การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สู่ยุคใหม่: บทวิเคราะห์เจาะลึกมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการปั้น “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สู่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่
ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ของไทย มีข่าวคราวที่น่าจับตามองเป็นพิเศษเกี่ยวกับการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินผืนสำคัญ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าชื่อดังอย่าง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” สัญญาเช่าเดิมที่กำลังจะสิ้นสุดลงในปี 2571 นี้ กำลังจะถูกต่ออายุออกไปอีก 30 ปีภายใต้มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 33,000 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นดีลที่สะท้อนถึงศักยภาพและความเชื่อมั่นในทำเลทองย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่กำลังถูกพัฒนาให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (Sub-CBD) ของกรุงเทพมหานคร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าสิบปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวเหล่านี้อย่างใกล้ชิด และมองว่าการต่อสัญญาครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การยืดอายุการดำเนินงานของศูนย์การค้าเดิม แต่ยังเป็นการตอกย้ำกลยุทธ์ระยะยาวของเครือเซ็นทรัลในการขยายอาณาจักรธุรกิจค้าปลีกและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพ การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ กำลังจะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับย่านนี้ และสร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้กับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
วิเคราะห์มูลค่าการต่อสัญญา: 3.3 หมื่นล้านบาทสมเหตุสมผลจริงหรือ?
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้เปิดเผยข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินกว่า 47.22 ไร่ ที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งสัญญาปัจจุบันจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้บรรลุข้อตกลงเบื้องต้นกับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เป็นที่เรียบร้อยแล้ว การต่อสัญญาใหม่นี้จะมีระยะเวลา 30 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ภายใต้วงเงินรวมกว่า 33,000 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือ ข้อเสนอการลงทุนเพิ่มเติมของทางเซ็นทรัลที่ไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมดของศูนย์การค้า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว การลงทุนนี้จะใช้เวลาดำเนินการ 4 ปี นับตั้งแต่สัญญาใหม่เริ่มขึ้น การคำนวณมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ที่ 33,000 ล้านบาทตลอด 30 ปีนี้ เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ ซึ่งทาง ร.ฟ.ท. และ SRTA มองว่าสมเหตุสมผล
เมื่อเปรียบเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่ 2 ที่เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนตลอด 20 ปีไปกว่า 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาครั้งใหม่นี้มีมูลค่าสูงขึ้น แต่ก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดนัก อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของมูลค่านี้สอดคล้องกับแนวโน้ม ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพเช่นย่านพหลโยธิน
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ได้ให้มุมมองในฐานะกูรู อสังหาริมทรัพย์ ว่า มูลค่าดีล 33,000 ล้านบาท สำหรับการเช่า 30 ปี ถือว่าสมเหตุสมผล เนื่องจากเป็นการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิม ซึ่งอาจมีข้อจำกัดในการสร้างอาคารใหม่ที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาลกว่า 20,000 ล้านบาท และอาจไม่คุ้มค่าในเชิงผลตอบแทน เมื่อพิจารณาจากสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมให้ทันสมัยและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภค ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและลดความเสี่ยงได้มากกว่า
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” กับการปั้น “อาณาจักรใหม่” ย่านพหลโยธิน
นอกจากการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แล้ว เครือเซ็นทรัลยังเดินหน้าตอกย้ำความแข็งแกร่งในย่านนี้ ด้วยการลงทุนกว่า 21,000 ล้านบาท ในโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้า แต่ยังเป็น “มิกซ์ยูส” ขนาดใหญ่ ที่มีพื้นที่กว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลก
นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กล่าวถึงวิสัยทัศน์ว่า “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็น “เกตเวย์” ที่ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ จากกรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพื่อรองรับการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง มีทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา และยังได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายคมนาคมขนส่งมวลชน ทั้ง BTS และ MRT
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่อยู่ห่างจาก “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เพียง 300 เมตร ถือเป็นการสร้าง “Sub-CBD” ที่สมบูรณ์แบบ การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่งที่อยู่ใกล้กัน จะช่วยเสริมสร้างบรรยากาศและความคึกคักให้กับย่านนี้ เกิดการแข่งขันและพัฒนากลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ประเภทที่พักอาศัย หรืออาคารสำนักงาน ทำให้ศักยภาพของย่านพหลโยธินในการเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ทวีความชัดเจนยิ่งขึ้น
ปัจจัยขับเคลื่อนและแนวโน้มในอนาคต: ทำเลศักยภาพที่น่าจับตา
ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลทองที่มีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตอย่างรอบด้าน
โครงสร้างพื้นฐานคมนาคม: การเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีเหลือง ทำให้การเดินทางสะดวกสบาย เป็นแม่เหล็กดึงดูดทั้งผู้คนและธุรกิจ
ความหนาแน่นของประชากร: เป็นย่านที่มีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่น มีทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยเดิมและกลุ่มที่ย้ายเข้ามาใหม่ จากการขยายตัวของเมือง
การพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์: นอกเหนือจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ยังมีอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษาจำนวนมาก ซึ่งส่งเสริมให้ย่านนี้มีความครบวงจร
ศักยภาพการเติบโตของราคาที่ดิน: ด้วยปัจจัยข้างต้น ราคาที่ดิน ในบริเวณนี้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจุบันที่เริ่มใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
นายวสันต์ ได้ให้ทัศนะเพิ่มเติมว่า ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาแข่งขันในย่านนี้คงต้องคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินถือเป็น “อาณาจักร” ที่เครือเซ็นทรัลได้สร้างไว้ การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ไม่เพียงแต่จะเพิ่มศักยภาพให้กับธุรกิจของตนเอง แต่ยังช่วยยกระดับภาพรวมของย่านให้เป็นที่น่าสนใจยิ่งขึ้น สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า หรือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทาย
การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ยังคงมีโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สำหรับนักลงทุน การจับตาดูการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เหล่านี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมของตลาด และสามารถวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพได้
อย่างไรก็ตาม สภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณา ควบคู่ไปกับการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งอาจส่งผลต่อความต้องการ อสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบต่างๆ การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการตัดสินใจลงทุน
บทสรุปสำหรับผู้ที่สนใจ “อสังหาริมทรัพย์”
ดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการลงทุนครั้งใหญ่ใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ถือเป็นก้าวสำคัญของการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลของเครือเซ็นทรัลในการสร้าง “อาณาจักร” แห่งใหม่ย่านพหลโยธิน การเปลี่ยนแปลงนี้จะนำมาซึ่งโอกาสและความท้าทายใหม่ๆ สำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักพัฒนา นักลงทุน หรือผู้บริโภค
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในย่านที่มีศักยภาพเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจะเป็นก้าวแรกที่สำคัญ สัมผัสประสบการณ์ใหม่และคว้าโอกาสในการเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตของย่านพหลโยธินได้แล้ววันนี้!
