การต่อสัญญาเช่าที่ดิน: ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ กับก้าวใหม่ 3.3 หมื่นล้านบาท และการผงาดของ ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นพัฒนาการและความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างต่อเนื่อง การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของผู้เล่นรายใหญ่มีนัยสำคัญต่อทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีมูลค่าสูงและมีผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ บริเวณลาดพร้าว ระหว่าง การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ที่มูลค่าการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’ ถือเป็นหมุดหมายสำคัญที่สะท้อนถึงพลวัตของธุรกิจค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
หัวใจสำคัญ: การต่อสัญญา ‘เซ็นทรัล ลาดพร้าว’ สู่ยุคใหม่
ข่าวการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเดิมที่ตั้งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งมีอายุสัญญาเดิมจะสิ้นสุดในปลายปี 2571 นั้น ได้สร้างความสนใจเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะมูลค่าการต่อสัญญาที่สูงถึง 3.3 หมื่นล้านบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี นับเป็นการลงทุนที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเล และความตั้งใจที่จะรักษาฐานลูกค้าเดิม พร้อมต่อยอดการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
จากการที่ผมได้ติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิด การเจรจาที่ดำเนินการโดย SRTA (บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.) และ เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปในเบื้องต้นและอยู่ระหว่างการพิจารณาอนุมัติจากคณะกรรมการ ร.ฟ.ท. ซึ่งมีกำหนดการชัดเจนในวันที่ 15 มกราคม 2569 การลงทุนเพิ่มเติมกว่า 4,500 ล้านบาท ที่ เซ็นทรัล เสนอมานั้น ถือเป็นการลงทุนที่จำเป็นอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงอายุอาคารเดิมที่กว่า 50 ปีแล้ว การปรับปรุงระบบและอาคารให้ทันสมัยเป็นสิ่งที่จะช่วยยกระดับประสบการณ์ของผู้บริโภค และรักษาความสามารถในการแข่งขันของศูนย์การค้าแห่งนี้
มูลค่ารวม 3.3 หมื่นล้านบาทนี้ ถูกมองว่าสมเหตุสมผล เมื่อเทียบกับการต่อสัญญาครั้งที่สองที่เคยมีมูลค่ากว่า 2.1 หมื่นล้านบาท เป็นระยะเวลา 20 ปี นี่คือการเติบโตของมูลค่าที่สะท้อนถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น การประเมินมูลค่านี้ยังคำนึงถึงค่าเช่าที่ผู้ประกอบการต้องจ่ายให้กับ ร.ฟ.ท. ซึ่งเป็นผลตอบแทนจากการใช้ที่ดินอันมีค่า
‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’: หมุดหมายใหม่ของย่านพหลโยธิน
ในขณะที่การต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว กำลังอยู่ในขั้นตอนสุดท้าย สิ่งที่น่าจับตามองไม่แพ้กันคือ การเดินหน้าพัฒนาโครงการ ‘เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน’ ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการขยายอาณาจักรของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านนี้ การลงทุนมูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท กับโครงการขนาดใหญ่บนพื้นที่กว่า 49 ไร่ สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ในการสร้าง Sub-CBD แห่งใหม่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่ใช่เพียงแค่ศูนย์การค้า แต่เป็นการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ที่ครอบคลุมทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ออฟฟิศสำนักงาน และอาจมีโรงแรมในอนาคต การมี Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ยิ่งเป็นการเสริมศักยภาพในการดึงดูดอีเวนต์ระดับนานาชาติและคอนเสิร์ต ซึ่งจะช่วยเพิ่มสีสันและความคึกคักให้กับย่านนี้ได้อย่างมาก
ผมมองว่าการพัฒนา เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน นี้ เป็นการต่อยอดความสำเร็จจาก เซ็นทรัล ลาดพร้าว อย่างชาญฉลาด การมีศูนย์การค้า 2 แห่งที่อยู่ห่างกันไม่มากนัก แต่มีเอกลักษณ์และกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน จะช่วยเสริมซึ่งกันและกัน และสร้าง Ecosystem ที่แข็งแกร่งให้กับย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง จากการขยายตัวของที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน สถาบันการศึกษา และโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมโยงสะดวก ทั้ง BTS และ MRT
กูรูอสังหาริมทรัพย์ชี้ ‘ดีล’ สมเหตุสมผล ในภาวะตลาดปัจจุบัน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การต่อสัญญาเช่า เซ็นทรัล ลาดพร้าว ด้วยมูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นระยะเวลา 30 ปีนั้น ถือว่า เหมาะสม อย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาจากหลายปัจจัย:
การใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เดิม: การปรับปรุงอาคารเดิมให้ทันสมัยย่อมมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด การลงทุน 4,500 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงอาคารกว่า 50 ปี ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผล เพื่อยืดอายุการใช้งานและเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์
สภาพเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค: แม้ว่ากลุ่มเซ็นทรัลจะมีความแข็งแกร่ง แต่ภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความผันผวน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันไปสู่ช่องทางออนไลน์มากขึ้น การสร้างศูนย์การค้าใหม่ขนาดใหญ่มากๆ อาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่คุ้มค่าที่สุด การลงทุนเพื่อยกระดับสาขาเดิมจึงเป็นการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
การแข่งขันและความเป็นเจ้าตลาด: ย่านพหลโยธินถือเป็น “อาณาจักร” ของกลุ่มเซ็นทรัล การมี เซ็นทรัล ลาดพร้าว และ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน อยู่ใกล้เคียงกัน จะสร้างอำนาจต่อรองและดึงดูดผู้บริโภคได้อย่างมหาศาล ผู้ประกอบการรายอื่นที่จะเข้ามาแข่งขันในทำเลนี้คงต้องคิดหนัก
ศักยภาพของทำเล: บริเวณลาดพร้าว-พหลโยธิน เป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ความหนาแน่นของประชากร การขยายตัวของเมือง และการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่สนับสนุนให้เกิด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการพาณิชยกรรม ราคาที่ดินในบริเวณนี้ที่ขยับเข้าใกล้ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ยิ่งตอกย้ำถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเล
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์: โอกาสและความท้าทายในปี 2569
การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มเซ็นทรัลในครั้งนี้ ไม่เพียงส่งผลต่อภาพลักษณ์ของแบรนด์ แต่ยังสะท้อนถึงแนวโน้มสำคัญของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป
การลงทุนในทำเลศักยภาพสูง: โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและมีศักยภาพในการเติบโต ยังคงเป็นที่ต้องการ การพัฒนา Sub-CBD เช่น บริเวณพหลโยธิน กำลังได้รับความสนใจมากขึ้น จากความหนาแน่นของประชากรที่กระจายตัวออกจากศูนย์กลางเมืองชั้นใน
การยกระดับประสบการณ์ผู้บริโภค: ศูนย์การค้าและโครงการค้าปลีกในยุคใหม่ ไม่ใช่แค่แหล่งช้อปปิ้ง แต่คือศูนย์รวมประสบการณ์ (Experience Hub) การลงทุนในเทคโนโลยี การออกแบบที่ทันสมัย และการสร้างกิจกรรมที่น่าสนใจ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้บริโภค
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development): แนวโน้มนี้จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะสามารถตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้คนในยุคปัจจุบันได้อย่างครบวงจร ทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งทำงาน แหล่งช้อปปิ้ง และแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ
การบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ: สำหรับผู้ที่มีที่ดินหรืออาคารเดิม การลงทุนเพื่อปรับปรุงและยืดอายุการใช้งาน พร้อมกับการเจรจาสัญญาเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่เหมาะสม เป็นกลยุทธ์ที่ช่วยเพิ่มมูลค่าและสร้างรายได้ในระยะยาว
การมองไปข้างหน้า: สู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์พหลโยธิน
การต่อสัญญา เซ็นทรัล ลาดพร้าว และการเปิดตัว เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของกลุ่มเซ็นทรัลในการตอกย้ำบทบาทผู้นำในตลาดค้าปลีกและอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนจำนวนมหาศาลนี้ ไม่เพียงเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้กับอาณาจักรธุรกิจ แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตของย่านพหลโยธิน ซึ่งมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะนักวิเคราะห์ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ จะเป็นตัวเร่งให้เกิดการพัฒนาและลงทุนในพื้นที่ใกล้เคียงตามมาอีกมากมาย โดยเฉพาะโครงการ อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ทั้งสำหรับเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย การจับตาดูความเคลื่อนไหวของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โซนเหนือ ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้านี้ จะมีความน่าสนใจเป็นพิเศษ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินมูลค่า อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อให้เราได้ร่วมวางแผนและกำหนดทิศทางการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่านในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้.
