การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท: การขยายอาณาเขตอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญสามารถกำหนดทิศทางของตลาดและสร้างมูลค่ามหาศาล การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว-พหลโยธินระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ถือเป็นหนึ่งในดีลที่น่าจับตาแห่งปี 2569 นี้ การเจรจาสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี ด้วยมูลค่ารวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของเครือเซ็นทรัลในการบริหารจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นการตอกย้ำศักยภาพของทำเลทองย่านพหลโยธิน ที่กำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
เบื้องหลังดีลประวัติศาสตร์: การต่อสัญญาเช่าที่ดินลาดพร้าว-พหลโยธิน
แหล่งข่าววงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าของการพิจารณาสัญญาเช่าที่ดินแปลงงามซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยที่ดินดังกล่าวมีเนื้อที่กว่า 47.22 ไร่ และสัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 หลังจากที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ได้เจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เรียบร้อยแล้ว ผลการเจรจาได้ถูกนำเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อปลายปี 2568 และผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดจากคณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ก่อนจะนำเสนอเพื่อขออนุมัติขั้นสุดท้ายในวันที่ 15 มกราคม 2569
มูลค่าสัญญาใหม่นี้ถือเป็นจุดเด่นสำคัญ โดยมีระยะเวลา 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ไปจนถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 ตลอดระยะเวลาดังกล่าว บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด จะต้องลงทุนเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในต่างๆ เป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท การลงทุนนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากอาคารปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปี และจำเป็นต้องได้รับการพัฒนาเพื่อตอบสนองต่อเทคโนโลยีที่ทันสมัยและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แผนการปรับปรุงจะใช้เวลา 4 ปีนับจากวันที่สัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้
เมื่อรวมกับการประเมินผลตอบแทนตลอด 30 ปี ค่าเช่าที่ดินที่เซ็นทรัลต้องจ่ายนั้นมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าครั้งที่สองที่เซ็นทรัลได้จ่ายผลตอบแทนประมาณ 21,298 ล้านบาท สำหรับระยะเวลา 20 ปี แม้ว่าการเพิ่มขึ้นจะไม่ถึงขั้นก้าวกระโดด แต่ก็เป็นไปตามแนวทางที่ ร.ฟ.ท. ได้วางไว้ และแสดงให้เห็นถึงการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ที่สอดคล้องกับภาวะตลาดและเศรษฐกิจปัจจุบัน
การประเมินมูลค่าดีล: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ทัศนะเกี่ยวกับดีลนี้ว่า การที่เซ็นทรัลสามารถต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้ในระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่า 33,000 ล้านบาทนั้น ถือว่าเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ปัจจัยสำคัญคือการใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมซึ่งมีศักยภาพสูงอยู่แล้ว และค่าเช่าพื้นที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าน่าจะถึงจุดสูงสุดของอัตราที่สามารถเก็บได้ในปัจจุบัน
นายวสันต์ยังได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ในเชิงการตลาด การลงทุนสร้างศูนย์การค้าแห่งใหม่โดยสมบูรณ์อาจต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับระยะเวลาเช่า 30 ปี และข้อจำกัดด้านการเพิ่มค่าเช่าจากการแข่งขันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ดีลการต่อสัญญาและปรับปรุงอาคารเดิมจึงมีความคุ้มค่ากว่า นอกจากนี้ สภาพเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยนัก ทำให้การตัดสินใจลงทุนใหม่เป็นไปอย่างระมัดระวัง
“ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาทำแทนเซ็นทรัลคงคิดหนัก เพราะย่านพหลโยธินถือเป็นอาณาจักรของเซ็นทรัล” นายวสันต์กล่าวเสริม “หลังปลุกปั้นมิกซ์ยูสแรกเซ็นทรัล ลาดพร้าว ยังลงทุนสร้างมิกซ์ยูสแห่งใหม่ที่อยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร มีทั้งศูนย์การค้า ออฟฟิศ และอาจจะมีโรงแรม และปลายปีนี้เตรียมเปิดศูนย์การค้าใหม่ จะทำให้ย่านนี้คึกคักขึ้น เป็น Sub CBD รองรับความเจริญศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ โซนเหนือ ขณะที่ราคาที่ดินคงปรับตัวสูงขึ้น จากปัจจุบันบริเวณนี้ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา”
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การปั้นอาณาจักรมิกซ์ยูสแห่งใหม่
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเครือเซ็นทรัลไม่ได้หยุดอยู่เพียงการต่อสัญญาเช่าที่ดินเดิม แต่ยังขยายไปสู่การสร้างสรรค์โครงการใหม่ที่ยิ่งใหญ่กว่าเดิม นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าและกลุ่มงานพัฒนาโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เปิดเผยถึงวิสัยทัศน์ในการผลักดันย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” คือยุทธศาสตร์สำคัญของการพัฒนา โดยเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ที่ลงทุนมูลค่า 21,000 ล้านบาท ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร โครงการนี้ไม่เพียงแต่จะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่ยังประกอบด้วยคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดกว่า 6,700 ตารางเมตร ซึ่งออกแบบมาเพื่อรองรับการจัดงานระดับโลก ทั้งคอนเสิร์ต อีเวนต์ต่างๆ
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 และคาดการณ์ว่าจะมีผู้ใช้บริการราว 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรกของการเปิดดำเนินการ นอกจากนี้ ยังมีแผนพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคตเพื่อเสริมศักยภาพของโครงการให้ครบวงจรมากยิ่งขึ้น
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน จะเป็นเกตเวย์ดึงดูดดีมานด์ใหม่กรุงเทพฯ โซนเหนือ และจะเติบโตควบคู่ไปกับเซ็นทรัล ลาดพร้าว” นายชนวัฒน์กล่าว “เรามองเห็นศักยภาพในการขยายตัวของย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน จากความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การมีที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม สถาบันการศึกษา รวมถึงการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ทำให้พื้นที่นี้มีศักยภาพสูง และการมีศูนย์การค้าเซ็นทรัลสองแห่งในบริเวณใกล้เคียงกันนี้ จะยิ่งส่งเสริมให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการใช้ชีวิตที่สำคัญของกรุงเทพฯ”
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน: ศักยภาพที่ไม่หยุดนิ่ง
ทำเลพหลโยธิน กำลังถูกยกระดับให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ใหม่ของกรุงเทพฯ ไม่ใช่เพียงเพราะการลงทุนของเครือเซ็นทรัล แต่ยังรวมถึงปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ที่สนับสนุนการเติบโต ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่เชื่อมโยงกับส่วนต่างๆ ของเมือง โครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่ผุดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการเข้ามาของอาคารสำนักงานที่ทันสมัย
การที่ ร.ฟ.ท. สามารถบรรลุข้อตกลงต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญกับผู้ประกอบการรายใหญ่เช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการทรัพย์สินที่เกิดประโยชน์สูงสุด การมีผู้เล่นรายใหญ่ที่มั่นคงอย่าง CPN ในการบริหารจัดการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ จะช่วยดึงดูดผู้บริโภคและสร้างความคึกคักให้กับย่านได้อย่างยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูการพัฒนาในย่านพหลโยธิน ถือเป็นโอกาสสำคัญ เพราะศักยภาพการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และอาคารสำนักงาน มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินที่ปัจจุบันใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
บทสรุป: ก้าวสำคัญสู่อนาคตของย่านพหลโยธิน
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สะท้อนถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของเครือเซ็นทรัลในการขยายอาณาเขตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพสูงอย่างย่านพหลโยธิน การลงทุนเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะยกระดับย่านให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ แต่ยังเป็นการสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจและเพิ่มคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวและแนวโน้มการพัฒนาในย่านนี้ ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและมีผลตอบแทนที่น่าพอใจในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูงในกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและสามารถนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด.
