บทวิเคราะห์เจาะลึก: แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569 – การปรับสมดุลท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ช่วงบูมจนถึงช่วงชะลอตัว และวันนี้ เรากำลังเผชิญหน้ากับยุคสมัยที่ต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งและการปรับตัวอย่างชาญฉลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2568 และประเมินแนวโน้มสำหรับปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: การหดตัวและสถิติใหม่ที่น่ากังวล
ตามการประเมินของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะประสบกับการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ ยอดขายที่เคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 บัดนี้คาดว่าจะลดลงเกือบครึ่ง เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท นี่คือผลกระทบโดยตรงจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี และถือเป็นสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ
ปี 2569: สู่ยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
เมื่อมองต่อไปยังปี 2569 ภาพรวมตลาดคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปี หากปราศจากปัจจัยบวกที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ โอกาสในการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของไทยสามารถเติบโตได้ถึงระดับ 5%
ปี 2568 สามารถนิยามได้ว่าเป็น “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ส่วนปี 2569 นั้น ผมมองว่าเป็นยุคแห่ง “การปรับสมดุลใหม่” ซึ่งมีองค์ประกอบที่ซับซ้อนและเป็นปัญหาเชิงโครงสร้าง 3 ประการ ได้แก่:
การปรับสมดุลใหม่ (New Balance): เป็นผลมาจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลและตลาดทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% กำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติหดตัวลง อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงเกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่าหรือตลาดบ้านมือสอง และที่สำคัญคือ การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ
ความซับซ้อน (Complexity): ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนของตลาดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์มีตั้งแต่หลักล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่เห็นได้ชัดคือธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดขอสินเชื่อไม่ผ่านพุ่งสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า ก็กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างแท้จริง รวมถึงโครงสร้างที่ตอบสนองต่อความต้องการของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้
เจาะลึกปัจจัยลบ: จากสินเชื่อที่ไม่ผ่านสู่กำลังซื้อที่อ่อนแอ
เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ ผมพบว่า ทาวน์เฮาส์ กำลังเริ่มถูกมองว่าเป็นสินค้าที่ “เอาต์” หรือล้าสมัยไปจากตลาด ขณะที่ บ้านเดี่ยว ยังคงไปได้ดีในระดับหนึ่ง แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงเสียดทานจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการนำเสนอทางเลือกอย่าง สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี มาสนับสนุน ก็มีโอกาสที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ถดถอยลง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ชาวต่างชาติจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการ เช่าอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น โดยยินดีที่จะจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐของไทย ซึ่งแนวโน้มนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการซื้อในตลาด
ในด้านระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเคยติดลบถึง 52% ในปีก่อนหน้า มีแนวโน้มที่จะลดน้อยลงไปอีกในปีนี้ เหลือเพียง 1 ใน 3 ของยอดขายเดิม สาเหตุหลักมาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่มาก เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังคงเดิม แต่ข้อจำกัดด้านการเงินทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ไม่สามารถเป็นแรงผลักดันที่เพียงพอสำหรับการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มมีการย่อตัวลง จากเดิมที่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจจะเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ในขณะที่ ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป กลับมีการแข่งขันด้านการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
สำหรับ ตลาดบ้านมือสอง ดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมของตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าไม่ได้มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดของตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
ข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล: โรดแมป 8+3 เพื่อการพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์
เพื่อแก้ไขปัญหาและประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ ผมได้นำเสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก:
8 มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (ต้องเริ่มดำเนินการทันที):
มาตรการ LTV (Loan-to-Value) ที่สอดคล้องกับสถานการณ์: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
ขยายสัญญาเช่าระยะยาวและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยเสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็น “กองทุนสนับสนุนการมีบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง” เพื่อสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อกำกับดูแลการพักอาศัยของชาวต่างชาติ โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลจะต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามามีอำนาจในการออกกฎระเบียบและบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุน “การค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย” สำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการขอสินเชื่อไม่ผ่าน โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงผู้กู้: นำระบบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อตามระดับความเสี่ยงมาใช้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยคิดดอกเบี้ยน้อย และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): จัดทำมาตรการ “รวมหนี้” โดยนำหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัยมารวมกัน โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man-Made Project): ส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่ (ในรูปแบบ Disneyland, Universal Studios), ศูนย์ประชุมนานาชาติ, และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้จะไม่มีการจัดตั้งบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์จากการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐที่โครงการนั้นๆ ได้รับประโยชน์ รวมถึงพิจารณาจัดเก็บ “ภาษีลาภลอย” (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
3 มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV (การให้สินเชื่อวงเงิน 100% สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม) ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี โดยให้สิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียม: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยปรับปรุงเพดานวงเงินจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยของธนาคาร: กำกับดูแลให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง โดยเฉพาะอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ล่าสุดเมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ที่ผ่านมาเพียง 0.25% หรือ 25 สตางค์นั้น กลับปรากฏว่าธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นคำอธิบายว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารกลับมีผลประกอบการที่โดดเด่น ทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะวิกฤต: ความสำคัญของ “Financial Side” และ “Commercial Side”
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจในปี 2569 ซึ่งเป็นปีมะโรง (ปีม้าไฟ) จะยังคงเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การปรับตัวที่สำคัญที่สุดควรให้ความสำคัญกับ 2 ด้านหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาดและการขาย (Commercial Side)
ในด้านการเงิน กฎเหล็กที่สำคัญที่สุดคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด โดยต้องให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ พร้อมกับการตั้งการ์ดสูง และมีความระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุน ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการรองรับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะปัจจัยในอนาคตที่ยากต่อการคาดเดา ซึ่งมีตัวอย่างให้เห็นแล้วในปัจจุบัน การปรับกลยุทธ์เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อยังคงเป็นสิ่งจำเป็น แม้ว่ากลุ่มนี้จะมีจำนวนจำกัดในภาวะเศรษฐกิจที่ค่อนข้างฝืดเคืองเช่นนี้
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือหนทางสู่ความอยู่รอด
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการปรับตัว การสร้างสมดุล และการค้นหาโอกาสใหม่ๆ ผู้ที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถวิเคราะห์สถานการณ์ได้อย่างแม่นยำ และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการปรึกษาแนวทางการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามาพูดคุยกับเรา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
