อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: การปรับสมดุลสู่ยุคแห่งความซับซ้อนและความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวิวัฒนาการของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาอันผันผวนที่ผ่านมา เทรนด์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 นั้น กำลังเผชิญหน้ากับสภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่ง ซึ่งต้องอาศัยการปรับตัวและการวางกลยุทธ์ที่เฉียบคมจากทุกภาคส่วน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทิศทางที่ต้องจับตามอง
จากการประเมินของสมาคมอาคารชุดไทย สะท้อนให้เห็นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล มียอดขายที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ จากจุดสูงสุดที่เคยทำไว้ถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ปัจจุบันคาดว่าจะลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง เหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงคาดการณ์ว่ายอดขายจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี เนื่องจากยังขาดปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาด การฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5%
ธีมแห่งปี: จากพายุเศรษฐกิจสู่สมดุลและความซับซ้อน
ปี 2568 ถือเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ปัจจัยลบทางเศรษฐกิจต่างๆ ส่งผลกระทบอย่างหนักหน่วง ทว่าในปี 2569 ข้าพเจ้ามองว่าจะเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งประกอบด้วยสามองค์ประกอบสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจ:
ความสมดุลใหม่ (New Balance): สะท้อนจากการที่ยอดขายและยอดโอนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและทั่วประเทศลดลง การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น รวมถึงการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีความหลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาที่อยู่อาศัยมีตั้งแต่หลักล้านต้นๆ ไปจนถึงห้องชุดมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่เห็นได้ชัดคือการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยากขึ้น โดยอัตราการกู้ไม่ผ่านอาจสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงขาดโครงสร้างพื้นฐานระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกปัญหา: จากการปฏิเสธสินเชื่อสู่การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
เมื่อพิจารณาลงลึกในรายละเอียดของประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ตลาดทาวน์เฮาส์ กำลังเผชิญกับภาวะที่ซบเซา ในขณะที่ ตลาดบ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดี แต่ก็เริ่มได้รับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดน้อยลง ปัจจัยที่ส่งผลคือ นโยบายของประเทศต้นทางที่เข้มงวดกับการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี ทำให้มีแนวโน้มที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะลดลงอย่างต่อเนื่อง หากไม่มีการนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีเข้ามาเป็นทางเลือก
สิ่งที่น่าจับตาคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการถูกจับกุม ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อ
ในส่วนของระดับราคา อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่เคยติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะมียอดขายลดลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ สภาวะ GDP ที่เติบโตต่ำเพียง 1-2% ก็ไม่มีแรงส่งเพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณความไม่แน่นอน โดยยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ขณะที่กลุ่มที่เคยได้รับผลกระทบวิกฤตเศรษฐกิจมากที่สุดคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ คอนโดมิเนียมราคาสูง 50 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ส่วน ตลาดบ้านมือสอง แม้จะดูมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าไม่ได้มีการเติบโตที่แท้จริง เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคขาดกำลังซื้อ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 เพื่อการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะตัวแทนภาคเอกชน ข้าพเจ้าได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งออกเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาวที่ต้องเริ่มดำเนินการ และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อหวังผลในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เพิ่มระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้กู้ที่มีความเสี่ยงน้อยจะได้ดอกเบี้ยต่ำ และผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงจะได้ดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: เพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่สิ้นสุดโครงการแล้ว พร้อมเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์ตามแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาฯ ในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา โดยปรับเพิ่มเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสำหรับผู้กู้รายย่อย (MRR) และผู้ประกอบการ (MLR) ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่า กนง. จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทายสำหรับผู้กู้ทั่วประเทศ
แนวทางการดำเนินธุรกิจในปี 2569: การบริหารจัดการเพื่อความอยู่รอด
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการที่สำคัญที่สุดแบ่งออกเป็น 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และด้านการตลาด/ธุรกิจ (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กคือการบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพเป็นอันดับแรก พร้อมกับการตั้งการ์ดให้สูง ระมัดระวังในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ในส่วนของการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ ถือเป็นความท้าทายที่สำคัญที่สุด
การเดินทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงเวลานี้ กำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การปรับตัวให้เข้ากับความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้น และการร่วมมือกับภาครัฐในการวางรากฐานที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมนี้ให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาข้อมูลเชิงลึก วางแผนกลยุทธ์ และเตรียมพร้อมสำหรับการปรับตัว เพื่อคว้าโอกาสและก้าวข้ามความท้าทายไปพร้อมกัน เริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่ได้ตั้งแต่วันนี้!
