แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จากสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
การหดตัวของตลาด: สัญญาณเตือนจากวิกฤตเศรษฐกิจ
จากการประเมินสถานการณ์โดย นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ยอดขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยทะยานสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท ในปี 2561 นั้น ได้ปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จนคาดการณ์ว่าจะเหลือเพียงราว 2.62 แสนล้านบาท ในปี 2568 นี่คือการหดตัวที่รุนแรง และเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ บ่งบอกถึงผลกระทบที่ถาโถมจากวิกฤตเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบ
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท ต่อเนื่องไปอีกหลายปี สภาวะเช่นนี้จะยังคงอยู่จนกว่าเราจะเห็นการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่แข็งแกร่งในระดับ 5% เสียก่อน จึงจะพอมีโอกาสเห็นการฟื้นตัวที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์
ปี 2568: ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ
หากมองย้อนกลับไป ปี 2568 คือ “Year of The Great Perfect Storm” ที่ทุกปัจจัยลบทางเศรษฐกิจได้มารวมตัวกัน สร้างแรงกดดันอย่างมหาศาลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569: The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem
สำหรับปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็นปีแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (New Balance) ที่มีความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ซึ่งเป็นโจทย์สำคัญที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมกันแก้ไข
New Balance (การปรับสมดุลใหม่): เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ ปรับลดลงอย่างชัดเจน ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าระยะยาว หรือบ้านมือสองแทน นอกจากนี้ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความสมดุลใหม่นี้
Complexity (ความซับซ้อน): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนในตลาดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เราเห็นความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีความหลากหลายอย่างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาสำคัญคือสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น ยังเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ต้องพิจารณา
Structural Problem (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติอย่างมีประสิทธิภาพ และยังขาดโครงสร้างที่สามารถรองรับความต้องการซื้อของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
วิเคราะห์เจาะลึก: สินค้าที่น่ากังวลและสัญญาณเตือน
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทสินค้า จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่มเอาต์ (Out) จากตลาดในยุคปัจจุบัน ความต้องการเริ่มลดลงอย่างเห็นได้ชัด
บ้านเดี่ยว: แม้จะยังไปได้ดี แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่เริ่มหายไป ปัจจัยสำคัญมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีมาตรการรองรับที่เหมาะสม เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ยอดขายบ้านเดี่ยวอาจมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: เป็นเทรนด์ที่น่าจับตา ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่าสูง แทนการซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐ ทำให้ยอดขายที่เกิดจากการซื้อโดยตรงลดลง
กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท: เคยเป็นกลุ่มที่น่ากังวลที่สุด โดยติดลบกว่า -52% ในปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มจะติดลบมากขึ้นอีกในปีนี้ สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่สูง เนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่กำลังซื้อไม่เพียงพอ การเติบโตของ GDP ที่ต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาวได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เริ่มย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจมากเท่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: ตลาดนี้ยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้พัฒนาโครงการยังคงเดินหน้าพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่หากพิจารณาเชิงลึกแล้ว บ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพราะสัดส่วนของบ้านใหม่ลดลง ทำให้สัดส่วนของบ้านมือสองดูสูงขึ้นเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม ปัจจัยหลักมาจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค
โรดแมปภาครัฐ: 8+3 ข้อเสนอเพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถประคองตัวและฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง ผมได้นำเสนอโรดแมปต่อรัฐบาลชุดใหม่ ประกอบด้วยมาตรการ 2 ส่วน คือ มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน ที่ต้องเริ่มดำเนินการทันที และ 3 มาตรการเร่งด่วน เพื่อหวังผลในระยะสั้น
โครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ระยะยาว: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
การขยายสัญญาเช่า 30 ปี เป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ถือเป็นการสร้างโครงสร้างถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ของนิติบุคคลต้องเป็นของผู้ถือหุ้นไทย เพื่อป้องกันการถูกควบคุมจากชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้สถาบันการเงินกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักการคิดดอกเบี้ยตามระดับความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยต่ำ, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แทนการปฏิเสธอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต รถยนต์ และที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): ส่งเสริมการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์การศึกษา, สวนสนุกระดับโลก, ศูนย์ประชุมนานาชาติ, ศูนย์กีฬาบันเทิง โดยเน้นย้ำว่าไม่ใช่การเปิดบ่อนกาสิโน
การสร้างมูลค่าเพิ่มและภาษี Windfall Tax: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากเมกะโปรเจกต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: ขยายเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่มีกำหนดหมดอายุ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยปรับเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: สั่งการให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับรายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: รับมือกับปีแห่งความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวจึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง โดยต้องมุ่งเน้นไปที่ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ด้านการเงิน: กฎเหล็กสำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ และตั้งการ์ดสูง ระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถดถอย
ด้านการตลาด: ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวและยืดหยุ่นต่อทุกการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะปัจจัยที่ไม่สามารถคาดเดาได้ในอนาคต การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อหลงเหลืออยู่ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง จึงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่ง
ในปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลใหม่ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยังคงอยู่ หากภาครัฐและภาคเอกชนสามารถทำงานร่วมกัน วางแผนเชิงกลยุทธ์ และดำเนินการตามข้อเสนอแนะที่กล่าวมาข้างต้น เราก็ยังคงมีโอกาสที่จะผ่านพ้นช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้ และปูทางไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะร่วมมือกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน เราขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาข้อมูล ติดตามข่าวสาร และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อประกอบการตัดสินใจที่ถูกต้องและเหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน.
