เศรษฐกิจไทยปี 2569: บทพิสูจน์การประคองตัวบนสมดุลใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์แก่สายตาถึงวัฏจักรแห่งการขึ้นลงของตลาดที่เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า ทว่าปี 2569 นี้ กลับมีความพิเศษที่แตกต่างออกไป จากการประเมินสถานการณ์ของเหล่าผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการ ซึ่งชี้ตรงกันว่าจะเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” สำหรับเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภายหลังผ่านพ้นปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจระดับโลก, ภัยพิบัติธรรมชาติ, ความไม่สงบตามแนวชายแดน และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและภาคธุรกิจ การก้าวเข้าสู่ปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอก การคาดการณ์ GDP ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ประเมินไว้ในกรอบ 1.5-1.8% ถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเติบโตอย่างเชื่องช้า ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
ความท้าทายที่รอผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่ หรือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 2569 ต่างต้องเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายหลักๆ ดังนี้
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนระดับสูง: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับที่น่าพอใจ แต่สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของสินเชื่อโครงการ (Project Finance) สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในเชิงโครงสร้าง
ปริมาณสินค้าคงค้างและอัตราการดูดซับที่ยังต่ำ: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยรอการขาย (Inventory) อยู่พอสมควร ประกอบกับอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำเพียงประมาณ 2% ต่อเดือน สะท้อนถึงภาวะอุปทานที่ยังคงมีมากกว่าอุปสงค์ที่แท้จริง
ความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจและการเมือง: การรอคอยนโยบายที่ชัดเจนจากรัฐบาลชุดใหม่ รวมถึงความคืบหน้าของการเจรจาการค้าในระดับโลก เช่น สหรัฐฯ-จีน และผลกระทบจากสถานการณ์ชายแดน ยังคงเป็นปัจจัยที่สร้างความไม่แน่นอน และส่งผลต่อแผนการลงทุนระยะยาวของภาคธุรกิจ
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
ภายใต้บริบทที่ท้าทายนี้ ผู้เชี่ยวชาญได้มองเห็นแนวโน้มและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่จะเน้นไปที่การ ประคับประคองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการสร้างฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต
การแข่งขันที่ลดลงในด้านอุปทานโครงการใหม่: ในปี 2568 ได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการชะลอการลงทุนใหม่ การลดลงของอุปทานใหม่นี้ จะส่งผลให้การแข่งขันด้านการเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับช่วงปี 2567-2568
การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป: แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะเติบโตไม่มากนัก แต่การที่ฐานในปี 2568 อยู่ในระดับที่ต่ำมาก จะเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวราว 5-10% ขณะเดียวกัน คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวดีขึ้น 5-10% จากการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นของธนาคารพาณิชย์ในการปล่อยสินเชื่อ
การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” และปรับตัวอย่างมีวินัย โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของกำลังซื้อ (Real Demand) ไม่ใช่ความคาดหวัง การบริหารจัดการสภาพคล่องและเงินสดให้มีประสิทธิภาพ การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความอยู่รอด
การมุ่งเน้นกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการต้องยึดหลักรายได้จริงของประชาชนเป็นสำคัญ การปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว คือแนวทางที่ผู้พัฒนาโครงการต้องให้ความสำคัญ
ปัญหาสินเชื่อยังเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงสูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น การส่งเสริมผลิตภัณฑ์ Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก สำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
บทบาทภาครัฐที่สำคัญ: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: “ปีแห่งการประคับประคอง” บนสมดุลใหม่
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ต้องประคองตัวอย่างระมัดระวัง การลงทุนต้องรอบคอบ และสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญที่สุด
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ปี 2569 เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากที่ฐานการเติบโตอยู่ในระดับต่ำสุด การปรับลดลงอย่างมากของอุปทานใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 จะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรง และคาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตราว 5-10%
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “Upskill” ของผู้ประกอบการ การมุ่งเน้นกำลังซื้อจริง และการแก้ปัญหาคอขวดด้านสินเชื่อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่า ปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอยู่กับความเป็นจริง และหวังให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมและการแก้ปัญหาหนี้
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ภาพที่ค่อนข้างท้าทาย โดยมองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” จากปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งนโยบายรัฐที่ล่าช้า ปัญหาการค้าระหว่างประเทศ และผลกระทบจากสถานการณ์ชายแดน อย่างไรก็ตาม เชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคับประคองตลาดให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกและโอกาสในการลงทุน
สำหรับผู้ที่สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ปี 2569 นี้นับเป็นโอกาสในการมองหา อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก หรือ คอนโดมิเนียมราคาดี ในทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ หรือ โครงการพัฒนาริมแม่น้ำ
บ้านจัดสรรระดับกลางถึงบน: แม้กำลังซื้อโดยรวมจะอ่อนแอ แต่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดี การพัฒนาโครงการที่เน้นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Low Carbon Living), พื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work From Home Space) และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน จะยังคงได้รับความสนใจ
คอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ: สำหรับ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ คอนโดเพื่อการลงทุน ในย่านธุรกิจ (CBD) หรือย่านที่อยู่อาศัยที่มีการเดินทางสะดวก ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะโครงการที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
ตลาดบ้านมือสอง: ซื้อบ้านมือสอง อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหา บ้านพร้อมอยู่ ราคาพิเศษ ในทำเลที่อยู่อาศัยที่ดี เนื่องจากตลาดอาจมีอุปทานที่น่าสนใจในราคาที่ยืดหยุ่นกว่า
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์:
ศึกษาข้อมูลเชิงลึก: ทำความเข้าใจถึงภาวะตลาดในปัจจุบัน ปัจจัยขับเคลื่อน และแนวโน้มในอนาคต รวมถึงศึกษา รีวิวโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ อย่างละเอียด
ประเมินความสามารถทางการเงิน: ตรวจสอบความพร้อมด้านการเงินของตนเองอย่างรอบด้าน คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระ และเตรียมเอกสารให้พร้อมสำหรับการยื่นขอสินเชื่อ
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การปรึกษา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้ได้รับข้อมูลที่เป็นประโยชน์ในการตัดสินใจ และสามารถเลือก บ้าน คอนโด ทาวน์เฮาส์ ที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณ
มองหาโอกาสในระยะยาว: แม้ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคอง แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การลงทุนในช่วงที่ตลาดมีปัจจัยท้าทาย อาจนำมาซึ่งผลตอบแทนที่ดีในอนาคต
ปี 2569 นี้ คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นช่วงเวลาที่ผู้บริโภคจะได้พิจารณาถึงความต้องการที่แท้จริงของตนเอง หากท่านกำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนทางการเงินที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในทิศทางที่ถูกต้อง.
