ปี 2569: จุดบรรจบแห่งความท้าทายและโอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นี้มีความพิเศษและซับซ้อนกว่าที่เคยเป็นมา ภายหลังจากการเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบอย่างหนักในช่วงปีที่ผ่านมา เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เรียกว่า “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem” หรือปีแห่งการสร้างสมดุลใหม่ ท่ามกลางความซับซ้อนและปัญหาเชิงโครงสร้างที่รอการแก้ไข
ภาพรวมตลาด: จาก 5 แสนสู่ 3 แสนล้าน ยอดขายคอนโดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ดิ่งสู่จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษ
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลเคยทำสถิติยอดขายสูงสุดถึง 5 แสนล้านบาท แต่สถานการณ์ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง จากผลกระทบของปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าต่อเนื่องตลอดปี 2568 คาดการณ์ว่ายอดขายจะหดตัวลงอย่างหนัก เหลือเพียงประมาณ 2.62 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อและสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมอย่างชัดเจน
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงทรงตัวอยู่ในระดับ 2.6-3 แสนล้านบาท และคาดว่าจะยืดเยื้อต่อไปอีกหลายปี เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ การฟื้นตัวที่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่ออัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) สามารถขยายตัวได้ถึงระดับ 5% ซึ่งเป็นเป้าหมายที่ท้าทายอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
แกะรอย “The Year of New Balance & Complexity & Structural Problem”
คำว่า “New Balance” หรือการสร้างสมดุลใหม่ สะท้อนถึงภาวะที่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ รวมถึงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการเติบโตของ GDP ที่อยู่ในระดับต่ำเพียง 1-2% ส่งผลให้กำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทยและชาวต่างชาติลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่าความสามารถในการซื้อของคนรุ่นใหม่ ทำให้พวกเขาหันไปพึ่งพาการเช่า หรือการซื้อบ้านมือสองมากขึ้น ขณะที่การขาดโครงสร้างสนับสนุนที่เพียงพอจากภาครัฐ ยิ่งซ้ำเติมปัญหาให้ทวีความรุนแรงขึ้น
ส่วน “Complexity” หรือความซับซ้อนที่เพิ่มขึ้นในธุรกิจที่อยู่อาศัย เกิดจากความหลากหลายของตลาดที่มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีตั้งแต่คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รูปแบบการถือครองที่หลากหลาย ทั้งการซื้อขาดและการเช่าระยะยาว 30-60 ปี ประเภทของผลิตภัณฑ์มีตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงห้องชุดระดับ Super Luxury ที่มีราคาสูงถึง 500-1,000 ล้านบาท ปัญหาที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ การที่สถาบันการเงินมีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-70% ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะที่สูงขึ้น กลายเป็นภาระค่าครองชีพที่หนักหน่วงสำหรับผู้บริโภค
ปิดท้ายด้วย “Structural Problem” หรือปัญหาเชิงโครงสร้าง ซึ่งเป็นจุดอ่อนสำคัญของประเทศไทยในปัจจุบัน เรายังขาดโครงสร้างพื้นฐานทางกฎหมายและนโยบายที่ชัดเจนในการรองรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในระยะยาว และที่สำคัญที่สุดคือ การขาดโครงสร้างที่สามารถตอบสนองต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อถดถอยอย่างต่อเนื่อง
สัญญาณอันตราย: การปฏิเสธสินเชื่อลุกลาม วิกฤตส่งผลกระทบทุกระดับราคา
จากการวิเคราะห์เชิงลึกในแต่ละประเภทของอสังหาริมทรัพย์ พบว่า “ทาวน์เฮาส์” กำลังจะกลายเป็นสินค้าที่ไม่เป็นที่นิยมอีกต่อไป ในขณะที่ “บ้านเดี่ยว” ยังคงได้รับความสนใจ แต่ก็เริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากกำลังซื้อต่างชาติที่ลดน้อยลง อันเป็นผลมาจากนโยบายควบคุมการโอนเงินข้ามประเทศ การปราบปรามการฟอกเงิน และการใช้บุคคลที่สามหรือนอมินีในประเทศไทย หากไม่มีการพิจารณาการออก “สัญญาเช่าระยะยาว 60 ปี” เพื่อรองรับความต้องการในส่วนนี้ บ้านเดี่ยวอาจเผชิญกับแนวโน้มยอดขายที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
สถานการณ์ที่น่าจับตาคือ การที่ลูกค้าต่างชาติเริ่มหันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น โดยยอมจ่ายค่าเช่าสูงถึง 3-4 แสนบาทต่อเดือนสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมมูลค่า 50 ล้านบาท เพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบที่เข้มงวดจากหน่วยงานภาครัฐของไทย ซึ่งการเช่านี้เองจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อดีมานด์การซื้อในระยะยาว
ในส่วนของระดับราคา “กลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” ซึ่งเคยติดลบกว่า 52% ในปีก่อนหน้า จะยิ่งมีสัดส่วนลดน้อยลงไปอีกในปี 2568 โดยเหลือเพียงประมาณ 1 ใน 3 เท่านั้น สาเหตุหลักมาจากการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงถึง 70% แม้ว่าความต้องการซื้อ (Demand) ยังคงมีอยู่สูงเนื่องจากโครงสร้างประชากรที่ยังไม่เปลี่ยนแปลง แต่ข้อจำกัดด้านการเข้าถึงสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อบ้านได้ ประกอบกับ GDP ที่เติบโตในระดับต่ำ 1-2% ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ต้องก่อหนี้ระยะยาว
นอกจากนี้ “กลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท” ก็เริ่มส่งสัญญาณที่น่าเป็นห่วง ยอดขายในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 เริ่มชะลอตัวลง ขณะที่ในอดีต กลุ่มนี้มักจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท สำหรับ “ห้องชุดราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป” มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันในการพัฒนาโครงการมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาด “บ้านมือสอง” อาจดูเหมือนมีความสำคัญมากขึ้น แต่เมื่อเจาะลึก จะพบว่าตลาดบ้านมือสองไม่ได้เติบโตอย่างแท้จริง แต่เป็นเพียงการที่สัดส่วนของบ้านมือสองใกล้เคียงกับบ้านใหม่เท่านั้น เนื่องจากขนาดตลาดรวมหดตัวลงจากกำลังซื้อที่ลดน้อยลง
โรดแมปสู่การฟื้นตัว: ข้อเสนอ 8+3 ประการ ต่อภาครัฐ
เพื่อประคับประคองและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมได้เสนอโรดแมป 8+3 ประการ ต่อรัฐบาลชุดใหม่ หลังจากการเลือกตั้ง โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ มาตรการสร้างโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน เพื่อหวังผลในปี 2569
มาตรการสร้างโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน:
ปรับปรุงมาตรการ LTV (Loan to Value) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์: ปรับปรุงเพดานการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันให้มีความยืดหยุ่น เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคต
ขยายสัญญาเช่าระยะยาว และจัดตั้งกองทุนสนับสนุนที่อยู่อาศัย: เสนอให้ขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี โดยภาครัฐควรกำหนดอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และนำรายได้ส่วนนี้ไปจัดตั้งกองทุนเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในการมีที่อยู่อาศัย โดยให้เป็นโครงสร้างที่ถาวร
จัดระเบียบการพักอาศัยของชาวต่างชาติ: กำหนดกรอบกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการพักอาศัยของชาวต่างชาติภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุดและ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน โดยมีหลักการสำคัญคือ การบริหารนิติบุคคลต้องมีเสียงไม่เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันมิให้ชาวต่างชาติเข้ามาควบคุมการออกกฎระเบียบและการบริหารจัดการนิติบุคคล
สนับสนุน Mortgage Insurance: สนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% (เทียบเท่าเงินดาวน์) เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และลดปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อในตลาดระดับกลางและล่าง
อนุมัติสินเชื่อตามความเสี่ยงของผู้กู้: กำหนดหลักการให้สินเชื่อ โดยผู้ที่มีความเสี่ยงน้อยได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำ และผู้ที่มีความเสี่ยงสูงได้รับอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อแก่ผู้กู้ในวงกว้าง แทนที่จะปฏิเสธเพียงอย่างเดียว
มาตรการรวมหนี้ (Debt Warehouse): สนับสนุนการรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ และหนี้ที่อยู่อาศัย โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน เพื่อแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้นอกระบบ
ส่งเสริมการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่: กระตุ้นการลงทุนในโครงการที่จะก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์สุขภาพ (Healthcare Center) ศูนย์กลางการศึกษา (Education Hub) สวนสนุกขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุมนานาชาติ และศูนย์ความบันเทิงด้านกีฬา โดยเน้นย้ำว่าควรดำเนินการโดยไม่มีการพิจารณาเรื่องบ่อนกาสิโน
สร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ: ส่งเสริมการเชื่อมโยงและเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สาธารณูปโภคของภาครัฐในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเสนอให้มีการพิจารณาการจัดเก็บภาษีลาภลอย (Windfall Tax) จากภาคเอกชนที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐ
มาตรการเร่งด่วน 3 ประการ เพื่อประคับประคองตลาดในปี 2569:
ต่ออายุมาตรการ LTV: เสนอให้ต่ออายุมาตรการ LTV ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด
ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เสนอให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ออกไป โดยขยายเพดานจากเดิมที่จำกัดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา
กำกับดูแลการลดอัตราดอกเบี้ย: เสนอให้ธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงลง ทั้งอัตรา MRR สำหรับลูกค้ารายย่อย และ MLR สำหรับผู้ประกอบการ ให้สอดคล้องกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 นั้น ธนาคารพาณิชย์กลับปรับลดให้เพียง 5-10 สตางค์เท่านั้น ซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่อาจอธิบายได้ว่าทำไมหุ้นกลุ่มธนาคารยังคงทำสถิตินิวไฮท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก
ปีแห่งการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ปี 2569 นี้ จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอด โดยต้องบริหารจัดการ 2 ปัจจัยหลักให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือ ด้านการเงิน (Financial Side) และ ด้านการตลาด (Commercial Side)
ในด้านการเงิน หัวใจสำคัญคือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และต้องระมัดระวังการลงทุนในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวและกำลังซื้อถดถอย
ส่วนด้านการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการต้องมีความตื่นตัว ยืดหยุ่น และพร้อมรับทุกการเปลี่ยนแปลงที่คาดเดาไม่ได้ การปรับตัวเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในเซ็กเมนต์ที่มีกำลังซื้อในตลาด ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดในยุคเศรษฐกิจฝืดเคือง ถือเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจเทรนด์และวางแผนกลยุทธ์อย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุดในการสร้างความสำเร็จอย่างยั่งยืนในอนาคตอันใกล้นี้.
