Here is the rewritten article in Thai, focusing on the core ideas, updated trends, and SEO optimization:
คอนโดมิเนียมไทย ปี 2568-2569: ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ สู่การปรับสมดุลและความท้าทายโครงสร้าง
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2568 ประสบภาวะหดตัวรุนแรง คาดการณ์ยอดขายลดลงเหลือเพียง 2.62 แสนล้านบาท จากที่เคยสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ ผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาตลอดทั้งปี ได้สร้างความบอบช้ำให้กับอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญ
วิกฤตเศรษฐกิจซ้ำเติม อสังหาฯ ไทยเผชิญภาวะชะงักงันยาวนาน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจยืดเยื้อต่อเนื่องไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถเติบโตได้อย่างน้อย 5% ต่อเนื่อง
นายประเสริฐนิยามปี 2568 ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สะท้อนถึงความหนักหน่วงของภาวะเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน ขณะที่ปี 2569 ถูกมองว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ผู้ประกอบการและภาครัฐต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
นิยาม “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่”: ความท้าทายสามมิติ
คำอธิบายเบื้องหลังนิยาม “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่” นั้นประกอบด้วยสามมิติหลัก ดังนี้:
“New Balance” (สมดุลใหม่): สะท้อนถึงการลดลงของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดภูมิภาค อัตราการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้ผู้บริโภคหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองมากขึ้น ประกอบกับการขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ เป็นปัจจัยที่สร้างความไม่สมดุลให้กับตลาด
“Complexity” (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้นในหลากหลายมิติ ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงสัญญาเช่าระยะยาว 30-60 ปี ระดับราคาของยูนิตที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่กระทบโดยตรงคือการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวด ทำให้สัดส่วนการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับประชาชน
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาขาดโครงสร้างระยะยาวที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงการขาดกลไกที่สามารถรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย จนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ตามที่คาดหวัง
กู้ไม่ผ่าน: ปัญหาที่ลุกลามจากฐานรากสู่ตลาดระดับบน
นายประเสริฐได้วิเคราะห์ลงลึกในรายละเอียดของประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มมีแนวโน้มที่ลดลงจากตลาด ขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงได้รับความสนใจอยู่บ้าง แต่ก็เผชิญแรงกดดันจากการที่กำลังซื้อจากชาวต่างชาติเริ่มลดน้อยลง อันเนื่องมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทา และการใช้นอมินีในหลายประเทศ หากไม่มีการปรับตัวในเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปีมารองรับ แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวอาจจะลดลงอย่างต่อเนื่อง
“สิ่งที่สังเกตได้คือ ชาวต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐของไทย การยอมเช่ารายเดือนจึงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการเสี่ยงถูกจับ ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ในการซื้อโดยตรง” นายประเสริฐกล่าว
เมื่อพิจารณาในแง่ระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง -52% ในปีก่อนหน้า คาดว่าจะยิ่งลดจำนวนลงไปอีกเหลือเพียง 1 ใน 3 ของตลาด เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเป็นไปในทิศทางเดิม แต่ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับอัตราการเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ไม่เพียงพอต่อการกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มปรับตัวลดลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมักจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับห้องชุดราคาสูงระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ตลาดบ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาเชิงลึก จะพบว่าไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่สัดส่วนการขายใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลง
โรดแมป 8+3: ข้อเสนอแนะสู่การแก้ปัญหาระยะยาวและเร่งด่วน
เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และวางรากฐานการพัฒนาที่ยั่งยืน นายกสมาคมอาคารชุดไทยได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็นมาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ที่คาดหวังผลลัพธ์ในปี 2569
มาตรการเชิงโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงนโยบาย LTV (Loan-to-Value): กำหนด LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และสภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำเงินทุนไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นย้ำให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: บังคับใช้กฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง ป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
การสนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้สถาบันการเงินยอมปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยพิจารณาจากความเสี่ยงของผู้กู้เป็นหลัก (ความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า) เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ แทนการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): นำหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัยมารวมกัน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: สนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project) เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (Theme Parks), ศูนย์การประชุมนานาชาติ (International Convention Centers) และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (Sports Entertainment Hub) โดยเน้นย้ำว่า ไม่มีกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี: ส่งเสริมการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐ รวมถึงเสนอให้มีการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน) ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อช่วยลดภาระการวางเงินดาวน์ของผู้ซื้อ
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจากที่สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2567 ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานมูลค่าจากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: กำกับดูแลให้ธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
แม้ว่าคณะกรรมการ กนง. ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่พบว่าธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ตลาดหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การดำเนินธุรกิจแบบประคับประคอง: กุญแจสู่ความอยู่รอดในยุคผันผวน
นายกสมาคมคอนโดมิเนียมย้ำว่า ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ การปรับตัวที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการสองด้านหลักอย่างมีประสิทธิภาพ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือกฎเหล็กในการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) โดยต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก และตั้งการ์ดสูงด้วยความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่นในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และที่สำคัญคือการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อหลงเหลืออยู่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอยู่อย่างจำกัดในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงฝืดเคืองเช่นนี้
การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย รวมถึงการเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายเชิงโครงสร้างและการปรับสมดุลใหม่นี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้ และพร้อมสำหรับการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือคุณในการตัดสินใจที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับเปลี่ยนไปอย่างไม่หยุดนิ่ง.
