วิสัยทัศน์อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: AI, ความยั่งยืน และการเข้าถึงสินเชื่อ คือหัวใจหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่ฉับไวและไม่หยุดนิ่ง การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ไม่ใช่เพียงแค่การนับถอยหลังสู่ปฏิทินใหม่ แต่คือช่วงเวลาสำคัญที่จะกำหนดทิศทางและอนาคตของภาคธุรกิจนี้ การประชุมสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ซึ่งจัดขึ้นโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเมื่อเดือนธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับตัวให้เท่าทันยุคสมัย โดยเฉพาะการนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้เป็นเครื่องมือขับเคลื่อน
AI Marketing: พลังขับเคลื่อนประสิทธิภาพและการลดต้นทุนอสังหาริมทรัพย์
หัวใจหลักที่ผมต้องการเน้นย้ำคือ ศักยภาพของ AI Marketing ในการพลิกโฉมกลยุทธ์การตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ยุคที่ตลาดกำลังก้าวผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 ผู้ประกอบการต่างเผชิญกับความท้าทายด้านอัตรากำไร (Margin) ที่ลดน้อยลง การบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) โดยเฉพาะงบประมาณการตลาด จึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน
เดิมที งบประมาณการตลาดมักถูกจัดสรรไว้ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับค่าโฆษณา (ออนไลน์ 60%, ออฟไลน์ 40%) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย ทว่าในปัจจุบัน เทรนด์ที่เห็นชัดคือการลดงบประมาณการตลาดลงเหลือ 4% ซึ่งการลดต้นทุนเพียง 1% นี้ สามารถเพิ่มอัตรากำไรได้ทันที 1% หากยอดขายและราคาขายยังคงเดิม
AI เข้ามามีบทบาทสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพของการตลาดได้อย่างไร? คำตอบคือ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-driven Insights) ที่แม่นยำกว่าเดิม เมื่อเราสามารถระบุกลุ่มเป้าหมาย (Personalized Targeting) ได้อย่างแม่นยำขึ้น โดยอาศัยการวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคแต่ละราย (Personal Live Target) ผ่าน AI จะช่วยลดการสิ้นเปลืองงบประมาณในการเข้าถึงกลุ่มที่ไม่ใช่เป้าหมาย
ลองนึกภาพต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งราย (Cost Per Lead) ในการหาผู้ที่สนใจซื้อบ้านระดับไฮเอนด์ ซึ่งอาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย หรือสำหรับบ้านระดับกลาง-บน ราคา 5 ล้านบาท อาจอยู่ที่ 3,000-5,000 บาทต่อราย ด้วย AI เราสามารถลดต้นทุนเหล่านี้ลงได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยการคัดกรองกลุ่มเป้าหมายที่มีแนวโน้มจะตัดสินใจซื้อสูงขึ้น ทำให้พนักงานขายมีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าที่มีคุณภาพ ส่งผลให้การปิดการขายมีประสิทธิภาพมากขึ้น
นอกจากนี้ AI ยังช่วยปรับปรุงกระบวนการทำงานภายใน ตัวอย่างเช่น ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่พัฒนาขึ้นโดยเฉพาะสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ และมีระบบแจ้งเตือนการชำระเงินที่ตรงเวลา ระบบนี้ช่วยลดข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นจากการกรอกข้อมูลด้วยตนเองใน Excel ซึ่งเคยใช้ในขั้นตอนการจอง ยูนิต การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้
BIM: นวัตกรรมเพื่อการก่อสร้างอัจฉริยะและการจัดการพลังงาน
นอกเหนือจาก AI Marketing อีกหนึ่งเทคโนโลยีที่น่าจับตาคือ BIM (Building Information Modeling) เครื่องมือจำลองการก่อสร้างแบบครบวงจร ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำ BIM ช่วยให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างสามารถเข้ามาทำงานบนแพลตฟอร์มเดียวกัน ทำให้การบริหารจัดการโครงการมีประสิทธิภาพสูงสุด ประโยชน์ที่สำคัญคือการบริหารจัดการพลังงานและการลด Carbon Footprint ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ “AI for Construction” ที่สมาคมฯ ต้องการผลักดันในปี 2569
ความยั่งยืน: หัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
เป้าหมายหลักของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” คือการผลักดันสองประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานผ่าน Passive Design (การออกแบบทิศทางอาคาร การเลือกใช้วัสดุ) และ Active Design (การใช้ Smart Home Technology) เพื่อให้บ้านประหยัดพลังงาน สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
การประหยัดพลังงานและการจัดการขยะ: สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ลูกบ้านรู้จักแยกขยะเปียกและแห้ง การดำเนินการนี้ไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของลูกบ้าน จากอัตราค่าเก็บขยะใหม่ของ กทม.ที่ประกาศใช้ในเดือนตุลาคม 2568 การแยกขยะจะช่วยลดค่าใช้จ่ายลงได้ถึง 2 ใน 3
ลองคำนวณปริมาณขยะที่สามารถลดลงได้ หากลูกบ้านในโครงการสมาชิกของสมาคมฯ กว่า 170 บริษัท (โดยเฉพาะ 60-70 บริษัทที่ยังดำเนินการอย่างต่อเนื่อง) ซึ่งมีโครงการรวมกว่า 2,000 โครงการ โครงการละประมาณ 300 หลังคาเรือน หากทุกครัวเรือนร่วมมือกันแยกขยะ จะสามารถลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล นอกจากการรักษ์โลกแล้ว ยังเป็นการประหยัดเงินและลดปัญหาการจัดการขยะที่อาจนำไปสู่ปัญหาน้ำท่วมและท่อระบายน้ำอุดตัน
“บางแก้วโมเดล”: ต้นแบบเมืองอัจฉริยะ (Smart City) ที่ยั่งยืน
แนวคิด “In Action” ที่ต้องเริ่มลงมือทำตั้งแต่วันนี้ เพื่อยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น Smart City ดังเช่นไต้หวันที่สามารถเปลี่ยนจากประเทศเกษตรกรรมเป็นศูนย์กลางทางพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เป็น Smart Home ที่ประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี โดยมีการติดตั้งเทคโนโลยีพื้นฐาน เช่น Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันมีระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวที่แม่นยำและรวดเร็ว รวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วมด้วยอุโมงค์ยักษ์ การพัฒนาเมืองของไทยควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ เช่น ถนนที่สามารถซึมซับน้ำได้ (Sponge City Concept) และการออกแบบพื้นที่สาธารณะเพื่อลดปัญหาน้ำท่วม
นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการและหมู่บ้านต้องสอดคล้องกับผังเมืองและสภาพพื้นที่ โดยคำนึงถึงหลักการไม่ฝืนธรรมชาติ สำหรับพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม
ปัจจุบันอำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นโมเดลศึกษา Smart City โดยองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) และเทศบาลมีนโยบายป้องกันน้ำท่วมและระบบเตือนภัย การพัฒนานวัตกรรม Smart City ของแต่ละเมืองควรคำนึงถึงความเสี่ยงเฉพาะพื้นที่และภูมิปัญญาท้องถิ่น
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: โอกาสในการฟื้นตัวที่ต้องอาศัยการปลดล็อกสินเชื่อ
แม้ว่าการลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 จาก 1.50% เป็น 1.25% ต่อปี จะถือเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งฝั่งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่ยังมีปัจจัยกดดันสำคัญหลายประการ เช่น ภาษีของสหรัฐอเมริกาที่ 19% และแนวโน้มการเติบโตของ GDP ที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว
ปัจจัยที่น่ากังวลที่สุดสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) สูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2568 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40% โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ตลาด Mass) มียอดปฏิเสธสูงถึง 60% หมายความว่าประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เสนอให้รัฐบาลใหม่พิจารณาการใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ผู้ที่มหนี้สินเชื่อบัตรเครดิตหรือสินเชื่อรถยนต์ (ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18%) สามารถรวมหนี้เหล่านั้นมาอยู่ภายใต้สินเชื่อบ้าน (อัตราดอกเบี้ย 6-7%) ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมหาศาล
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกค้ำประกันสินเชื่อบ้านในวงเงินไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ โดยมีหลักการคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถกู้ซื้อบ้านได้
แม้ดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นสิ่งที่ดี แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การปลดล็อกภาคการเงินนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ถึงเวลาของการตัดสินใจ: ก้าวต่อไปของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในโลกที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดในวันนี้ คือรากฐานสู่ความสำเร็จในวันข้างหน้า หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์อนาคต หรือเป็นผู้บริโภคที่มองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านที่ดีที่สุด การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสที่กำลังจะมาถึง
