เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน: สัญญาเช่า 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท สู่การยกระดับศูนย์กลางธุรกิจภาคเหนือของกรุงเทพฯ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเคลื่อนไหวและพัฒนาการของตลาดที่ดินและโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับตัวและการลงทุนของกลุ่มทุนใหญ่ที่มองการณ์ไกล วันนี้ผมอยากจะพาท่านผู้อ่านสำรวจดีลสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ นั่นคือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สู่ระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่ามหาศาลถึง 3.3 หมื่นล้านบาท นี่ไม่ใช่เพียงการต่อสัญญาเช่า แต่เป็นการประกาศกร้าวถึงการลงทุนเพื่ออนาคตของเครือเซ็นทรัลในทำเลศักยภาพแห่งนี้
เบื้องหลังดีลประวัติศาสตร์: การเจรจาที่การรถไฟฯ
รายงานจากแหล่งข่าววงในของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เผยให้ทราบว่า การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อปลายปี 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินแปลงงาม ซึ่งมีพื้นที่กว่า 47.22 ไร่ บริเวณถนนพหลโยธิน ที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันเป็นที่รู้จักกันดี สัญญาเช่าปัจจุบันกำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ทว่า บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้ดำเนินการเจรจาต่อรองกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
ผลการเจรจาดังกล่าวได้ถูกส่งต่อให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. เพื่อตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญที่แสดงถึงความรอบคอบในการบริหารจัดการทรัพย์สินของรัฐ ก่อนจะนำเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 โดยในที่ประชุมครั้งสุดท้าย จะมีการชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับการลงทุนที่คาดว่าจะสูงถึง 4,500 ล้านบาท ซึ่งจะครอบคลุมการปรับปรุงและพัฒนาทรัพย์สินต่างๆ ตลอดอายุสัญญา
สัญญาใหม่ 30 ปี: การลงทุนเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีระยะเวลายาวนานถึง 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ถือเป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควรสำหรับการวางแผนธุรกิจและการลงทุนในระยะยาว หัวใจสำคัญของข้อเสนอนี้คือการลงทุนเพิ่มเติมของทางเซ็นทรัล ที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว และผ่านการใช้งานมาอย่างยาวนาน การปรับปรุงครั้งใหญ่นี้จะครอบคลุมถึงการยกระดับโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมด เพื่อให้ทันสมัยและตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
แผนการลงทุนนี้คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 4 ปี นับตั้งแต่สัญญาฉบับใหม่เริ่มมีผลบังคับใช้ การรวมมูลค่าผลตอบแทนตลอด 30 ปี ที่ทางเซ็นทรัลจะต้องจ่ายค่าเช่า รวมเป็นเงินกว่า 33,000 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่น่าสนใจอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนต่อศักยภาพของทำเลแห่งนี้
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: ดีลที่สมเหตุสมผลภายใต้สภาวะตลาด
จากมุมมองของผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่า 10 ปี ดีลนี้ถือว่าสมเหตุสมผลเป็นอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยแวดล้อมต่างๆ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท เป็นราคาที่เหมาะสม เพราะเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีอยู่แล้ว และเชื่อว่าค่าเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าเองก็ใกล้จะถึงจุดสูงสุดแล้ว
ในเชิงการตลาด การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดอาจต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมหาศาล ซึ่งอาจสูงกว่า 20,000 ล้านบาท และอาจไม่คุ้มค่ากับการเช่าเพียง 30 ปี และไม่ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อพิจารณาสภาพเศรษฐกิจปัจจุบันที่ยังมีความผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว การต่อยอดจากฐานเดิมและปรับปรุงให้ทันสมัยจึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน: การปั้นอาณาจักรใหม่ ยกระดับ CBD โซนเหนือ
แต่ดีลการต่อสัญญาเช่านี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพใหญ่ที่ใหญ่กว่านั้น ในอีกมุมหนึ่ง เครือเซ็นทรัลกำลังเร่งเครื่องขยายอาณาจักรของตนเองอย่างไม่หยุดยั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านพหลโยธิน ซึ่งถือเป็นทำเลทองที่กำลังจะถูกปลุกปั้นให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
โครงการที่โดดเด่นที่สุดในขณะนี้คือ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ ที่ลงทุนด้วยงบประมาณกว่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับโลก การเปิดตัวของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน นี้ จะเสริมทัพความแข็งแกร่งให้กับ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร สร้างเป็นมิกซ์ยูสคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ที่จะดึงดูดผู้คนจากทั่วสารทิศ
การลงทุนใน เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่ได้เป็นเพียงการสร้างศูนย์การค้าใหม่ แต่เป็นการสร้าง “Sub CBD” ที่จะรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากร ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และที่สำคัญคือการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน ทั้ง BTS และ MRT ที่มีอยู่เดิม การพัฒนาครั้งนี้จะสร้างพลวัตใหม่ให้กับย่านนี้ ทำให้คึกคักขึ้น และมีศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า: โอกาสและการเติบโต
การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เช่นนี้ ย่อมส่งผลโดยตรงต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า โซนพหลโยธินและลาดพร้าว กำลังจะกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงในการลงทุน ทั้งสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น และสำหรับผู้ที่มองหาทำเลในการดำเนินธุรกิจ
ราคาที่ดินในบริเวณนี้คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งสะท้อนถึงการเป็นที่ต้องการของตลาด และศักยภาพในการสร้างผลตอบแทน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลนี้ จึงเป็นการลงทุนที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ 2025
เมื่อมองไปข้างหน้าในปี 2569 และปีต่อๆ ไป ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจหลายประการ
การเติบโตแบบก้าวกระโดดของ CBD ใหม่: การเปิดตัวของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ควบคู่ไปกับการปรับปรุง เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นการสร้างจุดดึงดูดใหม่ (Magnet) ที่สำคัญ ดึงดูดทั้งผู้บริโภค นักลงทุน และผู้ที่มองหาทำเลในการอยู่อาศัยและทำงาน
อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ: การขยายตัวของย่านนี้จะนำมาซึ่งอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ทั้งในรูปแบบคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานเกรด A และโรงแรมระดับต่างๆ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง: การเติบโตของย่านนี้จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม ทั้งระบบขนส่งมวลชน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
การแข่งขันที่สูงขึ้น: เมื่อมีผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาลงทุนอย่างจริงจัง การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ก็จะทวีความรุนแรงขึ้น ทั้งในแง่ของราคาโครงการและการนำเสนอบริการที่แตกต่าง
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการรายย่อย: แม้จะมีผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยที่จะเข้ามาเติมเต็มช่องว่างของตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็กที่เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ หรือการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์
สรุป: การลงทุนเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการพัฒนาโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน มูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันกว้างไกลของเครือเซ็นทรัลในการมองเห็นศักยภาพของทำเลศักยภาพแห่งนี้ การลงทุนครั้งใหญ่นี้ไม่เพียงแต่จะเสริมความแข็งแกร่งให้กับอาณาจักรธุรกิจของเซ็นทรัลเท่านั้น แต่ยังเป็นการยกระดับย่านพหลโยธินให้ก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โซนเหนืออย่างแท้จริง
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนถึงโอกาสที่กำลังจะมาถึง การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การวิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสจากการเติบโตของย่านแห่งอนาคตนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตแห่งการลงทุนที่ยั่งยืนไปด้วยกัน
