บทวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ก้าวสู่สมดุลใหม่ท่ามกลางความซับซ้อนทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาที่เราได้เผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 และฉายภาพแนวโน้มสำหรับปี 2569 โดยอาศัยข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ตรง เพื่อนำเสนอแนวทางการปรับตัวที่เหมาะสมสำหรับผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ปี 2568: พายุเศรษฐกิจที่ถาโถมสู่จุดต่ำสุดใหม่
จากข้อมูลและการประเมินของผม สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 ถือเป็นปีที่ “บอบช้ำ” อย่างแท้จริง เมื่อเทียบกับช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เคยรุ่งเรืองที่สุด โดยมียอดขายสูงถึง 5 แสนล้านบาท แต่ในปี 2568 ที่กำลังจะสิ้นสุดลงนี้ คาดการณ์ยอดขายจะหดตัวลงอย่างรุนแรงราวครึ่งหนึ่ง เหลือประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่ถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างเต็มรูปแบบตลอดทั้งปี
ปัจจัยหลักที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568:
ภาวะเศรษฐกิจถดถอย: การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาวได้ กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมในปัจจุบันอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่าที่กำลังซื้อของพวกเขาจะเข้าถึงได้ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น
ปัญหาการขอสินเชื่อ: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70%
ปัจจัยภายนอกกระทบกำลังซื้อต่างชาติ: นโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามกลุ่มทุนเทาและนอมินีในประเทศไทย ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เคยเป็นส่วนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาระค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ปี 2569: สู่ “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 ผมประเมินว่าตลาดจะยังคงทรงตัวในระดับที่ค่อนข้างต่ำ โดยมียอดขายอยู่ในช่วง 2.6 – 3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะทรงตัวต่อเนื่องไปอีกหลายปี จนกว่าปัจจัยที่จะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญที่ระดับ 5% จึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ผมเรียกปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ (The Year of New Balance) ควบคู่ไปกับความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem)”
New Balance (สมดุลใหม่):
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงภาวะอุปสงค์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
GDP เติบโตต่ำ: การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงอยู่ในระดับ 1-2% เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กำลังซื้อโดยรวมไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
กำลังซื้อหดตัว: ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและภายนอกประเทศ
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เข้าถึงได้ยากขึ้น
โครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐที่ยังไม่เพียงพอ: ขาดมาตรการที่ช่วยให้คนรุ่นใหม่สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
Complexity (ความซับซ้อน):
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงรูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว (30-60 ปี)
ช่องว่างราคาที่กว้าง: มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท
ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อ: อัตราการกู้ไม่ผ่านที่สูงถึง 50-70% เป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
ต้นทุนการเดินทางที่สูง: การเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่มีค่าใช้จ่ายสูง กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง):
การขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ: แม้จะมีมาตรการที่ส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติ แต่ยังขาดกลไกที่ชัดเจนและยั่งยืน
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์ของคนรุ่นใหม่: กำลังซื้อที่ลดลงทำให้คนรุ่นใหม่ไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
เจาะลึกรายสินค้าและระดับราคา: สัญญาณที่ต้องจับตา
เมื่อพิจารณาลงรายละเอียดในแต่ละประเภทสินค้า จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ทาวน์เฮาส์: ในปัจจุบันถือเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากตลาดไปแล้ว เนื่องจากไม่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายและกำลังซื้อในปัจจุบัน
บ้านเดี่ยว: ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง หากไม่มีการปรับตัว เช่น การเสนอทางเลือกเช่าระยะยาว 60 ปี อาจจะเห็นยอดขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: เราจะเห็นชาวต่างชาติจำนวนมากขึ้นที่เลือกเช่าอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง (เดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านมูลค่า 50 ล้านบาท) แทนการซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐไทย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: แม้ว่าความต้องการ (Demand) ยังคงมีอยู่มากตามโครงสร้างประชากร แต่ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่สูงถึง 70% ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงได้จริง ในขณะที่ GDP ที่เติบโตต่ำก็ไม่สามารถกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มมีสัญญาณที่น่ากังวล ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง จากเดิมที่เคยเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการมากขึ้น
บ้านมือสอง: ดูเหมือนจะมีบทบาทสำคัญในภาพรวมตลาดที่เล็กลง แต่มูลค่าการเติบโตที่แท้จริงอาจไม่ได้สูงมากนัก เป็นเพียงสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับตลาดบ้านใหม่ที่เล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
ข้อเสนอแนะโรดแมป 8+3 สู่การพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างและขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืน ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อภาครัฐ โดยแบ่งเป็นมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่าระยะยาว: เพิ่มจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งกำหนดให้รัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง (เน้นการสร้างโครงสร้างถาวร)
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้นิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติควบคุมการบริหารจัดการ
การสนับสนุน Mortgage Insurance:ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก (10-20% ของมูลค่าบ้าน) เพื่อลดความเสี่ยงของธนาคารและเพิ่มโอกาสการอนุมัติสินเชื่อสำหรับตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: ปรับอัตราดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงต่ำดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูงดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้เข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้จากบัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการประเภท Health Care Center, Education Hub, สวนสนุกขนาดใหญ่ (เช่น Disneyland, Universal Studio), ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่รวมถึงกาสิโน) เพื่อพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
การสร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: เพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐที่เชื่อมต่อกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน สำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: ขยายระยะเวลามาตรการ LTV (กู้ 100%) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2569 เป็น 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายระยะเวลาการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปอีก 1 ปี เป็น 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการ กนง.
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ก้าวต่อไปสู่ความท้าทาย
ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างชาญฉลาดจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง โดยเฉพาะการบริหารจัดการสองด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับแรก ต้องตั้งการ์ดสูงและระมัดระวังการลงทุนใหม่ๆ ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง ยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลง และสามารถคาดการณ์ปัจจัยอนาคตที่ไม่แน่นอนได้ การเจาะกลุ่มเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัด จะเป็นกุญแจสำคัญในการเอาตัวรอดและเติบโตในภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง
บทวิเคราะห์นี้สะท้อนถึงมุมมองและประสบการณ์ของผมในฐานะผู้ที่มีส่วนร่วมในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทาย และมองหาโอกาสในการปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาที่เข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง และต้องการวางแผนการลงทุนหรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการในยุคปัจจุบัน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ครอบคลุมและเจาะลึก.
