การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออนาคตของย่านพหลโยธิน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของศูนย์การค้าและโครงการ Mixed-Use ที่ได้กลายเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและวิถีชีวิตของผู้คนในเมืองหลวง การประกาศข่าวการต่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) สำหรับพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว นับเป็นอีกหนึ่งหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและความต่อเนื่องในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ในทำเลทองของกรุงเทพฯ
เบื้องหลังการต่อสัญญา: มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการลงทุนเพื่ออนาคต
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินบริเวณลาดพร้าว พื้นที่ 47.22 ไร่ อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน ซึ่งสัญญาเดิมมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 สาระสำคัญของการเจรจาคือการต่อสัญญาใหม่เป็นระยะเวลา 30 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 33,000 ล้านบาท การลงทุนก้อนใหญ่นี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนต่อศักยภาพของทำเล และเป็นการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ระยะยาวที่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม
โดยในส่วนของการลงทุนเพิ่มเติม บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ได้เสนอแผนการปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้ามูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท แผนการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแห่งแรกของกลุ่มเซ็นทรัล มีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การลงทุนเพื่อปรับปรุงให้ทันสมัย รองรับเทคโนโลยีและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน การปรับปรุงนี้จะใช้เวลา 4 ปีนับตั้งแต่สัญญาใหม่เริ่มต้น ซึ่งเป็นจังหวะเวลาที่เหมาะสมกับการปรับตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า
มูลค่าดีล 33,000 ล้านบาทนี้ ถูกประเมินโดยผู้เกี่ยวข้องว่ามีความสมเหตุสมผล โดยเมื่อเปรียบเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่สองที่เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 20 ปี การต่อสัญญาครั้งใหม่นี้แม้จะมีมูลค่าสูงขึ้น แต่ก็สอดคล้องกับแนวทางที่ ร.ฟ.ท. กำหนดไว้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจและสภาพตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
ปัจจัยสนับสนุนความสำเร็จ: ทำเลศักยภาพและกลยุทธ์การพัฒนาของเซ็นทรัล
ย่านพหลโยธินและลาดพร้าว ถือเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างต่อเนื่อง ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การขยายตัวของอาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และที่สำคัญคือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้ย่านนี้เป็นที่ต้องการสำหรับการอยู่อาศัยและการดำเนินธุรกิจ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การที่เซ็นทรัลสามารถปิดดีลต่อสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่เหมาะสมอย่างยิ่ง เหตุผลสำคัญคือการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งมีต้นทุนต่ำกว่าการสร้างใหม่ทั้งหมด การลงทุนสร้างศูนย์การค้าใหม่ที่มีขนาดใหญ่กว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่ากับการลงทุนระยะยาว 30 ปี โดยเฉพาะในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ต้องคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
ยิ่งไปกว่านั้น เซ็นทรัลได้วางกลยุทธ์ในการพัฒนา “อาณาจักร” ใหม่ในย่านพหลโยธินอย่างชัดเจน นอกเหนือจากการปรับปรุงเซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว ยังมีการลงทุนสร้างโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร โครงการนี้จะประกอบด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ พื้นที่สำนักงาน และมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโรงแรมในอนาคต การเปิดตัว เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ในช่วงปลายปี 2569 จะยิ่งเสริมให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น Sub-CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจรองของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือได้อย่างแข็งแกร่ง
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: สัญลักษณ์แห่งการเติบโตและนวัตกรรม
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ได้รับการออกแบบให้เป็นมากกว่าแค่ศูนย์การค้า แต่เป็น Destination Hub ที่ครบวงจร มีพื้นที่กว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วย Convention Hall ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งสามารถรองรับการจัดงานระดับนานาชาติ เช่น คอนเสิร์ต และอีเวนต์สำคัญต่างๆ การลงทุนในส่วนนี้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ต้องการดึงดูดผู้คนจากหลากหลายกลุ่ม ทั้งนักท่องเที่ยวและคนในพื้นที่
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงเป้าหมายของ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ว่าจะเป็น “เกตเวย์” ที่ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน การมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลสองแห่งที่อยู่ใกล้กัน จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งและสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบให้กับย่านนี้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทายในยุคใหม่
การลงทุนขนาดใหญ่ใน อสังหาริมทรัพย์ บริเวณพหลโยธินนี้ สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ จะยังคงให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพในการเดินทางสะดวก มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ และสามารถสร้างประสบการณ์ที่หลากหลายให้กับผู้บริโภคได้
สำหรับผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจลงทุนในโครงการประเภทศูนย์การค้าหรือ Mixed-Use ในปัจจุบัน จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ตลาดที่แม่นยำ การเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการมีกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่การแข่งขันสูง และมีผู้เล่นรายใหม่เกิดขึ้นตลอดเวลา
ในมุมมองของนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ระยะยาว และมีโอกาสเติบโตตามการพัฒนาของทำเล ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการวางแผนที่ดี และมีผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์ จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงได้
อนาคตของย่านพหลโยธิน: ศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่
การขยายอาณาจักรของเซ็นทรัลในย่านพหลโยธิน บ่งชี้ถึงการก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ จากเดิมที่เน้นการอยู่อาศัยและการศึกษา ปัจจุบันย่านนี้กำลังพัฒนาสู่การเป็นย่านธุรกิจที่มีความหลากหลาย การปรากฏตัวของโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน และการต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว จะยิ่งส่งเสริมให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่ง ณ ปัจจุบัน ราคาที่ดินในย่านใกล้เคียงก็เข้าใกล้ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
สำหรับธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนา นักลงทุน หรือผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวและการเติบโตของย่านพหลโยธินนี้ จะเป็นโอกาสสำคัญในการมองหาการลงทุนที่ตอบโจทย์และสร้างผลกำไรในระยะยาว
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
จากสถานการณ์การต่อสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์ มูลค่ามหาศาลนี้ สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูงอย่างย่านพหลโยธิน การลงทุนเพื่อปรับปรุงและพัฒนาโครงการเดิมควบคู่ไปกับการสร้างโครงการใหม่ที่มีขนาดใหญ่และครบวงจร เป็นกลยุทธ์ที่น่าจับตา
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการเติบโต หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการขยายธุรกิจในทำเลชั้นนำ การศึกษาแนวโน้มและโอกาสที่เกิดขึ้นในย่านพหลโยธิน ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด.
