ประเทศไทย: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – ทิศทางใหม่หลังความผันผวนทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด วันนี้ ผมจะพาคุณสำรวจแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ซึ่งจะเป็นปีแห่งการปรับสมดุลครั้งใหม่ หลังเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจอย่างหนักในช่วงปีที่ผ่านมา
ปี 2568: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
ปี 2568 ที่ผ่านมาเปรียบเสมือน “ปีแห่งพายุเศรษฐกิจสมบูรณ์แบบ” (Year of The Great Perfect Storm) สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เราได้เห็นยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยทำสถิติสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาทในปี 2561 ลดลงเหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงเกือบครึ่งหนึ่ง นี่คือสถิติยอดขายที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนถึงผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างรุนแรง ได้แก่:
การเติบโตของ GDP ที่ต่ำ: การขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในระดับต่ำที่ 1-2% ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลงอย่างมาก
กำลังซื้อที่หดตัว: ทั้งผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติประสบปัญหาด้านกำลังซื้อ ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินกำลังซื้อ: โดยเฉพาะสำหรับคนรุ่นใหม่ ราคาบ้านและคอนโดมิเนียมที่สูงเกินไป ทำให้พวกเขาต้องหันไปพึ่งพาการเช่าหรือบ้านมือสองแทน
ความท้าทายด้านสินเชื่อ: ธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้อัตราการอนุมัติสินเชื่อลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มราคาที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70%
ค่าครองชีพที่สูงขึ้น: ค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพก้อนใหญ่ที่บั่นทอนกำลังซื้อของครัวเรือน
ปี 2569: ก้าวสู่ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่และความซับซ้อน”
สำหรับปี 2569 ผมคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และจะยังคงอยู่ในสภาวะนี้ต่อไปอีกหลายปี จนกว่าจะมีปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตอย่างน้อย 5% เราถึงจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ธีมหลักสำหรับปี 2569 คือ “ปีแห่งการปรับสมดุลใหม่ ความซับซ้อน และปัญหาเชิงโครงสร้าง” (The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem)
“New Balance” (การปรับสมดุลใหม่): เป็นผลมาจากการลดลงของยอดขายและยอดโอนทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และตลาดทั่วประเทศ รวมถึง GDP ที่เติบโตต่ำ กำลังซื้อที่ลดลงทั้งจากตลาดในประเทศและต่างประเทศ และราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกำลังซื้อของคนรุ่นใหม่
“Complexity” (ความซับซ้อน): ตลาดที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนมากขึ้น ทั้งในด้านประเภทของผลิตภัณฑ์ (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) รูปแบบการถือครอง (ซื้อขาด การเช่าระยะยาว 30-60 ปี) และช่วงราคาที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมต่ำกว่าล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดราคา 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด และค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยเพิ่มความซับซ้อน
“Structural Problem” (ปัญหาเชิงโครงสร้าง): ประเทศไทยยังขาดโครงสร้างระยะยาวที่รองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอย่างชัดเจน รวมถึงโครงสร้างที่สนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อจำกัด
เจาะลึกแนวโน้มรายสินค้าและกลุ่มราคา
ทาวน์เฮาส์: ปัจจุบันทาวน์เฮาส์เริ่มมีความต้องการลดลง กลายเป็นสินค้าที่อาจจะ “เอาต์” ออกจากตลาดไป
บ้านเดี่ยว: ยังคงมีแนวโน้มที่ดี แต่ก็เผชิญแรงเสียดทานจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดลง เนื่องจากการควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามทุนเทาและนอมินี หากไม่มีการสนับสนุนการเช่าระยะยาว 60 ปี อาจทำให้ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงอย่างต่อเนื่อง
ตลาดเช่า: ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาเช่ามากขึ้น ยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาทสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการตรวจสอบจากหน่วยงานรัฐ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อ
กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท: เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดจากการปฏิเสธสินเชื่อถึง 70% แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่สูงเนื่องจากโครงสร้างประชากร แต่การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบากทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านได้
กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท: เริ่มเห็นสัญญาณความไม่แน่นอน ยอดขายใน 3 ไตรมาสแรกของปีเริ่มย่อตัวลง
ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป: มีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น
บ้านมือสอง: แม้จะดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้นในภาพรวม แต่แท้จริงแล้วไม่ได้มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เพียงแต่มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงบ้านใหม่ เนื่องจากตลาดโดยรวมมีขนาดเล็กลงจากการที่ผู้คนมีกำลังซื้อลดลง
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: โรดแมป 8+3 สู่การฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ผมได้ยื่นข้อเสนอแนะเชิงนโยบายต่อภาครัฐ ภายใต้โมเดล “8+3” เพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์:
มาตรการวางโครงสร้างระยะยาว (8 ด้าน):
การปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value): กำหนด LTV ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในระยะยาว
การขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เสนอให้รัฐบาลจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยเน้นการสร้างโครงสร้างที่ถาวร
การจัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: ผ่านกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร โดยกำหนดให้เสียงของนิติบุคคลส่วนใหญ่ไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการควบคุมบริหารจัดการโดยชาวต่างชาติ
การสนับสนุน Mortgage Insurance: จัดให้มีประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อสร้างหลักประกันให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อ และลดอัตราการกู้ไม่ผ่านในตลาดกลาง-ล่าง
การอนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยง: กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (ความเสี่ยงน้อย ดอกเบี้ยน้อย, ความเสี่ยงสูง ดอกเบี้ยสูง) เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): รวบรวมหนี้จากบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ และที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
การส่งเสริมโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ (Man Made Project): สนับสนุนการลงทุนในโครงการยกระดับประเทศ เช่น ศูนย์ดูแลสุขภาพ ศูนย์การศึกษา สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา (โดยไม่มีคาสิโน)
การสร้างมูลค่าเพิ่มและการจัดเก็บภาษี: เชื่อมต่อและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐ และเสนอการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐ
มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคับประคอง (3 มาตรการ):
ขยายมาตรการ LTV: ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึง 30 มิถุนายน 2570
ขยายมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง: ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุ โดยปรับเพดานจากไม่เกิน 7 ล้านบาท เป็นบ้านทุกระดับราคา และขยายระยะเวลาจนถึง 30 มิถุนายน 2570
การกำกับดูแลอัตราดอกเบี้ย: ให้ธนาคารลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (MRR สำหรับผู้กู้รายย่อย, MLR สำหรับผู้ประกอบการ) ให้สอดคล้องกับการลดดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
การปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เมื่อเร็วๆ นี้ ยังไม่สะท้อนผ่านไปยังอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอย่างเต็มที่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้กู้เป็นอย่างมาก
การบริหารจัดการธุรกิจในปี 2569
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะยังคงเป็นปีที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ โดยมีสองหัวข้อหลักที่ต้องให้ความสำคัญ:
ด้านการเงิน (Financial Side):
การบริหารจัดการกระแสเงินสด: ต้องเป็นอันดับแรกในการดำเนินธุรกิจ
การตั้งการ์ดสูง: ระมัดระวังการลงทุนในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว และกำลังซื้อที่ถดถอย
ด้านการตลาดและการพัฒนาโครงการ (Commercial Side):
ความตื่นตัวและความยืดหยุ่น: ผู้ประกอบการต้องพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดคิด
การเจาะกลุ่มเป้าหมาย: มุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้ออย่างจำกัดในตลาดปัจจุบัน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ การปรับตัว การเข้าใจในบริบทของตลาด และการทำงานร่วมกับภาครัฐ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาอุตสาหกรรมให้ผ่านพ้นความท้าทาย และเติบโตอย่างมั่นคงในอนาคต
หากคุณเป็นเจ้าของโครงการ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์สำหรับปี 2569 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึก จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนธุรกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืน.
