การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
ในวันที่ 15 มกราคม 2569 คณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) จะมีการประชุมเพื่อพิจารณาข้อเสนอการต่อสัญญาเช่าที่ดิน ณ บริเวณสถานีลาดพร้าว อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันโด่งดัง ดีลครั้งนี้ถือเป็นหมุดหมายสำคัญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นระยะเวลา 30 ปี และการลงทุนปรับปรุงครั้งใหญ่ของอาคารเดิม โดยมีแหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. ยืนยันว่า ผลการเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้เสร็จสิ้นเป็นที่เรียบร้อย และผ่านการตรวจสอบจากคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. แล้ว
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ครั้งนี้ ครอบคลุมพื้นที่ 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 สัญญาใหม่ที่เสนอมานี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึง 18 ธันวาคม 2601 รวมระยะเวลา 30 ปี มูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยผลตอบแทนตลอดอายุสัญญา และการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด ซึ่งถือเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงอายุของอาคารที่ผ่านการใช้งานมาเกือบ 50 ปี
วิเคราะห์มูลค่าดีล: ความเหมาะสมท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมมองว่ามูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว นี้ ถือเป็นราคาที่มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับผลตอบแทนจากการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ที่เซ็นทรัลได้จ่ายไปกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี การเพิ่มขึ้นของมูลค่านี้ แม้จะดูไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับสัญญาครั้งก่อน แต่ก็ถือว่ามีการปรับตัวขึ้นตามแนวทางที่ ร.ฟ.ท. ได้กำหนดไว้
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้การลงทุนครั้งนี้สมเหตุสมผล คือ การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีอยู่แล้ว การปรับปรุงอาคารเก่าให้ทันสมัยและสามารถใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพ เป็นกลยุทธ์ที่คุ้มค่ากว่าการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนมหาศาล นอกจากนี้ ค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้รับการประเมินแล้วว่า น่าจะถึงจุดสูงสุด (Ceiling) ในสภาวะตลาดปัจจุบันแล้ว การสร้างอาคารใหม่ที่อาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่ส่งผลให้สามารถเพิ่มค่าเช่าได้มากพอที่จะครอบคลุมต้นทุนที่สูงขึ้น อีกทั้งสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและความเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ก็เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การขยายอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การลงทุนใน เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ห่างจาก เซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของเครือเซ็นทรัล ในการสร้างอาณาจักร อสังหาริมทรัพย์ ที่แข็งแกร่งในย่านพหลโยธิน โครงการนี้มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 บนพื้นที่ 49 ไร่ ประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตร.ม. และคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตร.ม. ซึ่งจะรองรับกิจกรรมและอีเวนต์ระดับนานาชาติ
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงแค่ศูนย์การค้า แต่ยังจะเป็นส่วนสำคัญในการผลักดันให้ย่านพหลโยธิน กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ การพัฒนาโครงการนี้จะช่วยดึงดูดความต้องการใหม่ๆ (New Demand) เข้ามาสู่พื้นที่ และเติบโตควบคู่ไปกับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่เป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกของเครือฯ ในย่านนี้
อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า: ศักยภาพของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน
ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ถือเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง จากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ทั้งสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งเชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย มีการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาชั้นนำ ทำให้ย่านนี้มีความต้องการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ที่สูง
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง เซ็นทรัล ลาดพร้าว และ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ สร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิต ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้ใกล้แตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและมูลค่าที่แท้จริงของทำเล
การลงทุนปรับปรุง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: สู่การเป็นศูนย์กลางการค้าและไลฟ์สไตล์ที่สมบูรณ์แบบ
การลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท ในการปรับปรุง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นการลงทุนที่สำคัญยิ่งยวด โดยมีแผนการดำเนินการปรับปรุงให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับจากวันที่สัญญาเช่าใหม่เริ่มมีผลบังคับใช้ การปรับปรุงนี้จะครอบคลุมถึงอาคารและระบบต่างๆ ภายใน ซึ่งจะช่วยยกระดับประสบการณ์ของลูกค้าให้ดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบพื้นที่ใหม่ การนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยมาใช้ และการเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
การลงทุนปรับปรุงครั้งใหญ่นี้ สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของเซ็นทรัล ในการรักษาความเป็นผู้นำในธุรกิจค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุง เซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่เพียงแต่จะทำให้ศูนย์การค้ามีความทันสมัยน่าสนใจ แต่ยังเป็นการเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันกับศูนย์การค้าใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต รวมถึงการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ: ศักยภาพการเติบโตที่ยังไม่สิ้นสุด
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เช่น เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และการต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงศักยภาพการเติบโตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งกำลังก้าวสู่การเป็น Sub CBD (Sub Central Business District) ที่สำคัญ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่เชื่อมโยงทั่วถึง ประกอบกับการขยายตัวของภาคธุรกิจและการอยู่อาศัย ทำให้ย่านนี้เป็นที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ การเข้าถึงทำเลที่มีศักยภาพสูงเช่นนี้ อาจต้องพิจารณาทางเลือกที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมการลงทุนปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความมุ่งมั่นของเครือเซ็นทรัลในการเป็นผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย การพัฒนาโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับย่านพหลโยธิน และยกระดับให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ
ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การตัดสินใจลงทุนของเครือเซ็นทรัลในครั้งนี้ ถือเป็นการมองการณ์ไกล ที่จะรักษาฐานลูกค้าเดิม และขยายฐานลูกค้าใหม่ พร้อมทั้งสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในย่านพหลโยธินและกรุงเทพฯ โซนเหนือ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับความต้องการของท่าน.
