าว ย่านแห่งอนาคต
ทำเลที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” อยู่ในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ซึ่งเป็นย่านที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว จากปัจจัยหลายประการ:
ความหนาแน่นของประชากร: ย่านนี้มีที่อยู่อาศัยหนาแน่น ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัย รวมถึงอาคารสำนักงานจำนวนมาก ทำให้มีกำลังซื้อสูง
โครงสร้างพื้นฐานคมนาคม: การมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT ผ่าน ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เป็นจุดดึงดูดสำคัญสำหรับทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
สถาบันการศึกษาและสถานพยาบาล: การมีสถาบันการศึกษาชั้นนำและโรงพยาบาลหลายแห่งในบริเวณใกล้เคียง ยิ่งเพิ่มศักยภาพของทำเลให้เป็นศูนย์กลางแห่งการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิต
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในโซนนี้ จึงมีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
โอกาสและอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปี 2569
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ผมมองว่าปัจจัยขับเคลื่อนตลาด ณ ปัจจุบัน มีทั้งโอกาสและความท้าทาย
โอกาส:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ: การท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคัก และการลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน สร้างแรงส่งเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความต้องการที่อยู่อาศัย: แม้จะมีซัพพลายในตลาดมาก แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
การพัฒนาโครงข่ายคมนาคม: โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ใกล้รถไฟฟ้า ในทำเลใหม่ๆ
การเติบโตของธุรกิจค้าปลีก: การลงทุนของเซ็นทรัลและผู้ประกอบการรายอื่น แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของตลาดค้าปลีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการ อสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส
ความท้าทาย:
กำลังซื้อของผู้บริโภค: แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัว แต่กำลังซื้อของคนหมู่มากยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตา การแข่งขันด้านราคาอาจรุนแรงขึ้น
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: การเติบโตของ E-commerce และการเปลี่ยนแปลงไลฟ์สไตล์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
กฎระเบียบและการผังเมือง: การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลต่อต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้าง
บทสรุป: กลยุทธ์เชิงรุกสู่การเป็นผู้นำตลาดค้าปลีก
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในมูลค่ามหาศาลและการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่ยิ่งใหญ่ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์เชิงรุกของกลุ่มเซ็นทรัลในการตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดค้าปลีกไทย และการสร้างอาณาจักรธุรกิจที่แข็งแกร่งในทำเลที่มีศักยภาพสูง
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ ไม่ใช่เพียงการสร้างศูนย์การค้า แต่คือการปั้นย่านให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและไลฟ์สไตล์ใหม่ การจับตาดูความคืบหน้าของโครงการเหล่านี้ จะทำให้เราเห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์เมืองกรุงเทพฯ และทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในอนาคตอันใกล้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มการพัฒนา คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และ บ้านเดี่ยวกรุงเทพฯ ในทำเลศักยภาพ การศึกษาความเคลื่อนไหวของยักษ์ใหญ่อย่างเซ็นทรัล จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดโอกาสในการคว้าความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเติบโตนี้!
