อสังหาริมทรัพย์ไทย: เทคโนโลยี AI และนวัตกรรมเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 ผู้ประกอบการต่างมุ่งหวังที่จะก้าวข้ามช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของตลาด ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรม ผมได้เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับตัว การนำเทคโนโลยีที่ทันสมัยมาใช้ และการสร้างแนวทางใหม่ ๆ เพื่อขับเคลื่อนภาคส่วนนี้ให้เติบโตอย่างยั่งยืน การประชุมประจำเดือนธันวาคม 2568 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ภายใต้หัวข้อ “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI Driven Automation and Scaling” ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ได้เน้นย้ำถึงบทบาทสำคัญของปัญญาประดิษฐ์ (AI) และการตลาดดิจิทัล (Martech) ในการกำหนดทิศทางอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
AI Marketing: เครื่องมือสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
ในสภาวะที่อัตรากำไร (Margin) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ การบริหารจัดการต้นทุนจึงกลายเป็นกลยุทธ์สำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อเรากำลังจะก้าวพ้นจุดต่ำสุดของตลาดในปี 2568 บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 20 อันดับแรก กลับมีเพียง 2-3 บริษัทเท่านั้นที่สามารถทำกำไรจากการดำเนินงานได้อย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความรุนแรงของการแข่งขันและแรงกดดันด้านต้นทุน
“คุณสุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของ AI Marketing ในการเข้ามาช่วยลดงบประมาณการตลาดที่ไม่จำเป็น และเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน จากเดิมที่งบประมาณการตลาดของโครงการอสังหาริมทรัพย์มักจะอยู่ที่ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการโฆษณา (60% ออนไลน์, 40% ออฟไลน์) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขายและการจัดโปรโมชั่น การนำ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า (Personal Live Target) สามารถช่วยลด Cost Per Lead (ต้นทุนต่อการได้ลูกค้าเป้าหมาย) ลงได้อย่างมาก
สำหรับลูกค้ากลุ่มบ้านหรู ต้นทุนต่อลูกค้าหนึ่งรายอาจสูงกว่า 10,000 บาท ในขณะที่กลุ่มลูกค้าบ้านระดับกลาง-บน ราคา 5 ล้านบาท มีต้นทุนประมาณ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI จะช่วยให้เราสามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ตรงจุดมากขึ้น เพิ่มโอกาสในการได้ลูกค้าคุณภาพ และลดภาระงานของพนักงานขาย ทำให้พวกเขามีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้ดียิ่งขึ้น ส่งผลให้ลูกค้ามีโอกาสตัดสินใจซื้อโครงการของเราได้ง่ายขึ้น โดยอาจลดจำนวนการเข้าชมโครงการจริงจาก 10 โครงการ เหลือเพียง 5 โครงการ ซึ่งเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพในการตัดสินใจและประหยัดเวลาของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่งเริ่มปรับลดงบประมาณการตลาดลงเหลือ 4% หรือลดลง 1% หากสามารถรักษาได้ในราคาขายเท่าเดิม นั่นหมายถึงการเพิ่ม Margin ขึ้นทันที 1% โดยอัตโนมัติ ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่ชัดเจนจากการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
CRM และ BIM: ยกระดับกระบวนการทำงานสู่ยุคดิจิทัล
นอกเหนือจากการตลาด AI ยังเข้ามาปฏิวัติกระบวนการทำงานภายในองค์กร ระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่มีความสามารถในการประมวลผลข้อมูลลูกค้าได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำ รวมถึงระบบแจ้งเตือนการชำระเงินที่ตรงเวลา ได้เข้ามาแทนที่การบันทึกข้อมูลลูกค้าลงใน Excel แบบเดิม ๆ โดยเฉพาะในตลาดซอฟต์แวร์ด้าน CRM สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทอย่าง Icon Framework และ Mango ERP ถือเป็นผู้เล่นหลักที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง
อีกหนึ่งนวัตกรรมที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ คือ ระบบ BIM (Building Information Modeling) ซึ่งเป็นเครื่องมือจำลองแบบอาคารตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ ไปจนถึงปลายน้ำในไซต์ก่อสร้าง การบริหารจัดการโครงการก่อสร้างแบบครบวงจรนี้ เปิดโอกาสให้ซัพพลายเออร์ทุกภาคส่วนเข้ามาทำงานร่วมกันบนแพลตฟอร์ม BIM ซึ่งมีข้อดีอย่างยิ่งในการบริหารจัดการพลังงานและประเมิน Carbon Footprint การนำ AI มาประยุกต์ใช้ในกระบวนการก่อสร้าง (AI for Construction) ถือเป็นเป้าหมายสำคัญที่เราต้องการเห็นการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: บ้านรักษ์โลก ประหยัดพลังงาน
ในปี 2569 สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรได้กำหนดทิศทางการทำงานภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future – HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยเน้นผลักดัน 2 ประเด็นหลัก ได้แก่
Low Carbon Living: มุ่งเน้นการออกแบบบ้านที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม ผ่านการออกแบบ Passive Design เช่น การวางทิศทางของอาคารให้เหมาะสม และการเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน ควบคู่ไปกับการออกแบบ Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาใช้ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานของบ้านเป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย ให้ความสะดวกสบาย เพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดี และมีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้นจากการพัฒนาระบบป้องกันภัยพิบัติต่างๆ
การประหยัดพลังงานและการจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ประชาชนแยกขยะตั้งแต่ต้นทาง การดำเนินการนี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดปริมาณขยะที่ต้องกำจัด แต่ยังส่งผลดีต่อผู้พักอาศัยโดยตรง โดยสามารถลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะจากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้ (60 บาท) ให้กลับไปสู่กฎหมายเดิม (20 บาท)
จากการประเมินคร่าว ๆ หากลูกบ้านในโครงการของสมาชิกสมาคมฯ จำนวน 170 บริษัท (ที่ยังดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง 60-70 บริษัท) ซึ่งครอบคลุมโครงการกว่า 2,000 โครงการ โครงการละประมาณ 300 หลังคาเรือน สามารถจัดการแยกขยะได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถช่วยลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ลงได้อย่างมหาศาล ขณะเดียวกัน ประชาชนก็ได้ประโยชน์จากการประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดการขยะและมีส่วนร่วมในการลดภาวะโลกร้อน ซึ่งจะส่งผลดีต่อการลดปัญหาน้ำท่วมและปัญหาสิ่งแวดล้อมอื่น ๆ ในระยะยาว
“บางแก้วโมเดล”: ต้นแบบ Smart City ที่ผสานความร่วมมือระดับท้องถิ่น
การขับเคลื่อนสู่อนาคตที่ยั่งยืน ต้องเริ่มต้นจากการสร้างความเปลี่ยนแปลงในระดับครัวเรือน เพื่อขยายผลไปสู่ระดับเมือง และยกระดับประเทศไทยให้เป็น Smart City เช่นเดียวกับที่ไต้หวันเคยเป็นเมืองเกษตรกรรมมาก่อน ก่อนจะพัฒนาสู่การเป็นศูนย์กลางการค้าและอุตสาหกรรม โดยไต้หวันได้นำแนวคิด Smart Home มาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ให้มีความประหยัดพลังงาน ปลอดภัย และส่งเสริมสุขภาพที่ดี ผ่านการติดตั้งเทคโนโลยีพื้นฐาน เช่น Digital Lock, เครื่องกรองอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน
ในระดับเมือง ไต้หวันได้พัฒนาระบบป้องกันแผ่นดินไหวที่สามารถแจ้งเตือนล่วงหน้าได้ภายในไม่กี่วินาที และระบบป้องกันน้ำท่วมที่ใช้โครงสร้างอุโมงค์ยักษ์ในการระบายน้ำ ซึ่งช่วยให้ประชากรสามารถวางแผนการอพยพได้อย่างทันท่วงที
สำหรับการยกระดับเมืองในประเทศไทย ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะให้สามารถรองรับปัญหาน้ำท่วมได้ แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) โดยการใช้พื้นผิวถนนที่สามารถซึมน้ำได้ จะช่วยให้น้ำระบายลงสู่ใต้ดิน ลดการขังบนพื้นผิวคอนกรีต
นอกจากนี้ การพัฒนาในระดับโครงการและหมู่บ้านก็ต้องดำเนินไปในทิศทางเดียวกัน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาน้ำท่วม
ปัจจุบัน อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังอยู่ในระหว่างการศึกษาโมเดล Smart City โดยองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) และเทศบาลมีนโยบายที่ชัดเจนในการป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบเตือนภัย (Warning System) การพัฒนา Smart City ของแต่ละเมืองควรคำนึงถึงความเสี่ยงและบริบทเฉพาะของพื้นที่นั้น ๆ โดยคนในท้องถิ่นย่อมมีความเข้าใจในภัยคุกคามที่ต้องเผชิญและวิธีการป้องกันที่ดีที่สุด
ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ก้าวผ่านจุดต่ำสุดด้วยนโยบายการเงินที่เอื้ออำนวย
การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา มีมติเอกฉันท์ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% สู่ระดับ 1.25% ต่อปี ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่เริ่มวางแผนการลงทุนและก่อสร้างโครงการใหม่ และในมุมของผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยท้าทายจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะผลกระทบจากภาษีของสหรัฐฯ ที่อาจส่งผลต่อการส่งออกของไทย และการปรับลดประมาณการ GDP ของปีหน้าลงเหลือ 1.6% บ่งชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว การแข่งขันที่รุนแรงนี้ อาจเป็นโอกาสให้ผู้บริโภคได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น
ความกังวลที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะบ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่เปราะบาง มียอดปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยสูงถึง 60% ปัญหานี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านของประชาชน
เพื่อแก้ไขปัญหานี้ สมาคมหลัก 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอมาตรการเร่งด่วน 2 ประการ เพื่อปลดล็อกภาคการเงินสำหรับผู้กู้ซื้อบ้าน:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): เปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินอื่น ๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% ให้มาอยู่ภายใต้สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้อย่างมีนัยสำคัญ
การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรพิจารณาจัดตั้งหน่วยงานค้ำประกันคล้ายกับบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยให้ผู้กู้ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เนื่องจากขาดเงินดาวน์ (10-20%) สามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อ
แม้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเป็นสัญญาณที่ดี แต่หากสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยากที่จะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การร่วมมือระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน จึงเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมนี้ให้ก้าวผ่านความท้าทาย และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในปี 2569 และปีต่อ ๆ ไป
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนการลงทุนในภาคส่วนนี้ การศึกษาและทำความเข้าใจกับแนวโน้มเทคโนโลยี AI, Martech, และนโยบายการเงินที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน และนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้.
