การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ การได้เห็นดีลใหญ่เช่นนี้เกิดขึ้นเป็นเรื่องที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับโครงการที่มีประวัติยาวนานและมีนัยสำคัญต่อการพัฒนาเมืองอย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” การต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นมูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างย่านพหลโยธิน ซึ่งกำลังกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ
ภาพรวมการเจรจาและมูลค่าข้อตกลง
แหล่งข่าวจาก การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าของการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินกว่า 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในปัจจุบัน โดยสัญญาเดิมมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาที่เกิดขึ้นระหว่าง บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด นั้น ได้ข้อสรุปเบื้องต้น และอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท.
ประเด็นสำคัญคือข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาท จากทางเซ็นทรัล เพื่อใช้ในการปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด ซึ่งถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่เพื่อยืดอายุการใช้งานของอาคารที่ปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปี แผนการปรับปรุงนี้จะใช้เวลา 4 ปี นับตั้งแต่วันที่สัญญาใหม่เริ่มขึ้น โดยมูลค่ารวมของข้อตกลงตลอดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งรวมถึงค่าเช่าที่ทางเซ็นทรัลต้องจ่าย คิดเป็นมูลค่ากว่า 33,000 ล้านบาท ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงศักยภาพของทำเลและความมั่นใจในธุรกิจค้าปลีกระยะยาว
การวิเคราะห์เชิงมูลค่าจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า มูลค่าดีล 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับการเช่า 30 ปีนั้น “สมเหตุสมผล” อย่างยิ่ง ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนข้อสรุปนี้คือ การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมซึ่งมีต้นทุนการก่อสร้างที่ผ่านไปแล้ว ประกอบกับภาวะตลาดที่ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกอาจถึงจุดอิ่มตัว หรือ “เพดาน” แล้ว การลงทุนสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่ขนาดใหญ่ด้วยเงินกว่า 20,000 ล้านบาท อาจไม่คุ้มค่าในเชิงเศรษฐศาสตร์ เมื่อพิจารณาถึงข้อจำกัดทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
การที่เซ็นทรัลเลือกที่จะต่อสัญญาเช่าและปรับปรุงอาคารเดิม ถือเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด พวกเขาไม่เพียงแต่รักษาฐานลูกค้าเดิมไว้ได้ แต่ยังสามารถใช้ประโยชน์จากแบรนด์และชื่อเสียงที่สั่งสมมานาน ผสมผสานกับการลงทุนเพื่อยกระดับประสบการณ์ของลูกค้าในยุคดิจิทัล การปรับปรุงครั้งนี้จึงไม่ใช่แค่การซ่อมแซม แต่เป็นการ “รีเฟรช” เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์ อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า และความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป
ย่านพหลโยธิน: กำลังผงาดสู่ Sub-CBD แห่งใหม่
สิ่งที่น่าจับตาไม่แพ้การต่อสัญญาเซ็นทรัล ลาดพร้าว คือการขยายอาณาจักรของเซ็นทรัลในย่านพหลโยธิน การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งอยู่ห่างจากเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพียง 300 เมตร ถือเป็นการลงทุนมหาศาลกว่า 21,000 ล้านบาท โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้เป็นรูปแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ประกอบด้วยศูนย์การค้า, ออฟฟิศ, และอาจรวมถึงโรงแรม พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลก
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ ถูกมองว่าเป็น “Sub-CBD” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ การลงทุนนี้จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง จากการขยายตัวของประชากร, การมีที่อยู่อาศัยหนาแน่น, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, สถาบันการศึกษา และที่สำคัญคือการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนอย่าง BTS และ MRT
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างเซ็นทรัล ลาดพร้าว และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ตั้งอยู่ใกล้เคียงกัน จะเป็นการสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์แบบ ดึงดูดทั้งผู้บริโภค, นักลงทุน, และนักธุรกิจเข้ามาในพื้นที่ ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงได้พุ่งสูงจนเกือบแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่: เทรนด์และโอกาส
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าดีลนี้สะท้อนเทรนด์สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569-2570 และปีต่อไป
การให้ความสำคัญกับทำเลศักยภาพ: ย่านพหลโยธินกำลังกลายเป็นทำเลทองของกรุงเทพฯ การลงทุนของเซ็นทรัลในรูปแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เป็นการลงทุนที่มองการณ์ไกล และสอดคล้องกับศักยภาพของทำเลที่มีการคมนาคมสะดวกและมีประชากรหนาแน่น
การปรับตัวของธุรกิจค้าปลีก: ศูนย์การค้ากำลังเปลี่ยนจากการเป็นเพียงแหล่งช้อปปิ้ง ไปสู่การเป็น “Lifestyle Hub” หรือ “Community Mall” ที่มีกิจกรรมหลากหลาย การลงทุนปรับปรุงเซ็นทรัล ลาดพร้าว และการสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่มีคอนเวนชั่นฮอลล์ สะท้อนการมองเห็นเทรนด์นี้
ความสำคัญของโครงการมิกซ์ยูส: การผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย, พื้นที่สำนักงาน, โรงแรม, และพื้นที่ค้าปลีกในโครงการเดียว (Mixed-Use Development) เป็นรูปแบบการพัฒนาที่ได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากสามารถสร้าง Synergy และตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้คนในพื้นที่ได้
การลงทุนระยะยาวและความยั่งยืน: การต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของภาคเอกชนในศักยภาพของตลาดและความสามารถในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว ควบคู่ไปกับการลงทุนเพื่อปรับปรุงและยกระดับทรัพย์สินให้ทันสมัยอยู่เสมอ
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เช่า: แม้ว่าการก่อสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่จะเกิดขึ้น แต่การปรับปรุงเซ็นทรัล ลาดพร้าว ก็ยังคงเป็น “อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า” ที่สำคัญ การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ในย่านนี้อาจเข้มข้นขึ้น แต่ด้วยความแข็งแกร่งของแบรนด์และทำเล จะทำให้เซ็นทรัลยังคงเป็นผู้เล่นหลัก
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ โดยเฉพาะโซนเหนือ ควรให้ความสนใจกับย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว เป็นพิเศษ การขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจใหม่นี้จะส่งผลดีต่อการลงทุนในหลากหลายรูปแบบ ทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย, การปล่อยเช่า, หรือการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง
ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงโอกาสในการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของ Ecosystem นี้ ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า, ร้านอาหาร, หรือธุรกิจบริการอื่นๆ การได้เข้าไปอยู่ในทำเลที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและมีศักยภาพในการเติบโตสูง จะเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับธุรกิจของคุณ
อนาคตของย่านพหลโยธิน
การลงทุนมูลค่ามหาศาลในย่านพหลโยธิน ไม่ว่าจะเป็นการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” หรือการสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของกลุ่มเซ็นทรัล และการมองเห็นศักยภาพที่แท้จริงของทำเลนี้ ย่านพหลโยธินกำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและความเจริญอีกแห่งของกรุงเทพฯ ที่ไม่น้อยไปกว่าย่านสุขุมวิท หรือสาทร
จากประสบการณ์ 10 ปี ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการเติบโตของเมือง และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจที่หลากหลายสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ โปรดติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไม่หยุดนิ่ง.
