ปี 2569: สู่สมดุลใหม่แห่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายเศรษฐกิจและโครงสร้างเชิงลึก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงตามสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยเชิงโครงสร้างอยู่เสมอ สำหรับปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีแห่ง “พายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) ที่กระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างรุนแรง โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเคยมีมูลค่าการขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 แต่คาดว่าจะหดตัวลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาทในปีนี้ นี่คือสถิติต่ำสุดใหม่ในรอบกว่าทศวรรษ บ่งชี้ถึงความเปราะบางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาวะเศรษฐกิจมหภาค
สำหรับแนวโน้มปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็นปีแห่งการ “ปรับสมดุลใหม่” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem) ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยังคงทรงตัวอยู่ในกรอบ 2.6-3 แสนล้านบาท และอาจต่อเนื่องไปอีกหลายปีจนกว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับ 5% ได้อย่างแข็งแกร่ง
ความสมดุลใหม่ (New Balance): แรงกดดันจากกำลังซื้อที่ลดลง
คำว่า “New Balance” ในปี 2569 เกิดจากหลายปัจจัยที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม:
ยอดขายและยอดโอนที่ลดลง: ทั้งในตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ถดถอยอย่างมีนัยสำคัญ
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การคาดการณ์ GDP ที่จะเติบโตในระดับ 1-2% ต่อปี ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้เกิดการบริโภคภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและมาตรการควบคุมการเงินในบางประเทศ
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่เผชิญกับภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ทำให้หันไปพึ่งพาการเช่าหรือตลาดบ้านมือสองมากขึ้น
การขาดโครงสร้างสนับสนุนจากภาครัฐ: การ absence ของนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
ความซับซ้อน (Complexity): ตลาดที่หลากหลายและอุปสรรคที่เพิ่มขึ้น
“Complexity” สะท้อนถึงความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเกิดจาก:
ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์: ตลาดมีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และรูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ตั้งแต่การซื้อขาดไปจนถึงการเช่าระยะยาว 30-60 ปี นอกจากนี้ ยังมีช่วงราคาที่กว้างมาก ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดหรูราคาหลักร้อยถึงพันล้านบาท
อุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อ: ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” กลายเป็นเรื่องใหญ่ที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยมีรายงานว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงง่าย ซึ่งเกิดจากเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น และความกังวลของสถาบันการเงินต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้
ต้นทุนค่าครองชีพที่สูง: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ที่ปรับตัวสูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในเมือง
ปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem): ช่องว่างที่ต้องเร่งแก้ไข
“Structural Problem” คือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงปัญหาเชิงลึกที่ประเทศไทยเผชิญอยู่:
การขาดโครงสร้างระยะยาวรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: แม้ว่าชาวต่างชาติจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง แต่การขาดกฎหมายที่เอื้ออำนวยและชัดเจนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ทำให้เกิดความกังวลและชะลอการตัดสินใจลงทุน
การขาดโครงสร้างรองรับดีมานด์ของคนรุ่นใหม่: กำลังซื้อที่ลดลงของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากการศึกษาที่สูงขึ้น ค่าครองชีพที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างเห็นได้ชัด
เจาะลึกรายตลาด: ทาวน์เฮาส์ขาลง บ้านเดี่ยวเผชิญแรงเสียดทาน กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างวิกฤต
เมื่อพิจารณาลงลึกในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่น่าสนใจ:
ทาวน์เฮาส์: กลายเป็นสินค้าที่เริ่ม “เอาต์” จากตลาดไปอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและความต้องการที่อยู่อาศัย
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เริ่มเผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ลดลง อันเป็นผลมาจากนโยบายการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนสีเทา และกลุ่มนอมินี หากไม่มีการออกมาตรการรองรับ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี แนวโน้มยอดขายบ้านเดี่ยวมีโอกาสชะลอตัวลงต่อเนื่อง
การเช่าระยะยาว: ลูกค้าชาวต่างชาติบางส่วนเริ่มหันมาเช่าระยะยาวมากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึงเดือนละ 3-4 แสนบาท สำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมราคาสูง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐไทย ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: ประสบปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” อย่างรุนแรง โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% แม้ว่าดีมานด์ยังคงมีอยู่ เนื่องจากโครงสร้างประชากรยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและกำลังซื้อที่อ่อนแอจาก GDP ที่เติบโตต่ำ ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดี ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง ขณะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจเป็นหลัก
ห้องชุดราคาสูง (50 ล้านบาทขึ้นไป): มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการออกมามากขึ้น สะท้อนถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อเฉพาะ
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวมตลาด แต่เมื่อพิจารณาเชิงลึกแล้ว จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากกำลังซื้อที่ถดถอย
โรดแมปสู่การฟื้นฟู: ข้อเสนอแนะเชิงโครงสร้างและมาตรการเร่งด่วน
เพื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างยั่งยืน ผมได้เสนอ “โรดแมป 8+3” ต่อรัฐบาลภายหลังการเลือกตั้ง ซึ่งประกอบด้วยมาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์: ทบทวนและปรับปรุงมาตรการ LTV ให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในปัจจุบันและอนาคต
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี พร้อมจัดตั้งกองทุน: เสนอให้ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี และให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อนำมาจัดตั้งเป็นกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ปรับปรุงกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร เพื่อให้การบริหารนิติบุคคลมีความโปร่งใสและเป็นธรรม โดยจำกัดเสียงของชาวต่างชาติไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมกฎระเบียบและการบริหารนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: รัฐบาลควรสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรก ในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างหลักประกันให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดกลาง-ล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง (Risk-Based Lending): นำหลักการคิดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงมาใช้ หากผู้กู้มีความเสี่ยงน้อย ควรคิดดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่า และหากมีความเสี่ยงสูง ควรคิดดอกเบี้ยในอัตราที่สูงกว่า เพื่อให้ผู้กู้มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น แทนที่จะเป็นการปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): ส่งเสริมการรวมหนี้จากบัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกันสินเชื่อ เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): กระตุ้นการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center), ศูนย์การศึกษา (Education Hub), สวนสนุกขนาดใหญ่, ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าไม่มีการเสนอให้มีกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ: ส่งเสริมการเชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สิ้นสุดแล้ว และพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ด้านสำหรับปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี เป็นสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 และขยายเพดานจากเดิมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง: ขอให้ธนาคารพาณิชย์กำกับดูแลให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ทั้งอัตรา MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องหรือลดลงเท่ากับการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
การบริหารจัดการธุรกิจในภาวะทรงตัว: Financial Side & Commercial Side
สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ เทรนด์ปี 2569 ยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ โดยมีหลักการสำคัญ 2 ข้อ คือ:
ด้านการเงิน (Financial Side): การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ต้องตั้งการ์ดสูงและใช้ความระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side): ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัวสูง มีความยืดหยุ่น พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ และต้องปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อ ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
ปี 2569 นี้ จึงเป็นปีแห่งการท้าทายที่ต้องการการปรับตัวอย่างชาญฉลาด การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความไม่แน่นอน หากรัฐบาลและภาคเอกชนร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เราจะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับสมดุลนี้ไปสู่การเติบโตที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นในอนาคต
หากท่านคือผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุน หรือมองหาที่อยู่อาศัยในภาวะตลาดเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์อย่างแท้จริง จะเป็นก้าวสำคัญที่ช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและเหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน.
