การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: การพลิกโฉมย่านพหลโยธินสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพัฒนาการของตลาดอสังหาฯ ไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะการปรับตัวของธุรกิจค้าปลีกและการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่สะท้อนถึงพลวัตทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ในช่วงปลายปี 2569 นี้ เป็นอีกครั้งที่ตลาด อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า กำลังให้ความสนใจกับดีลสำคัญที่อาจพลิกโฉมย่านพหลโยธินอย่างสิ้นเชิง นั่นคือการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงงาม ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี มูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งกำลังจะเข้าสู่การพิจารณาขั้นสุดท้ายของคณะกรรมการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในวันที่ 15 มกราคม 2569
การเจรจาสัญญาเช่า: เบื้องหลังตัวเลข 3.3 หมื่นล้านบาท
ตามรายงานข่าว ความคืบหน้าล่าสุดของการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินกว่า 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวในปัจจุบัน และมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาเดิมในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด แล้ว บอร์ด ร.ฟ.ท. ได้รับทราบผลการเจรจาและได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการฯ ตรวจสอบรายละเอียดและความถูกต้อง ซึ่งล่าสุดคณะอนุกรรมการฯ ได้พิจารณาผ่านแล้ว และจะนำเสนอต่อบอร์ด ร.ฟ.ท. อีกครั้ง พร้อมกับการเตรียมข้อมูลชี้แจงรายละเอียดการลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท ที่จะเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาสัญญาใหม่
สัญญาเช่าใหม่ 30 ปีนี้ ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 การลงทุนที่ระบุไว้ไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาทนี้ จะถูกนำไปใช้ในการปรับปรุงอาคารและระบบภายในศูนย์การค้าทั้งหมด ซึ่งปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การปรับปรุงนี้คาดว่าจะใช้เวลา 4 ปีนับจากวันเริ่มต้นสัญญา ส่งผลให้มูลค่ารวมตลอด 30 ปีของการเช่านี้ ซึ่งรวมทั้งค่าเช่าและการลงทุนเพิ่มเติม สูงถึงกว่า 33,000 ล้านบาท
เมื่อเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าครั้งที่สอง ที่เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนกว่า 21,298 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี ตัวเลข 33,000 ล้านบาทในสัญญาใหม่นี้ ถือว่ามีความสมเหตุสมผลและสอดคล้องกับแนวทางการกำหนดของ ร.ฟ.ท. โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและสภาพตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันสูง
วิเคราะห์มูลค่าดีล: การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ
ในมุมมองของนักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มืออาชีพ มูลค่าดีล 33,000 ล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี นั้น ถือว่าเหมาะสมอย่างยิ่ง นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า การต่อสัญญาในลักษณะนี้ เป็นการใช้ประโยชน์จากโครงสร้างอาคารเดิมที่มีอยู่ ทำให้ไม่ต้องแบกรับต้นทุนการสร้างใหม่ทั้งหมด ซึ่งในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน การลงทุนสร้างโครงการ อสังหาฯ ขนาดใหญ่ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าทางการเงินนัก เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การเน้นปรับปรุงและบริหารจัดการพื้นที่เช่าที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด จึงเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
นอกจากนี้ ย่านพหลโยธินกำลังถูกปั้นให้เป็น “อาณาจักร” ใหม่ของกลุ่มเซ็นทรัล การลงทุนในโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร สะท้อนวิสัยทัศน์ระยะยาวในการสร้าง Sub CBD (ย่านศูนย์กลางธุรกิจรอง) ที่มีความแข็งแกร่งทางภาคเหนือของกรุงเทพฯ โครงการนี้ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่ยังรวมถึงอาคารสำนักงาน โรงแรม และคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ ซึ่งจะดึงดูดกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการค้าที่หลากหลายเข้ามาในพื้นที่
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ถึงสองแห่งของแบรนด์เดียวกันในระยะประชิด ไม่ใช่เรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยนัก แต่ในกรณีของเซ็นทรัล ลาดพร้าว และ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ถือเป็นการเสริมพลังซึ่งกันและกัน โดยมีเป้าหมายเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของกลุ่มลูกค้า ตั้งแต่นักช้อปปิ้ง นักท่องเที่ยว ไปจนถึงผู้ที่ต้องการพื้นที่สำหรับจัดกิจกรรมระดับนานาชาติ การพัฒนาพื้นที่นี้จะช่วยยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ แหล่งงาน และแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ
ความสำคัญของทำเล: การเติบโตของย่านพหลโยธิน
ย่านพหลโยธินมีศักยภาพในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ที่โดดเด่นมาอย่างต่อเนื่อง ด้วยปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ประการแรก คือ การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคม โดยเฉพาะรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมต่อการเดินทางไปยังใจกลางเมืองและพื้นที่สำคัญอื่นๆ ได้อย่างสะดวกสบาย ประการที่สอง คือ ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และสถาบันการศึกษาชั้นนำ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งเสริมการเติบโตของภาคค้าปลีกและบริการ
การเปิดตัวโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ที่จะแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2569 นี้ จะยิ่งเป็นการตอกย้ำความสำคัญของย่านนี้ในฐานะ Sub CBD แห่งใหม่ ที่มีศักยภาพในการรองรับการเติบโตของธุรกิจ และดึงดูดผู้คนให้เข้ามาใช้ชีวิตและทำงานในพื้นที่ การลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านนี้ สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของทำเลพหลโยธิน ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน
การตัดสินใจของเซ็นทรัลในการต่อสัญญาเช่าระยะยาวนี้ สะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์การลงทุนระยะยาวใน อสังหาริมทรัพย์ ของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ ที่มองเห็นศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนอย่างมั่นคงจากทำเลที่มีความได้เปรียบทางยุทธศาสตร์ การพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูส (Mixed-use) ซึ่งรวมศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน และที่พักอาศัย เข้าไว้ด้วยกัน เป็นแนวโน้มสำคัญในตลาด อสังหาฯ ยุคใหม่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่
สำหรับนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่สนใจในทำเลศักยภาพ การจับตาดูการพัฒนาในย่านพหลโยธิน ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ มีหลายโครงการ อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า เกิดขึ้นในบริเวณนี้ ทั้งโครงการอาคารสำนักงานเกรด A และโครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมียม ซึ่งล้วนได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการเติบโตของย่าน
อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การศึกษาแนวโน้มตลาด และการประเมินความเสี่ยงที่แม่นยำ การลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านที่มีศักยภาพสูงอย่างพหลโยธิน ควรพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น กำลังซื้อของตลาด นโยบายภาครัฐ และสภาพเศรษฐกิจมหภาค
บทสรุปและการก้าวต่อไป
การต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท นี้ ไม่ใช่แค่การทำธุรกิจค้าปลีก แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่กำลังจะสร้างย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ที่สำคัญของกรุงเทพฯ การเปิดตัว เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะยิ่งตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะทำเลทองสำหรับการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าย่านพหลโยธินจะมีศักยภาพในการเติบโตที่น่าจับตามองต่อไป การตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ที่นี่จึงเป็นโอกาสที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในย่านพหลโยธิน หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน ขอเชิญติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนการลงทุนที่คุ้มค่าและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของท่าน
