พหลโยธิน: ขุมทองอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ เปลวไฟแห่งการพัฒนาจุดติด สัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ตอกย้ำศักยภาพ ทำเลทองกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของทำเลศักยภาพต่างๆ ทั่วกรุงเทพมหานครอยู่เสมอ และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ได้กลายเป็นจุดสนใจที่ไม่อาจมองข้ามได้ การประกาศต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กับกลุ่มเซ็นทรัล เพื่อพัฒนาโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว ต่อไปอีก 30 ปี มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ได้จุดประกายความร้อนแรงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้อย่างแท้จริง ไม่เพียงแต่ยืนยันศักยภาพของ “ทำเลทองกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมที่กำลังเติบโต แต่ยังส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวพุ่งทะยานแซงหน้าความคาดหมาย กลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนทั่วสารทิศ
การต่อสัญญา: มากกว่าแค่การต่ออายุ แต่คือการตอกย้ำมูลค่า
การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมขนาด 47.22 ไร่ ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล เป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของย่านพหลโยธิน การเจรจาที่ดำเนินการโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด นั้น ไม่ใช่เพียงแค่การรักษาผลประโยชน์เดิม แต่เป็นการสะท้อนถึงความเข้าใจในมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล จากเดิมที่สัญญาเช่า 20 ปี จะสิ้นสุดในเดือนธันวาคม 2571 และมีมูลค่าผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาใหม่ 30 ปีนี้ คาดการณ์มูลค่าผลตอบแทนสูงถึง 33,000 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความต้องการของผู้เช่ารายเดิมในการรักษาฐานธุรกิจที่แข็งแกร่ง
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ย่านนี้มีความพิเศษ คือการเปลี่ยนแปลงอย่างก้าวกระโดดจากการเข้ามาของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่เชื่อมต่อการเดินทางจากกรุงเทพฯ ตอนเหนือเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย ทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น “ฮับคมนาคม” ที่สำคัญ รองรับผู้คนจำนวนมหาศาลในแต่ละวัน นอกจากนี้ การพัฒนาเมืองตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังส่งเสริมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ที่สำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เทียบเคียงได้กับย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร
ศักยภาพที่ซ่อนเร้น: จากศูนย์กลางคมนาคม สู่ศูนย์กลางธุรกิจและการลงทุน
การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ยิ่งเพิ่มความสำคัญให้กับทำเลพหลโยธินให้ทวีคูณ การเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ผู้คนสามารถเดินทางเข้า-ออกเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างการไหลเวียนของผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ก่อให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่โครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ เช่น คอนโดมิเนียมจากผู้พัฒนาชั้นนำ ไปจนถึงอาคารสำนักงานสมัยใหม่ และโรงแรมหรูหรา สะท้อนให้เห็นถึงการเติบโตของย่านที่กำลังจะกลายเป็น “แหล่งงาน” และ “ศูนย์กลางพาณิชยกรรม” แห่งใหม่
การลงทุนของภาคเอกชนในโครงการขนาดใหญ่ ยิ่งตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ โครงการมิกซ์ยูสของ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ที่กำลังจะเปิดตัว “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกันกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง แนวคิดในการพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่งนี้ จะเป็นการสร้าง “อาณาจักร” ทางการค้าและธุรกิจที่ยิ่งใหญ่ สร้าง Synergy ที่แข็งแกร่งให้กับแบรนด์เซ็นทรัล และยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางที่สมบูรณ์แบบ
ราคาที่ดินพุ่งสูง: ดัชนีชี้วัดความร้อนแรงของตลาด
การเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดเจนที่สุด คือราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าจับตา ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้แตะระดับ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับการเติบโตของที่ดินในย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่ราคาได้พุ่งไปถึง 1.8 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ได้ปลดล็อกศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ให้สูงขึ้นไปอีก ส่งผลให้ที่ดินแปลงนี้ กลายเป็นเป้าหมายสำคัญของกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ
การแข่งขันที่เข้มข้น: กลุ่มทุนใหญ่จับจ้องทำเลศักยภาพ
ไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่มองเห็นโอกาสในที่ดินแปลงนี้ แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า มีกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่หลายรายที่ให้ความสนใจอย่างมาก เช่น กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็ต้องการรักษาที่ดินแปลงนี้ไว้ เพื่อใช้เป็น “แม่เหล็ก” ดึงดูดผู้คน และเป็นฐานสำคัญในการต่อยอดโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต การที่กลุ่มทุนอื่นจะเข้ามาครอบครองที่ดินแปลงนี้ หมายถึงการมีคู่แข่งที่แข็งแกร่งโดยตรงกับโครงการใหม่ของ CPN ดังนั้น การต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัล จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวของบริษัท
ภาพรวมของสัญญา: ประวัติศาสตร์และการต่อยอด
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนามเซ็นทรัล ลาดพร้าว มีประวัติความเป็นมาที่ยาวนาน เริ่มต้นครั้งแรกในปี 2521 สิ้นสุดสัญญา 30 ปีแรกในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาฉบับที่สอง ออกไปอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 จนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเป็นระยะเวลาที่สัญญาปัจจุบันกำลังจะสิ้นสุดลง โดยตลอดอายุสัญญาเดิม รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยในปี 2568 กลุ่มเซ็นทรัลมีภาระค่าเช่าตามสัญญาอยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าครั้งนี้ แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ การเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. เพื่อสรุปผลตอบแทนและเงื่อนไขต่างๆ ก่อนนำเสนอต่อคณะกรรมการ รฟท. และการเจรจาสัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับ บริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งปัจจุบัน SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจาก รฟท. หากการพิจารณาเป็นไปด้วยดี จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ โดยคาดว่าจะสามารถดำเนินการได้ภายในครึ่งแรกของปี 2569
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสในการพัฒนาที่ดินมูลค่าสูง
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ เขาชี้ให้เห็นว่า การต่อสัญญาเช่า 30 ปี มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท เป็นตัวเลขที่สมเหตุสมผลและแสดงให้เห็นถึงมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล อย่างไรก็ตาม ในฐานะที่ดินของรัฐบาลแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูง เขาแนะนำว่า รฟท. ควรพิจารณาเปิดโอกาสให้เกิดการประมูลเพื่อเพิ่มการแข่งขัน และอาจนำไปสู่ผลตอบแทนที่สูงขึ้น แต่ก็เข้าใจถึงเงื่อนไขที่ต้องให้สิทธิ์ผู้เช่ารายเดิมก่อน
ประเด็นสำคัญที่นายโสภณเน้นย้ำ คือ การเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่เอื้อให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้มากขึ้น จากเดิมที่สามารถก่อสร้างได้ 3 แสนตารางเมตร เพิ่มเป็น 6 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ทำให้การรื้อถอนและพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมด อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า ซึ่งมีรูปแบบคล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่ 47 ไร่
แนวโน้มในอนาคต: พหลโยธินสู่ศูนย์กลางแห่งใหม่ที่ไม่อาจมองข้าม
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่ใช่แค่ข่าวการต่ออายุสัญญา แต่เป็นหมุดหมายสำคัญที่บ่งชี้ถึงอนาคตของย่านพหลโยธิน ย่านนี้กำลังจะกลายเป็น “ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD)” ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ด้วยการผสานศักยภาพของระบบขนส่งมวลชน การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และการลงทุนจากภาคเอกชนชั้นนำ ทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นทำเลที่มีมูลค่าสูง และมีโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธินจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน กำลังเปิดกว้าง พร้อมทั้งการเติบโตของ คอนโดพหลโยธิน และ บ้านเดี่ยวพหลโยธิน ที่จะตามมา การเข้าใจในพลวัตของตลาด และการมองเห็นศักยภาพระยะยาวของทำเลนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
อนาคตของย่านพหลโยธินกำลังถูกเขียนขึ้น และเรากำลังอยู่ในช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้นที่สุดของการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าพลาดที่จะสำรวจโอกาสที่ซ่อนอยู่ใน “ทำเลทองกรุงเทพฯ ตอนเหนือ” แห่งนี้!
