การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: ยุทธศาสตร์พลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เหนือ มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ส่งผลต่อภูมิทัศน์ของเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร ความคืบหน้าล่าสุดเกี่ยวกับ การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่น่าจับตา ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท และระยะเวลาสัญญาใหม่ถึง 30 ปี ซึ่งไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่ยังบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์ของย่านพหลโยธินให้ก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
เบื้องหลังดีลประวัติศาสตร์: การเจรจาที่เข้มข้นและการประเมินมูลค่า
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยถึงกระบวนการเจรจาที่สำคัญ ซึ่งได้ผ่านการพิจารณาของคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. ในช่วงปลายปี 2568 และต่อเนื่องมาจนถึงการนำเสนอเพื่อการอนุมัติครั้งสุดท้ายในวันที่ 15 มกราคม 2569 สัญญาเช่าที่ดินแปลงงามขนาด 47.22 ไร่ บริเวณถนนลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว อันเป็นตำนานของย่านนี้ จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาเพื่อต่ออายุสัญญาเช่าฉบับใหม่นี้ดำเนินการโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ถือเป็นก้าวสำคัญที่สะท้อนถึงความเข้าใจร่วมกันในการบริหารจัดการทรัพย์สินมูลค่ามหาศาลภายใต้บริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
สิ่งที่น่าสนใจคือ การประเมินมูลค่าของสัญญาเช่าฉบับใหม่นี้ โดยเครือเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพิ่มเติมที่ไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการปรับปรุงอาคารและระบบสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้า ซึ่งแม้ว่าอาคารแห่งนี้จะมีอายุเกือบ 50 ปี แต่ก็ยังคงเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าที่สำคัญ การลงทุนนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อยืดอายุการใช้งาน เพิ่มประสิทธิภาพ และยกระดับประสบการณ์ของผู้ใช้บริการให้ทันสมัยสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แผนการปรับปรุงดังกล่าวจะถูกดำเนินการอย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 4 ปีแรกของการเริ่มต้นสัญญาใหม่
มูลค่ารวมของดีลนี้กว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี นับเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่สมเหตุสมผล โดยพิจารณาจากผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท. จะได้รับเทียบกับการลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัล แม้ว่ามูลค่านี้อาจไม่ได้สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ซึ่งมีมูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปี แต่ก็ถือเป็นการเติบโตที่สอดคล้องกับแนวทางการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ดีลที่ลงตัวภายใต้ข้อจำกัดและโอกาส
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับดีลนี้ว่า การต่อสัญญาเช่าของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ในระยะเวลา 30 ปี นั้นถือเป็นข้อตกลงที่เหมาะสมอย่างยิ่งในเชิงกลยุทธ์
“การที่เซ็นทรัลเลือกที่จะต่อสัญญาและลงทุนปรับปรุงอาคารเดิม แทนที่จะสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง” นายวสันต์กล่าว “ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปัจจุบันมีข้อจำกัดในการปรับเพิ่มอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนมหาศาลเพื่อสร้างศูนย์การค้าใหม่ทั้งหมดภายใต้กรอบสัญญา 30 ปี อาจไม่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าเท่าที่ควร”
ยิ่งไปกว่านั้น การที่เซ็นทรัลมี “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แห่งใหม่ ตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร ยิ่งตอกย้ำยุทธศาสตร์การสร้างอาณาจักรในย่านพหลโยธิน การมีศูนย์การค้า 2 แห่งที่อยู่ใกล้กัน แต่มีลักษณะและกลุ่มเป้าหมายที่อาจเสริมกัน จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาในพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“ย่านพหลโยธินได้กลายเป็น ‘อาณาจักร’ ของเซ็นทรัลไปแล้ว” นายวสันต์เสริม “หลังจากปลุกปั้นโครงการมิกซ์ยูสแรกอย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว ความสำเร็จนี้ได้นำไปสู่การลงทุนครั้งใหญ่ในโครงการใหม่ ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’ ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นศูนย์การค้า แต่ยังมีส่วนของอาคารสำนักงาน และอาจรวมถึงโรงแรมในอนาคต โครงการเหล่านี้จะช่วยยกระดับให้ย่านพหลโยธินกลายเป็น Sub-CBD ที่มีความสำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ รองรับการขยายตัวของธุรกิจและประชากร”
เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินในบริเวณนี้ที่ปัจจุบันมีมูลค่าใกล้เคียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา การลงทุนของเซ็นทรัลจึงเป็นการใช้ประโยชน์จากทำเลทองนี้อย่างคุ้มค่าที่สุด การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า” ครั้งนี้ จึงเป็นการลงทุนระยะยาวที่มั่นคงสำหรับทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: สัญลักษณ์แห่งอนาคตของกรุงเทพฯ โซนเหนือ
นอกเหนือจากการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แล้ว ความเคลื่อนไหวที่น่าตื่นเต้นที่สุดในย่านพหลโยธินคือการพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 บนที่ดินขนาด 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้กล่าวถึงวิสัยทัศน์เบื้องหลังโครงการนี้ว่า “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ถูกออกแบบมาเพื่อเป็น ‘เกตเวย์’ ใหม่ ที่จะดึงดูดความต้องการของผู้บริโภคในกรุงเทพฯ โซนเหนือ และเติบโตไปพร้อมกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว”
โครงการนี้ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่ยังประกอบด้วยพื้นที่อเนกประสงค์ขนาดใหญ่ เช่น คอนเวนชั่นฮอลล์กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่พร้อมรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติ คอนเสิร์ต และกิจกรรมสำคัญต่างๆ การออกแบบที่ทันสมัยและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะทำให้ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญแห่งใหม่
“เราคาดการณ์ว่าโครงการนี้จะมีผู้เข้าใช้บริการประมาณ 130,000 คนต่อวันในปีแรกของการเปิดดำเนินการ” นายชนวัฒน์กล่าว “การพัฒนาโครงการนี้สอดคล้องกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีทั้งแหล่งที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และที่สำคัญคือการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะทั้ง BTS และ MRT ที่ช่วยให้การเดินทางสะดวกสบาย”
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่ได้หยุดอยู่เพียงเท่านี้ CPN ยังมีแผนที่จะพัฒนาพื้นที่เพิ่มเติมในอนาคต เพื่อให้โครงการนี้เป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่ครบวงจร และเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการพัฒนาเศรษฐกิจในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทายในย่านศักยภาพ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น สามารถสรุปประเด็นสำคัญเกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์” ในย่านพหลโยธิน ได้ดังนี้:
การเติบโตของ Sub-CBD: ย่านพหลโยธินกำลังก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจรอง (Sub-CBD) ที่สำคัญของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของเมือง และการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่
กลยุทธ์การลงทุนระยะยาว: การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการแสดงออกถึงความมุ่งมั่นในการลงทุนระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัล โดยใช้ประโยชน์จากทำเลศักยภาพและอาคารเดิมที่มีอยู่
ความสำคัญของ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: โครงการใหม่นี้จะเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้คนและกิจกรรมเข้ามาในพื้นที่ ยกระดับศักยภาพของย่านให้ก้าวไปอีกขั้น
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น: การพัฒนาอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: แม้ว่าย่านนี้จะมีศักยภาพสูง แต่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่ต้องการเข้ามาแข่งขันก็ต้องเผชิญกับความท้าทายในการเจาะตลาดที่กลุ่มเซ็นทรัลได้สร้างฐานที่แข็งแกร่งไว้แล้ว
การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่จะพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ ให้ก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางที่มีชีวิตชีวาและมีความสำคัญทางเศรษฐกิจมากขึ้น ในฐานะผู้สังเกตการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าการลงทุนเชิงกลยุทธ์เช่นนี้ จะสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนและเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์” ในย่านที่มีศักยภาพเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดและคุ้มค่าที่สุด.
