แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: สมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายเศรษฐกิจมหภาค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกและไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยมีมาก่อน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาคเป็นอย่างยิ่ง ในปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง โดยคาดการณ์ว่ายอดขายรวมจะหดตัวลงจากระดับ 5 แสนล้านบาทในช่วงปี 2561 เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายต่ำสุดในรอบ 10 ปี
สำหรับปี 2569 นี้ ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงคาดการณ์ว่าจะอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีมูลค่าตลาดรวมราว 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี หากยังไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ ที่จะมากระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์เช่นนี้จะยังคงอยู่ต่อไปจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ สู่ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ที่ซับซ้อน
ผมมองว่าปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” ซึ่งเป็นปีแห่งพายุเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ในขณะที่ปี 2569 จะเป็น “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ที่มาพร้อมกับความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
คำว่า “New Balance” สะท้อนให้เห็นถึงการปรับลดลงของยอดขายและยอดโอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และทั่วประเทศ ปัจจัยหลักมาจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก และการขาดโครงสร้างการสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ
“Complexity” หรือความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย เกิดจากการที่มีผลิตภัณฑ์หลากหลายรูปแบบ ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ซึ่งมีทั้งรูปแบบการซื้อกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว ตั้งแต่ 30-60 ปี ในแง่ของราคา มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาไม่ถึงล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Ultra Luxury มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ความท้าทายที่สำคัญคือสถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% ของผู้ยื่นกู้ และภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก็เป็นอีกก้อนของค่าครองชีพที่หนักอึ้งสำหรับผู้บริโภค
สำหรับ “Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนเพื่อรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และที่สำคัญคือขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ผลกระทบของการกู้ไม่ผ่าน: ลามจากฐานราก สู่ทุกระดับราคา
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่าทาวน์เฮาส์เริ่มเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมน้อยลง ในขณะที่บ้านเดี่ยว แม้จะยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีโอกาสสูงที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
สิ่งที่สังเกตได้ชัดเจนคือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่าที่พักอาศัยมากขึ้น โดยยินดีที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ การเลือกเช่ารายเดือนแทนการซื้อ เป็นทางออกที่พวกเขายอมรับเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต ซึ่งย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบสูงถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนที่น้อยลงไปอีกในปีนี้ เนื่องจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อในกลุ่มนี้ยังมีอยู่มาก จากโครงสร้างประชากรที่ไม่เปลี่ยนแปลง แต่การเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ไม่ได้เป็นปัจจัยผลักดันให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มมีสัญญาณที่น่าเป็นห่วง โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี เริ่มมีการย่อตัวลง จากที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นกลุ่มที่ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดระดับ Super Luxury ราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการออกมาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีบทบาทและความสำคัญเพิ่มขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตของบ้านมือสอง ไม่ได้มาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง แต่เป็นเพราะสัดส่วนของบ้านมือสองที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เกิดจากขนาดตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เล็กลง เนื่องมาจากกำลังซื้อที่ถดถอยของผู้บริโภค
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย สู่การฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ประการ ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และมาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อหวังผลในระยะสั้นปี 2569
มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ประการ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: กำหนดแนวทาง LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจอย่างแท้จริง
การขยายสัญญาเช่า: สนับสนุนการขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันมิให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดแนวทางการพิจารณาสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อย คิดดอกเบี้ยน้อย และผู้ที่มีความเสี่ยงสูง คิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้กู้ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการ “Man Made Project” ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park), ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการนั้นๆ สิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี โดยให้มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยยกเลิกเพดานมูลค่า 7 ล้านบาท และให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: เสนอให้มีการกำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น อัตราดอกเบี้ย MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่สถาบันการเงินกลับปรับลดดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารธุรกิจท่ามกลางความท้าทาย: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
สำหรับปี 2569 นี้ ซึ่งผมคาดการณ์ว่าจะเป็นปีม้าไฟ (ปีมะเส็ง) ที่ยังคงเป็นปีแห่งความยากลำบากต่อเนื่องอีกปี ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพใน 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องมีความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ ผู้ประกอบการต้องตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่คาดเดาไม่ได้ โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคต การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อหลงเหลืออยู่ในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ คือกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนท่านในทุกก้าวของการตัดสินใจสำคัญนี้
