ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ: ทำเลพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าวกับการเติบโตที่ไม่หยุดยั้ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมานับไม่ถ้วน แต่มีบางทำเลที่ยังคงรักษาเสน่ห์และความร้อนแรงในการพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง หนึ่งในนั้นคือย่านพหลโยธิน บริเวณห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งกำลังก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับกลุ่มเซ็นทรัลฯ สำหรับที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของทำเลแห่งนี้ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของราคาที่ดินพหลโยธิน และผลักดันให้ย่านนี้กลายเป็นฮับที่น่าจับตาที่สุดแห่งหนึ่งในภูมิภาค
การต่อสัญญาเช่า: สัญญาณแห่งความเชื่อมั่นและการลงทุนระยะยาว
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการอนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัลฯ เป็นระยะเวลา 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้กว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าเดิมอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้อย่างแท้จริง โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. ได้ดำเนินการเจรจาสำเร็จลุล่วง และรอเพียงการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท. ในช่วงต้นปี 2569 การต่อสัญญานี้มีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากจะสิ้นสุดสัญญาเช่าเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นการวางแผนการลงทุนระยะยาวที่สอดคล้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับ รฟท.
การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัลฯ ไม่ใช่เพียงการรักษาฐานธุรกิจเดิม แต่เป็นการตอกย้ำบทบาทของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะจุดนัดพบสำคัญของผู้คนกรุงเทพฯ การเปลี่ยนแปลงของย่านนี้มีความน่าประทับใจ จากการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่เปลี่ยนให้พื้นที่นี้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญทางตอนเหนือของเมือง จากเดิมที่เป็นเพียงที่อยู่อาศัย ปัจจุบันย่านนี้ได้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร ซึ่งสอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่กำหนดให้ย่านนี้เป็นพื้นที่ที่ส่งเสริมความเจริญในทุกมิติ
ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต: โครงสร้างพื้นฐาน โครงการมิกซ์ยูส และศักยภาพผังเมือง
หัวใจสำคัญที่ทำให้ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ทะยานขึ้นสู่การเป็นทำเลทอง คือการมาถึงของโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยเฉพาะสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ประกอบกับการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่รับส่งผู้คนจำนวนมหาศาลเข้าออกเมือง สิ่งเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด กลายเป็นย่านที่พักอาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตา
ปัจจุบัน เราจะเห็นโครงการที่พักอาศัย โรงแรม และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาชั้นนำมากมาย เปิดตัวตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้เคียงศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยิ่งไปกว่านั้น การลงทุนของภาคเอกชนก็เข้มข้นขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งกำลังพัฒนาศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง แผนการพัฒนามีการเชื่อมโยงระหว่างศูนย์การค้าใหม่กับเซ็นทรัล ลาดพร้าวเดิม เพื่อสร้างอาณาจักรรูปแบบครบวงจร
การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ มีบทบาทสำคัญในการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของราคาประเมินที่ดินพหลโยธิน การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่มีขนาดใหญ่และมีความหนาแน่นสูงขึ้น ทำให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นที่หมายปองของกลุ่มนักลงทุนชั้นนำของประเทศ การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัลฯ จึงเป็นการเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีแผนเปิดให้บริการในปี 2571 โดยเฉพาะศูนย์การค้า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” เพื่อสร้างอาณาจักร CPN ที่แข็งแกร่งบนถนนพหลโยธิน และตอกย้ำการเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: การสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริง
ผลจากการพัฒนาอย่างรอบด้านและปัจจัยส่งเสริมที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้ ราคาที่ดินพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ปรับตัวสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้แตะระดับสูงกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นการรับช่วงความเจริญมาจากย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ราคาที่ดินได้พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว การเติบโตของราคาที่ดินนี้สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลศักยภาพที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญของเมือง
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีการเปลี่ยนแปลงอย่างสูง หากกลุ่มเซ็นทรัลฯ เช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจสูงถึง 33,000 ล้านบาท จากเดิมที่เคยประเมินไว้ 21,000 ล้านบาทตลอดสัญญาเช่า 20 ปี แม้ว่าตามหลักการแล้ว รฟท. ควรนำที่ดินแปลงใหญ่นี้ออกประมูลเพื่อสร้างการแข่งขัน แต่ด้วยเงื่อนไขสัญญาที่ให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน ทำให้การต่อสัญญาเป็นไปได้
ศักยภาพการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ภายใต้ผังเมืองใหม่นั้นน่าสนใจอย่างยิ่ง โดยสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) หากมีการพัฒนาใหม่บนที่ดิน 47 ไร่ มีรูปแบบคล้ายโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชัน อาจเป็นการพัฒนาในลักษณะคอนเวนชันเซ็นเตอร์ หรือโครงการมิกซ์ยูสที่ตอบโจทย์การใช้งานได้หลายรูปแบบ ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีรายงานว่ากลุ่มทุนใหญ่หลายค่ายให้ความสนใจที่ดินแปลงนี้ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มซีพี และกลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มเซ็นทรัลฯ ต้องการเช่าต่อก็เพื่อรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันและต่อยอดโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ในอนาคต
วิเคราะห์สัญญาเช่าและมูลค่าทางการเงิน
รายละเอียดสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 สิ้นสุดสัญญา 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาเดิมถึง 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยในปี 2568 เซ็นทรัลฯ ต้องจ่ายค่าเช่าประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้แบ่งการดำเนินการต่อสัญญาเช่าออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือการเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งได้รายงานผลและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณาแล้ว ส่วนที่สองคือการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งคณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว รอเพียงการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง เมื่อบอร์ด รฟท. อนุมัติการต่อสัญญา จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ได้แก่ รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ คาดว่าจะสามารถลงนามได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท.
แม้ตัวเลขผลตอบแทน 33,000 ล้านบาท จากสัญญาใหม่จะต้องรอการยืนยันจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง แต่แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่ามูลค่าที่ดินที่ตั้งเซ็นทรัล ลาดพร้าว สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน สัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างของห้างสรรพสินค้า โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน ซึ่งทั้งหมดนี้จะสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
บทสรุป: ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ศูนย์กลางแห่งอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการเติบโตที่กำลังจะเกิดขึ้น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และนโยบายผังเมืองที่เอื้ออำนวย ล้วนส่งเสริมให้ย่านนี้ก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ราคาที่ดินกรุงเทพตอนเหนือ บริเวณนี้จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนและความน่าสนใจในระยะยาว
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การติดตามความเคลื่อนไหวของย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว จึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะนี่คือย่านแห่งอนาคต ที่พร้อมจะมอบโอกาสและความเติบโตให้กับทุกคนที่เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของอาณาจักรแห่งนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของทำเลพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว รวมถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าว โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและทันสมัยที่สุด
