ปี 2569: อสังหาริมทรัพย์ไทย สู่ยุคแห่งการปรับสมดุลภายใต้ความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้าง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมาอย่างโชกโชน การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ จึงไม่ใช่เพียงการคาดการณ์จากตัวเลขยอดขาย แต่เป็นการวิเคราะห์เชิงลึกถึงปัจจัยเชิงโครงสร้างและบริบทเศรษฐกิจมหภาคที่กำลังหล่อหลอมอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล: จากจุดสูงสุด สู่จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษ
สมาคมอาคารชุดไทย โดยการนำของผม ได้ประเมินภาพรวมตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2568 ที่ผ่านมาว่า ยอดขายได้หดตัวอย่างรุนแรง จากระดับสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงนี้ มาจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่ายอดขายจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับประมาณ 2.6 – 3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ปัจจัยที่จะผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแท้จริงนั้น จำเป็นต้องอาศัยการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ให้ได้ในระดับ 5% เสียก่อน ซึ่งในปัจจุบันยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะสนับสนุนการเติบโตในระดับดังกล่าว
ธีมการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: จาก “พายุเศรษฐกิจ” สู่ “สมดุลใหม่และความซับซ้อน”
หากมองย้อนกลับไปในปี 2568 ที่ผ่านมา เราอาจนิยามได้ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทุกปัจจัยลบประดังเข้ามาพร้อมกัน แต่สำหรับปี 2569 นี้ ผมมีมุมมองที่แตกต่างออกไป โดยนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance) ควบคู่ไปกับ “ความซับซ้อน” (Complexity) และ “ปัญหาเชิงโครงสร้าง” (Structural Problem)
“New Balance” เกิดขึ้นจากการที่ทั้งยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ต่างลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ปัญหาเหล่านี้ยิ่งซ้ำเติมด้วยการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เหมาะสมจากภาครัฐ
“Complexity” สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย โปรดักต์มีความหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีความหลากหลายสูง ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาที่ซ้ำเติมคือ สถาบันการเงินมีแนวโน้มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ของผู้บริโภค
“Structural Problem” คือหัวใจสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่เพียงพอในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงขาดโครงสร้างที่ชัดเจนในการรองรับความต้องการซื้อของคนรุ่นใหม่ ที่กำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: การแพร่กระจายจากฐานรากสู่ระดับบน
จากการวิเคราะห์เชิงลึกรายสินค้า พบว่าทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยมกำลังเผชิญกับภาวะที่น่าเป็นห่วง ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงพอไปได้ แต่ก็เริ่มได้รับแรงเสียดทานจากการชะลอตัวของกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ อันเป็นผลมาจากนโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น การเช่าระยะยาว 60 ปี ผมคาดว่ายอดขายบ้านเดี่ยวจะยังคงมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่าที่พักอาศัยในระยะยาวมากขึ้น แม้จะต้องยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย การเลือกที่จะเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในส่วนของระดับราคา พบว่ากลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งหดตัวลงไปอีก โดยคาดว่าจะมีสัดส่วนเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่มากก็ตาม ปัญหานี้เกิดจากโครงสร้างประชากรที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง แต่กำลังซื้อและโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อกลับถูกจำกัด ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ซึ่งไม่มีแรงส่งพอที่จะผลักดันการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มมีการย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ตลาดกลับมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น ส่วนแนวโน้มตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อรัฐบาลชุดใหม่ ภายใต้โมเดล “8+3” ซึ่งประกอบด้วย มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อผลักดันการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่า: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลมีการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำว่าต้องเป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาควบคุมกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: สนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: ปรับปรุงเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อให้คิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ คือความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนที่จะเป็นการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project) เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Park) ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเสนอให้มีคาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์จากการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่กำหนดไว้ในโครงการ รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน (สำหรับปี 2569):
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (วงเงินสินเชื่อ 100%) ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมา แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินกลับมีเพียง 5-10 สตางค์ ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ได้ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการความเสี่ยงและการปรับตัวอย่างชาญฉลาด
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวจึงเป็นสิ่งจำเป็น ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องมาก่อนเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมทั้งต้องตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในส่วนของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง และมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การเผชิญหน้ากับ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่, ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” ในปี 2569 นี้ ต้องการมากกว่าการมองแค่ตัวเลข แต่คือการเข้าใจถึงพลวัตที่กำลังเปลี่ยนแปลง เพื่อนำไปสู่การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่เฉียบคม และการปรับตัวอย่างชาญฉลาด เพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างลึกซึ้ง หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาดในปี 2569 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและผู้มีประสบการณ์ในวงการจะเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
