ปี 2569: การปรับสมดุลใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2568-2569 ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายเป็นพิเศษ โดยเฉพาะสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล การวิเคราะห์จากสมาคมอาคารชุดไทยสะท้อนภาพรวมที่น่ากังวล ยอดขายที่เคยรุ่งเรืองถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปี 2568 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ แนวโน้มในปี 2569 คาดว่าจะทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาทต่อไปอีกหลายปี จนกว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถเติบโตได้ถึง 5% ซึ่งเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ สู่การปรับสมดุลอันซับซ้อน
ปี 2568 เปรียบเสมือน “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่ปัจจัยลบหลายอย่างประดังเข้ามาพร้อมกัน ทั้งวิกฤตเศรษฐกิจโลก อัตราเงินเฟ้อที่สูง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อกำลังซื้อและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ สำหรับปี 2569 เรากำลังก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งเป็นธีมที่ผมมองว่าสะท้อนภาพความเป็นจริงได้อย่างชัดเจน
คำว่า “New Balance” เกิดจากการที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดต่างจังหวัด ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% บั่นทอนกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ราคาสินค้าอสังหาริมทรัพย์กลับปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้คนกลุ่มนี้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน ซึ่งเป็นสัญญาณของความไม่สมดุลในตลาด
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มมากขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ไปจนถึงทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองก็มีทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ราคาตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงยูนิตหรูราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาใหญ่ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงคือ การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ตัวเลขอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 50-70% นอกจากนี้ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่แพงขึ้น ก็เป็นภาระก้อนใหญ่ที่บั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค
ส่วน “Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้างนั้น ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่เอื้อต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ รวมถึงโครงสร้างที่รองรับความต้องการซื้อของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยจนไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ ปัญหาเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่กำลังทวีความรุนแรงขึ้นและต้องการการแก้ไขอย่างเร่งด่วน
สัญญาณอันตราย: การอนุมัติสินเชื่อที่ไม่ผ่าน และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดของแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นสัญญาณที่น่ากังวลยิ่งขึ้น ทาวน์เฮาส์ซึ่งเคยเป็นที่นิยม เริ่มกลายเป็นสินค้าที่ “เอาต์” ไปจากตลาด ในขณะที่บ้านเดี่ยวยังคงมีความต้องการอยู่บ้าง แต่ก็เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศของประเทศต้นทาง การปราบปรามทุนจีนสีเทา และการตรวจสอบการถือครองทรัพย์สินโดยนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี ก็มีความเป็นไปได้สูงที่ยอดขายบ้านเดี่ยวจะค่อยๆ ลดลง
สิ่งที่น่าสังเกตคือ กลุ่มลูกค้าต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าอสังหาริมทรัพย์แทนการซื้อ โดยยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย การเช่ารายเดือนจึงกลายเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าการตกเป็นเป้าของการตรวจสอบ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในตลาด
ในแง่ของระดับราคา กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่เคยมีความคึกคัก พบว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ยอดขายหดตัวลงอย่างหนัก เหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 แม้ความต้องการซื้อจะยังมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรไม่ได้เปลี่ยนแปลงไป แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อกลับกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ การเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำก็ไม่มีแรงส่งเพียงพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการก่อหนี้ระยะยาว
สำหรับกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ก็เริ่มส่งสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มชะลอตัวลง ซึ่งเป็นกลุ่มที่เคยได้รับผลกระทบน้อยกว่าวิกฤตเศรษฐกิจเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะยังมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการ แต่ก็เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มที่ได้รับผลกระทบแตกต่างกันไป
เทรนด์ของบ้านมือสองดูเหมือนจะมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากขนาดตลาดโดยรวมเล็กลงจากการที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อจำกัด
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะ 8+3 สำหรับภาครัฐ
ในฐานะภาคเอกชน เราได้รวบรวมข้อเสนอแนะสำหรับภาครัฐ เพื่อกำหนดทิศทางการดำเนินงานหลังการเลือกตั้ง โดยนำเสนอในรูปแบบ “8+3” ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ และมาตรการเร่งด่วน 3 ข้อ ที่มุ่งหวังผลในระยะสั้นปี 2569
มาตรการโครงสร้างระยะยาว 8 ข้อ:
มาตรการ LTV (Loan to Value) ที่ยืดหยุ่น: ปรับปรุงมาตรการ LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว เพื่อไม่ให้เป็นอุปสรรคต่อการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
ขยายสัญญาเช่าระยะยาวและจัดตั้งกองทุน: ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี พร้อมทั้งเสนอให้ภาครัฐจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ เพื่อนำรายได้มาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวรและยั่งยืน
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายบ้านจัดสรร เพื่อบริหารจัดการนิติบุคคลให้มีความโปร่งใส โดยกำหนดให้เสียงส่วนใหญ่ในการตัดสินใจของนิติบุคคลต้องไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันชาวต่างชาติเข้าควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการ
สนับสนุน Mortgage Insurance: ภาครัฐควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดระดับกลางถึงล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงต่ำคิดดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงคิดดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้กับผู้กู้ แทนที่จะปฏิเสธสินเชื่อทั้งหมด
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมมาตรการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: รัฐควรสนับสนุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project) ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกระดับโลก ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าโครงการเหล่านี้ควรดำเนินการโดยไม่มีการเกี่ยวข้องกับกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากสาธารณูปโภคและภาษีลาภลอย: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แล้วเสร็จตามกำหนดเวลา นอกจากนี้ ยังเสนอให้พิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ข้อสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อให้ตลาดมีเวลาปรับตัว
ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับสิทธิ์ จากเดิมไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นการซื้อขายในตลาด
กำกับดูแลการลดดอกเบี้ยที่แท้จริง: เสนอให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR (Minimum Loan Rate) สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
แม้ว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 แต่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจากธนาคารพาณิชย์กลับมีเพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งอาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้หุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบากของผู้กู้ทั่วประเทศ
การบริหารจัดการสู่ปีแห่งการประคับประคอง
ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวของผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ 2 ปัจจัยหลัก คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ซึ่งต้องมีความสำคัญสูงสุดในการดำเนินธุรกิจ การตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูงและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคืองนี้ เป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมายาวนาน ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนที่รอบคอบ การปรับตัวที่รวดเร็ว และการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐและเอกชน เราจะสามารถประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้งในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือกำลังมองหาโซลูชันที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่ช่วยนำพาธุรกิจของท่านก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง
