ทำเลทอง ‘พหลโยธิน’: ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ เหนือ สู่การเติบโตไร้ขีดจำกัด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมาหลายยุคหลายสมัย แต่ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังก้าวขึ้นมาเป็น “ศูนย์กลางแห่งใหม่” ที่น่าจับตาที่สุดแห่งหนึ่งอย่างแท้จริง การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นเวลานานถึง 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันศักยภาพอันแข็งแกร่งของทำเลนี้ แต่ยังเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสการลงทุนที่กำลังจะหลั่งไหลเข้ามาอย่างมหาศาล
เบื้องหลังการต่อสัญญา: ปัจจัยสู่ความสำเร็จของทำเลพหลโยธิน
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ที่มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยม พหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ออกไปอีก 30 ปี ถือเป็นหมุดหมายสำคัญ เป็นผลมาจากการเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด การต่อสัญญานี้มีมูลค่าผลตอบแทนรวมกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลดีต่อรายได้ของ รฟท. อย่างมหาศาล โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงมูลค่าผลตอบแทนเดิมที่ 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาสัญญาเช่า 20 ปีเดิมที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ทำเล ‘พหลโยธิน’ เป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง คือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงอย่างไร้รอยต่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งเปลี่ยนย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ผู้คนสามารถเดินทางเข้า-ออกเมืองได้อย่างสะดวกสบาย ส่งผลให้ย่านนี้กลายเป็นแหล่งรวมของที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตา
นอกเหนือจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นแม่เหล็กสำคัญของการเดินทางทางรางแล้ว รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายยังทำหน้าที่เป็น “เส้นเลือดใหญ่” ที่เชื่อมต่อผู้คนจำนวนมหาศาลเข้าสู่ใจกลางเมือง การพัฒนาที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่องนี้ สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่กำหนดให้ย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร
การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์: ศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งไลฟ์สไตล์ที่ครบครัน
การเปลี่ยนแปลงของย่านพหลโยธิน ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การคมนาคม แต่ยังรวมถึงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากภาคเอกชน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้ประกาศแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ บริเวณแดนเนรมิตเก่า ซึ่งโครงการนี้ รวมถึงศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับที่สัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว สิ้นสุดลง
ยิ่งไปกว่านั้น CPN ยังมีแผนที่จะพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน แห่งใหม่ เพื่อสร้างเป็นอาณาจักรการค้าและศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ที่สมบูรณ์แบบ การรวมตัวของสองศูนย์การค้าขนาดใหญ่ภายใต้การบริหารของ CPN บนทำเลศักยภาพเช่นนี้ ย่อมส่งผลให้ย่านพหลโยธิน กลายเป็น “ฮับแห่งใหม่” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
ปัจจุบัน ภาพสะท้อนของความเจริญที่หลั่งไหลเข้าสู่ย่านนี้ คือการปรากฏตัวของโรงแรมระดับห้าดาว อาคารสำนักงานทันสมัย และโครงการคอนโดมิเนียมหรูจากแบรนด์ชั้นนำต่างๆ ที่ผุดขึ้นตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เคียงกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว การพัฒนาเหล่านี้ไม่เพียงแต่สร้างความคึกคักให้กับพื้นที่ แต่ยังดึงดูดกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาในย่านนี้อย่างต่อเนื่อง
ราคาที่ดินพุ่งสูง: สัญญาณการลงทุนที่น่าสนใจ
จากศักยภาพที่กล่าวมาข้างต้น ไม่น่าแปลกใจที่ราคาที่ดินในย่าน ‘พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว’ ได้ทะยานสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ขยับสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้แรงหนุนจากการขยายตัวของความเจริญที่มาจากพหลโยธินช่วงต้นๆ ซึ่งมีราคาที่ดินสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ได้เพิ่มขีดความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ที่ดินแปลงนี้จึงกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของกลุ่มนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศไทยอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
โอกาสทองสำหรับนักลงทุน: การมองหาผลตอบแทนสูงสุด
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยม พหลโยธิน ของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาลตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา หากเซ็นทรัลจะขอเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าที่คาดการณ์ไว้อาจสูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้ที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดอายุสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม การที่ รฟท. เป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูงเช่นนี้ ควรพิจารณาเปิดประมูลเพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันอย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญาปัจจุบัน จำเป็นต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ซึ่งก็คือกลุ่มเซ็นทรัล
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เพิ่มขีดความสามารถในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้สามารถสร้างอาคารได้มากถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หมายความว่า หากมีการรื้อถอนอาคารเดิมและพัฒนาขึ้นใหม่ทั้งหมด ย่อมจะคุ้มค่าในระยะยาว การพัฒนาในลักษณะนี้อาจคล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่กว่า 47 ไร่
การแข่งขันในตลาด: สัญญาณที่บ่งบอกถึงคุณค่า
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยว่า ที่ดินแปลงนี้มีกลุ่มทุนชั้นนำหลายรายให้ความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่าคือกลุ่มเซ็นทรัลเองที่ต้องการรักษาฐานที่มั่นเดิมไว้ การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ให้ความสนใจ แสดงให้เห็นถึงคุณค่าอันมหาศาลของที่ดินแปลงนี้ การรักษาพื้นที่ 47 ไร่ ไว้ได้ หมายถึงการได้มาซึ่ง “แม่เหล็ก” สำคัญที่จะดึงดูดผู้คนและต่อยอดให้กับโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต การเสียที่ดินแปลงนี้ไปให้กับคู่แข่ง ย่อมหมายถึงการมีคู่แข่งที่แข็งแกร่งในอนาคต
บทสรุปของสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และการก้าวไปข้างหน้า
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติยาวนาน โดยเริ่มเช่าครั้งแรกในปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี สิ้นสุดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 คือ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนระหว่าง SRTA กับ รฟท. และส่วนการเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งขณะนี้กระบวนการอนุมัติอยู่ในขั้นตอนสุดท้าย โดยคาดว่าการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ จะเกิดขึ้นได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หากการพิจารณาของ รฟท. เป็นไปด้วยดี
สำหรับตัวเลขผลตอบแทน 33,000 ล้านบาท ที่กล่าวถึงนั้น ยังต้องรอการสรุปตัวเลขที่แน่นอนจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง แต่ที่แน่ๆ คือมูลค่าที่ดินที่ตั้งเซ็นทรัล ลาดพร้าว นั้น สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
อนาคตอันสดใสของย่านพหลโยธิน
ที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าปัจจุบันจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
ย่านพหลโยธิน กำลังกลายเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจใหม่” (New CBD) ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ด้วยศักยภาพทำเล การเชื่อมโยงคมนาคมที่ยอดเยี่ยม และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่คือโอกาสทองสำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหาโอกาสในการอยู่อาศัยและทำธุรกิจในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ
อย่าพลาดโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งของย่านพหลโยธิน! สำรวจศักยภาพและวางแผนการลงทุนของคุณได้แล้ววันนี้ เพื่อคว้าโอกาสทองที่กำลังจะมาถึง
