Here’s the rewritten article in Thai, focusing on the core ideas, SEO optimization, and an expert’s voice.
หัวข้อ: วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: สู่ยุคแห่งสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ (Real Estate Market Analysis Thailand 2025-2026: Towards a New Balance Amidst Economic Challenges)
บทนำ:
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2568-2569 นี้เป็นช่วงเวลาที่พิเศษยิ่งกว่าเดิม สมาคมอาคารชุดไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผมเองในฐานะนายกสมาคมฯ เล็งเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยเป็นศูนย์กลางการเติบโตที่แข็งแกร่ง กำลังเผชิญกับภาวะ “บอบช้ำ” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จากการผสมผสานของปัจจัยลบทางเศรษฐกิจหลายประการ ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทเมื่อไม่นานมานี้ คาดว่าจะหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ทิ้งไว้เพียงตัวเลขที่ทรงตัวในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ซึ่งอาจยาวนานไปอีกหลายปี เรากำลังเข้าสู่ยุคแห่ง “สมดุลใหม่” (New Balance) ที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problems) บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงสาเหตุ แนวโน้ม และข้อเสนอแนะเพื่อนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ (The Year of The Great Perfect Storm)
ปี 2568 ได้ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” การประเมินภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวที่รุนแรง ยอดขายที่เคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ล่าสุดคาดว่าจะเหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาท หรือหดตัวเกือบครึ่งหนึ่ง นี่คือสถิติจำนวนยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ อันเป็นผลพวงมาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ปัญหาเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ปี 2569: ยุคแห่งสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง (The Year of New Balance, Complexity, and Structural Problems)
สำหรับปี 2569 ภาพรวมยังคงคาดการณ์ว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะคงอยู่ในระดับนี้ไปอีกหลายปี ปัจจัยบวกที่จะเข้ามาสนับสนุนการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญยังไม่ปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน เราจำเป็นต้องรอให้การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) กลับมาอยู่ในระดับ 5% อีกครั้ง จึงจะเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแท้จริงในภาคอสังหาริมทรัพย์ ธีมหลักของปี 2569 จึงเป็นการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบสำคัญ:
สมดุลใหม่ (New Balance): การหดตัวของยอดขายและยอดโอนทั่วทั้งตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ เป็นตัวบ่งชี้ถึงภาวะ “สมดุลใหม่” อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ทำให้กำลังซื้อของทั้งคนไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งพาการเช่า หรือเลือกซื้อบ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่แข็งแกร่งจากภาครัฐ ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้สมดุลนี้เปราะบาง
ความซับซ้อน (Complexity): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ รูปแบบของผลิตภัณฑ์มีหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งแบบซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury ราคา 500-1,000 ล้านบาท แต่ปัญหาที่ใหญ่หลวงคือ การอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% ของผู้ยื่นขอสินเชื่อ ยิ่งไปกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ผู้บริโภคต้องแบกรับ
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานและกฎหมายที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาวอย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญ คือการขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ซึ่งส่งผลให้พวกเขาไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึก: ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อ (Deep Dive: Impact on Real Estate Market and Purchasing Power)
ความท้าทายของสินเชื่อ: “กู้ไม่ผ่าน” ลามจากล่างขึ้นบน
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดรายผลิตภัณฑ์ เราจะพบว่า “ทาวน์เฮาส์” ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีแนวโน้มที่ลดลงไปจากตลาด “บ้านเดี่ยว” ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากการลดลงของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ซึ่งได้รับผลกระทบจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ที่ชัดเจนออกมาเพื่อรองรับ แรงขายบ้านเดี่ยวมีโอกาสถดถอยลงอย่างต่อเนื่อง
สถานการณ์ที่น่าสนใจคือ ลูกค้าชาวต่างชาติเริ่มหันมาเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกเช่ารายเดือนจึงเป็นทางออกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อที่จะลดลง
ในแง่ของระดับราคา เราเห็นผลกระทบที่ชัดเจนในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งปีที่แล้วติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะลดน้อยลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 เนื่องจากมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการกู้ยืมทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ไม่มีแรงขับเคลื่อนเพียงพอต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลงอย่างเห็นได้ชัด จากเดิมที่กลุ่มได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุดคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดราคาสูงตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
สำหรับ “บ้านมือสอง” แม้จะดูเหมือนมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อเจาะลึกกลับพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง หากแต่สัดส่วนของมันใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะสู่รัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ (Recommendations to the Government: 8+3 Roadmap for Real Estate Revival)
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ สมาคมฯ ได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลภายหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาวที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลภายในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 Long-Term Structural Measures):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งกำหนดนโยบายการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เพื่อสร้างโครงสร้างที่มั่นคงและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารงานโดยชาวต่างชาติ
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance) สำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับธนาคารในการอนุมัติสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้กู้ แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อจากบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ (Man-Made Projects): กระตุ้นการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์การศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ (Mega Theme Parks) ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าต้องไม่มีการพิจารณาเรื่องกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่แล้วเสร็จ พร้อมทั้งพิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาด (3 Immediate Measures for Market Stabilization):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับขยายเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: กำหนดมาตรการกำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ภาพรวมเศรษฐกิจและทิศทางอสังหาริมทรัพย์
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ครั้งล่าสุด 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพียง 5-10 สตางค์ เท่านั้น สวนทางกับที่คาดหวัง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการส่งผ่านนโยบายการเงินลงสู่ภาคเศรษฐกิจจริง และอาจเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารจึงยังคงทำสถิตินิวไฮ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้
การดำเนินธุรกิจในภาวะ “ปีม้าไฟ”: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด (Business Operations in the “Year of the Fire Horse”: Management for Survival)
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ซึ่งตรงกับ “ปีม้าไฟ” จะยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวและการบริหารจัดการจะต้องแม่นยำและมีประสิทธิภาพ โดยมีสองหัวใจหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side): กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) เป็นอันดับแรก การตั้งการ์ดสูงและมีความระมัดระวังในการลงทุนเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการค้าและการพัฒนาโครงการ (Commercial & Development Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดฝัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัจจัยภายนอกที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาด การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ จะต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและตรงจุด
การก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ ไม่ใช่เพียงแค่การรอคอยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเท่านั้น แต่คือการปรับตัว การสร้างสรรค์ และการทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วน หากท่านกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับธุรกิจของท่าน.
