มหาสงครามสินทรัพย์: ปรับสมดุลแห่งโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง ทั้งช่วงเวลาที่เฟื่องฟูจนแทบจะบินได้ และช่วงเวลาที่ต้องประคับประคองตนเองท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ แต่สำหรับปี 2569 นี้ สถานการณ์กำลังจะพาเราเข้าสู่มิติใหม่แห่งการปรับสมดุล ที่ซึ่งความซับซ้อนจะเข้ามาท้าทายความแข็งแกร่งของทุกภาคส่วนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมของปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ทุกปัจจัยลบถาโถมเข้าใส่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยเป็นหัวจักรสำคัญของตลาด ยอดขายซึ่งเคยพุ่งทะยานไปถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 บัดนี้ได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท สถิตินี้ถือเป็นจุดต่ำสุดใหม่ในรอบทศวรรษ สะท้อนถึงผลกระทบอันรุนแรงของวิกฤตเศรษฐกิจที่กัดเซาะกำลังซื้อและสร้างความเปราะบางให้กับตลาดอย่างแท้จริง
ปี 2569: ยุคแห่งการปรับสมดุลและความท้าทายเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 นี้ ผมคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแนวโน้มยอดขายอยู่ที่ประมาณ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจจะทรงตัวเช่นนี้ต่อไปอีกหลายปี ตราบใดที่ยังไม่มีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างมีนัยสำคัญ โอกาสที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงนั้น จะต้องรอจนกว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในอัตรา 5% ซึ่งในบริบทปัจจุบัน ถือเป็นเป้าหมายที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) โดยมี 3 องค์ประกอบหลักที่ขับเคลื่อนแนวโน้มนี้:
สมดุลใหม่ (New Balance): เกิดจากการหดตัวของยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในทุกเซ็กเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทั่วประเทศ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติลดน้อยลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือบ้านมือสองเป็นทางเลือกหลัก ประกอบกับการขาดการสนับสนุนเชิงโครงสร้างที่สำคัญจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้นอย่างมาก เราเห็นผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมหลักแสนไปจนถึงเพนต์เฮาส์ราคาสูงลิบหลักพันล้านบาท การซื้อขายมีทั้งรูปแบบกรรมสิทธิ์และการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ปัญหาสำคัญที่กัดกร่อนกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องคืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่จับต้องได้ ปัญหานี้ไม่ได้มีสาเหตุมาจากเพียงธนาคารเข้มงวด แต่สะท้อนถึงความเปราะบางของรายได้ครัวเรือนและโครงสร้างต้นทุนที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่ปรับตัวสูงขึ้น ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่กระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังคงประสบปัญหาขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงการขาดแคลนโครงสร้างที่สามารถตอบสนองความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอย ทำให้การเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องที่ยากยิ่งขึ้น
เจาะลึกตลาด: สินค้าที่ “เอาต์” และ “มาแรง” ท่ามกลางวิกฤต
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ผมสังเกตเห็นแนวโน้มที่น่าสนใจหลายประการ
ทาวน์เฮาส์: ถือเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากตลาด เนื่องจากกำลังซื้อในระดับกลางถึงล่างประสบปัญหาการเข้าถึงสินเชื่ออย่างหนัก หากไม่มีมาตรการช่วยเหลือที่ตรงจุด การฟื้นตัวของตลาดทาวน์เฮาส์อาจต้องใช้เวลาอีกนาน
บ้านเดี่ยว: ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่เริ่มชะลอตัวลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และการเข้ามาของนอมินี หากไม่มีการปรับตัว เช่น การนำเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี อาจส่งผลให้ยอดขายบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละหลายแสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่าหลายสิบล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่าจึงกลายเป็นทางออกที่ “ปลอดภัย” กว่าการซื้อในสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในปีที่ผ่านมา โดยติดลบถึง -52% และในปีนี้คาดว่าจะเหลือน้อยลงไปอีก อันเป็นผลมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการ (Demand) ในตลาดนี้ยังมีอยู่สูงมากก็ตาม เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในอัตราต่ำ ยิ่งเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจก่อหนี้ระยะยาวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณความเปราะบาง ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง สวนทางกับในอดีตที่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ค่อนข้างทรงตัวได้ดีกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
คอนโดมิเนียมราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันที่สูงขึ้นในด้านการพัฒนาโครงการ
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่เป็นเพียงการปรับสัดส่วนให้ใกล้เคียงกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงอันเป็นผลมาจากกำลังซื้อที่ถดถอย
เสนอ “โรดแมป 8+3” สู่การพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อเป็นแนวทางในการประคับประคองและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปข้างหน้า โดยแบ่งเป็น 8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว และ 3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อการฟื้นฟูในปี 2569
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) อย่างมีกลยุทธ์: กำหนดเพดานการปล่อยสินเชื่อที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจ เพื่อไม่ให้เป็นการจำกัดโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยจนเกินไป
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: สนับสนุนการขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: พัฒนากฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรรให้ชัดเจนยิ่งขึ้น โดยกำหนดหลักการสำคัญคือเสียงส่วนใหญ่ในการบริหารนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้ (Risk-Based Lending): นำหลักการคิดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงมาปรับใช้ คือความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย ความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะถูกปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินจากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการที่เป็นรูปธรรมและสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพครบวงจร (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ สนามบินนานาชาติ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่รวมถึงการเปิดบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐาน: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐที่โครงการสิ้นสุดแล้วในเวลาที่กำหนด และเสนอให้พิจารณาจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากแนวเส้นทางเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยขยายเพดานจากเดิมที่จำกัดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นการครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ขอให้ธนาคารพาณิชย์พิจารณาลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective Interest Rate) ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้กู้
การบริหารจัดการในภาวะ “มหาสงครามสินทรัพย์”
สำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การเผชิญหน้ากับปี 2569 จะยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องใช้ความรอบคอบและกลยุทธ์ที่เฉียบคม ผมขอเน้นย้ำถึง 2 หัวใจหลักในการบริหารจัดการคือ
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องเป็นอันดับแรก ต้องตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย การรักษาเสถียรภาพทางการเงินคือหัวใจสำคัญ
ด้านการตลาดและพัฒนาโครงการ (Commercial & Development Side): ต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นสูง พร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ไม่สามารถคาดเดาได้ การปรับตัวเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในยุคที่กำลังซื้ออ่อนแรง
ปี 2569 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และวิสัยทัศน์ของผู้ที่อยู่ในวงการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัวให้เข้ากับบริบทใหม่ๆ และการทำงานร่วมกับภาครัฐอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จและความยั่งยืนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เรากำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจบริบทของตลาดอย่างลึกซึ้ง พร้อมนำเสนอทางออกที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคต โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน
