ปี 2569: ม้าศึกอสังหาริมทรัพย์ไทย…ปีแห่งการประคับประคอง สู่สมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาสิบปี ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายมากมายที่ตลาดนี้เผชิญมาตลอดหลายทศวรรษ และเมื่อมองไปยังปี 2569 สิ่งที่ปรากฏในสายตาคือภาพของการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนสมดุลใหม่ หลังจากที่ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว ปีนี้จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการและทุกภาคส่วนต้องร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย 2569: แรงลมที่ยังคงพัดพา
การประเมินทิศทาง เศรษฐกิจไทย 2569 จากเหล่าผู้เชี่ยวชาญสะท้อนภาพที่ค่อนข้างสอดคล้องกันว่า เรายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายในและภายนอก แม้ว่าอัตราการเติบโตของ GDP อาจจะไม่สูงนัก โดยประมาณการอยู่ที่ 1.5-1.8% จากการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย แต่สิ่งสำคัญคือ การประคองตัวบนฐานที่ต่ำนี้ และการหาจุดสมดุลใหม่ที่จะพาเราก้าวต่อไป
ปัจจัยหลักที่ยังคงกดดัน เศรษฐกิจปี 2569 ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าที่ราคาสูง ยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ด้วยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น สถาบันการเงินต่างๆ ยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่มีความเสี่ยงสูง หรือผู้ที่มีภาระหนี้สินมากนัก อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับ 40% เป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความท้าทายนี้
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยทางการเมือง การเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลก และเหตุการณ์ไม่คาดฝันอื่นๆ ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
ปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข: ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านย้ำถึงความจำเป็นในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมในภาพรวม การแก้ปัญหาหนี้สินทั้งระบบ และการส่งเสริมการลงทุนอย่างยั่งยืน
อย่างไรก็ตาม ยังมีสัญญาณบวกบางประการที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากรัฐบาลใหม่สามารถขับเคลื่อนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีการลงทุนจากภาครัฐที่เหมาะสม การเพิ่ม GDP ให้เติบโตได้ถึง 3-5% จะเป็นแรงส่งสำคัญที่ช่วยให้กำลังซื้อฟื้นตัวขึ้นได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ประคับประคองบนฐานใหม่
สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 นั้น ถูกนิยามว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” โดยผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวและเรียนรู้ที่จะอยู่กับความเป็นจริงของตลาด
อสังหาฯ 69 จะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป เราจะไม่เห็นการเติบโตที่หวือหวาเหมือนในอดีต แต่จะเป็นการเติบโตที่ค่อยเป็นค่อยไป เน้นความยั่งยืน และตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
ปัจจัยบวกที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: สถิติในช่วงปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการได้มีการปรับกลยุทธ์และชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น สิ่งนี้จะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มดีขึ้น: แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 จะลดลง แต่เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำนี้ คาดว่าปี 2569 จะเห็นการเติบโตประมาณ 5-10% อันเป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการและการแข่งขันที่มากขึ้นของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มฟื้นตัว: ข้อมูลการขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนว่าภาคเอกชนเริ่มมีความเชื่อมั่นและพร้อมที่จะลงทุนมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นในทำเลศักยภาพ: โดยเฉพาะบริเวณแนวโครงข่ายคมนาคมที่กำลังจะแล้วเสร็จ ทำให้มูลค่าของที่ดินในทำเลเหล่านั้นยังคงมีแนวโน้มที่แข็งแกร่ง
โอกาสสำหรับบ้านในราคาที่จับต้องได้: แม้ว่าราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะค่อยๆ ลดลง และคอนโดมิเนียมจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในย่านชานเมือง เพื่อตอบสนองกำลังซื้อที่ยังมีความต้องการ
กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
Upskill สู่ความยั่งยืน (Sustainable Development): ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร พัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Low Carbon Living และ Green Building ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างมีวินัย การลงทุนอย่างรอบคอบและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัวคือสิ่งสำคัญ
มุ่งเน้นกำลังซื้อที่แท้จริง: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: เนื่องจากสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญของระบบ ควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น การสนับสนุน Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ การส่งเสริม Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้ และการพิจารณา Risk-Based Interest Rate ที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริง
ความร่วมมือกับภาครัฐ: ภาครัฐควรเข้ามามีบทบาทในการพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น ควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลใหม่: การเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ปริมณฑล และ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ที่มีศักยภาพ จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ โดยต้องศึกษาและเข้าใจถึงความต้องการของตลาดในแต่ละพื้นที่อย่างลึกซึ้ง
การบริหารจัดการสภาพคล่อง: ในสภาวะที่การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด และการระดมทุนผ่านหุ้นกู้มีความผันผวน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีแผนการบริหารจัดการสภาพคล่องที่แข็งแกร่ง และพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด
นิยามปี 2569: ม้าศึกที่เพิ่งฟื้นไข้
เหล่ากูรูต่างใช้วาทะเปรียบเทียบปี 2569 ได้อย่างน่าสนใจ:
“ม้าหงอย – ม้าป่วย”: เปรียบเหมือนม้าที่ใช้งานหนักไม่ได้ อาจจะต้องพาไปเดินรับนักท่องเที่ยวในภารกิจเบาๆ สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจที่ต้องระมัดระวัง ไม่เร่งรีบ
“ม้าวิ่งไม่ได้ – ม้าเพิ่งเข้าเฝือก”: เป็นปีที่ม้ากำลังฟื้นไข้จากการบาดเจ็บ อสังหาริมทรัพย์เติบโตจากฐานที่ต่ำ เริ่มลุกขึ้นเดินได้ แต่ยังไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด”
“เศรษฐกิจฟื้นช้า – อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”: การฟื้นตัวเป็นไปอย่างช้าๆ และเน้นการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
“ปีแห่งสมดุลใหม่ – อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”: การเปลี่ยนแปลงได้เกิดขึ้นแล้ว และตลาดจะต้องปรับตัวอยู่กับสมดุลใหม่นี้ การฟื้นตัวจะเกิดขึ้นบนฐานที่ต่ำลง
“ปีม้าไม่ดีทั้งปี”: สะท้อนถึงภาพรวมที่ท้าทาย ตลอดทั้งปี
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความรอบคอบคือหัวใจ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ความรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญที่สุด ดิฉันขอแนะนำให้พิจารณาปัจจัยต่างๆ ดังนี้:
วิเคราะห์กำลังซื้อจริง: ทำความเข้าใจรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง
เลือกทำเลที่มีศักยภาพ: มองหาทำเลที่มีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตในระยะยาว เช่น โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา แหล่งงานที่เพิ่มขึ้น และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
พิจารณาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการ: เลือกโครงการที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค เช่น ขนาดห้องที่เหมาะสม ฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน และการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อม
ประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน: พิจารณาสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ความน่าเชื่อถือของโครงการ และปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ ที่อาจส่งผลต่อการลงทุน
ทำความเข้าใจสภาวะตลาด: ติดตามข่าวสารและแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์
บทบาทของภาครัฐ: เสาหลักแห่งการประคอง
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคับประคองไปได้ การดำเนินนโยบายที่ถูกต้องและตรงจุด จะเป็นแรงส่งที่สำคัญ:
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: มาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินให้กับประชาชน จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อที่สำคัญ
การกระตุ้นการลงทุน: นโยบายที่ส่งเสริมการลงทุนทั้งจากภาครัฐและเอกชน จะช่วยสร้างงานและกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม
การสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์: มาตรการที่ช่วยลดต้นทุนและภาระให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงการอำนวยความสะดวกในการเข้าถึงสินเชื่อ จะช่วยให้ตลาดเดินหน้าต่อไปได้
การส่งเสริมความโปร่งใสและลดการคอร์รัปชัน: การสร้างความเชื่อมั่นและความเป็นธรรมในระบบ จะเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญต่อการพัฒนาที่ยั่งยืน
สรุป: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2569 คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีปัจจัยท้าทายมากมาย แต่ด้วยการทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และผู้บริโภค เราจะสามารถประคับประคองตลาดให้อยู่รอดบนสมดุลใหม่ และค่อยๆ สร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาคู่คิด เคียงข้างคุณในทุกก้าวของการลงทุนบนเส้นทางแห่งความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะก้าวสู่ยุคใหม่
