บทวิเคราะห์เจาะลึก: สัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” 30 ปี มูลค่า 3.3 หมื่นล้าน – การขับเคลื่อนอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธินสู่ยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาของตลาดอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นศูนย์กลางความเจริญและเป็นที่ตั้งของโครงการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า มากมาย หนึ่งในดีลที่น่าจับตามองและสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตอย่างมหาศาลของทำเลศักยภาพ คือการต่อสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกว่า 30 ปี สำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันความเชื่อมั่นของเครือเซ็นทรัลในทำเลทองแห่งนี้ แต่ยังเป็นการปูทางสู่การยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (Sub-CBD) ที่มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าย่านธุรกิจดั้งเดิม
การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” : มูลค่าที่เหมาะสมกับศักยภาพทำเล
การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่ได้พิจารณาผลการเจรจาสัญญาเช่าที่ดินย่านพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ถือเป็นก้าวสำคัญ การเจรจาระหว่างบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปที่น่าสนใจ สัญญาเช่าใหม่ที่จะมีระยะเวลา 30 ปี เริ่มต้นตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 จนถึง 18 ธันวาคม 2601 พร้อมกับการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายใน ซึ่งนับว่าสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง
มูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาทตลอดระยะเวลา 30 ปี สะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและศักยภาพในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องของศูนย์การค้าระดับไอคอนแห่งนี้ การต่อสัญญาครั้งนี้มีมูลค่าสูงกว่าการต่อสัญญาครั้งก่อน (20 ปี มูลค่ากว่า 21,298 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ค่าเช่าและผลตอบแทนได้ปรับตัวสูงขึ้นตามภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีแนวโน้มเติบโต
ประเด็นเรื่องการลงทุน 4,500 ล้านบาทในการปรับปรุงอาคารเก่าที่มีอายุเกือบ 50 ปีนั้น เป็นการลงทุนที่จำเป็นและมีวิสัยทัศน์ ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุงอาคารเก่าให้ทันสมัยไม่เพียงแต่ช่วยยืดอายุการใช้งาน แต่ยังเป็นการเพิ่มมูลค่า เพิ่มประสบการณ์ให้กับผู้ใช้บริการ และสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับเทรนด์ใหม่ๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การวางแผนใช้เวลา 4 ปีในการปรับปรุงภายหลังสัญญาเริ่ม นับเป็นการบริหารจัดการที่ดี
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การลงทุนแห่งอนาคต สร้าง Sub-CBD แห่งใหม่
สิ่งที่น่าจับตาอย่างยิ่ง คือการที่เครือเซ็นทรัลไม่เพียงแต่ต่อยอดจากความสำเร็จของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” แต่ยังลงทุนอย่างมหาศาลในการพัฒนาโครงการใหม่ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งตั้งอยู่ห่างออกไปเพียง 300 เมตร มูลค่ากว่า 21,000 ล้านบาท โครงการนี้ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้าแฟลกชิป แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของการสร้าง “อาณาจักรอสังหาริมทรัพย์” ที่มีความหลากหลาย (Mixed-use) ครบวงจร ทั้งศูนย์การค้า พื้นที่สำนักงาน และอาจรวมถึงโรงแรม
โครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมกับคอนเวนชั่นฮอลล์ขนาดใหญ่ แสดงให้เห็นถึงความตั้งใจที่จะยกระดับย่านนี้ให้เป็นศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจและสังคม ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับโลกได้ การคาดการณ์ผู้เข้าใช้บริการ 1.3 แสนคนต่อปี เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงศักยภาพและความน่าสนใจของโครงการ
การพัฒนาโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ เป็นการสร้าง “Sub-CBD” ในโซนเหนือของกรุงเทพฯ โดยมีเป้าหมายเพื่อดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ และรองรับการขยายตัวของประชากรและภาคธุรกิจในย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน สถาบันการศึกษา และโครงข่ายคมนาคมขนส่งที่ทันสมัย ทั้งรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่เชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างไร้รอยต่อ
ทำเลศักยภาพ: พหลโยธิน – ลาดพร้าว จุดตัดแห่งโอกาส
ในมุมมองของนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว ถือเป็นทำเลทองที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด การที่ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าเก่าแก่และเป็นที่รู้จัก สามารถต่อสัญญาเช่าได้ในมูลค่าที่สูง สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความนิยมในทำเลนี้ ขณะเดียวกัน การลงทุนใน “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการมองการณ์ไกลเพื่อดึงดูดลูกค้ากลุ่มใหม่ๆ และสร้าง Ecosystem ที่สมบูรณ์
การมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่งในระยะที่ใกล้เคียงกัน ไม่ได้เป็นการแข่งขันกันเองโดยตรง แต่เป็นการเสริมสร้างศักยภาพของย่านให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ดึงดูดผู้คนจากหลากหลายพื้นที่และหลากหลายวัตถุประสงค์ ไม่ว่าจะเป็นการจับจ่ายซื้อของ การทำงาน การพักผ่อน หรือการเข้าร่วมกิจกรรมต่างๆ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า ในย่านนี้ย่อมได้รับอานิสงส์ไปด้วย ผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในทำเลที่เดินทางสะดวกและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะมองเห็นโอกาสอันมีค่า
ราคาที่ดินในบริเวณนี้ที่ใกล้แตะ 1 ล้านบาทต่อตารางวา แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของมูลค่าที่ดินที่สูงมาก การลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ในย่านนี้จึงต้องอาศัยเงินทุนมหาศาล แต่ก็ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน:
โครงข่ายคมนาคม: การเชื่อมต่อของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีเหลือง ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมืองสะดวกสบาย ลดเวลาในการเดินทาง และเพิ่มมูลค่าให้กับ อสังหาริมทรัพย์ ในบริเวณใกล้เคียง
การขยายตัวของภาคธุรกิจ: การพัฒนาโครงการสำนักงานขนาดใหญ่และศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ ดึงดูดบริษัทชั้นนำให้เข้ามาตั้งสำนักงาน ซึ่งส่งผลให้ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า สำหรับที่พักอาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์เพิ่มสูงขึ้น
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มองหาไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจร ศูนย์การค้าที่มาพร้อมกับกิจกรรมที่หลากหลาย และเป็นจุดนัดพบทางสังคม “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะตอบโจทย์นี้ได้อย่างดี
การเติบโตของประชากร: ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากการอยู่อาศัยและการเดินทางมาทำงานในย่านนี้ เป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เป็นต้นไป:
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยรวมจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพสูงและมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว การลงทุนของเครือเซ็นทรัลในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่จะเป็นการตอกย้ำความแข็งแกร่งของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แต่ยังเป็นการส่งสัญญาณถึงโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า ที่มีความหลากหลาย
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลที่มีศักยภาพ การจับตาดูพัฒนาการของย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว จะเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การมีโครงการใหญ่ระดับ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทำเล และเป็นแรงดึงดูดให้เกิดการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ประเภทอื่นๆ ตามมา ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน หรือแม้กระทั่งโรงแรม
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ โซนเหนือ
การพัฒนา “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นมากกว่าแค่การเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่เป็นการสร้าง Sub-CBD ที่จะเข้ามาเติมเต็มและยกระดับศักยภาพของกรุงเทพฯ โซนเหนือให้ทัดเทียมกับโซนอื่นๆ การลงทุนขนาดใหญ่เช่นนี้ จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวม ทั้งในแง่ของการเพิ่มมูลค่าที่ดิน การกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และการสร้างความต้องการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในบริเวณใกล้เคียง
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมเชื่อว่าย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว จะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง ไม่เพียงแต่สำหรับนักลงทุน แต่ยังรวมถึงผู้ที่กำลังมองหาทำเลที่ดีสำหรับการอยู่อาศัยและการดำเนินธุรกิจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลที่มีศักยภาพเช่นนี้ อย่ารอช้า! เริ่มต้นสำรวจโอกาสและวางแผนอนาคตการลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อคว้าชัยในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังเติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง.
