เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการฟื้นตัวอย่างระมัดระวังในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรเศรษฐกิจที่ผันผวนมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความท้าทายที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง หลังจากการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากในปี 2568 ซึ่งเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ภัยธรรมชาติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” ที่ต้องอาศัยความรอบคอบ การปรับตัว และการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: คาดการณ์การฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะ “ฟื้นตัวช้า” โดยมีอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งยังคงต่ำกว่าระดับ 2% ที่ประเมินไว้สำหรับปี 2568 นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมือกับกำลังซื้อที่ยังอ่อนแอ การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง
สาเหตุหลักของการฟื้นตัวที่ล่าช้ามาจากปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายประการ เช่น ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจใช้จ่ายของผู้บริโภค รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีอยู่ ซึ่งส่งผลต่อภาคการส่งออกและการลงทุนจากต่างประเทศ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่หลังผ่านจุดต่ำสุด
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เป็นปีที่จะต้อง “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บนสมดุลใหม่ หลังจากที่ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดได้ผ่าน “จุดต่ำสุด” มาแล้ว โดยผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญ ดังนี้:
กำลังซื้ออ่อนแอ: กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงเป็นปัจจัยหลักที่จำกัดการเติบโตของตลาด แม้จะมีปัจจัยบวกบ้าง เช่น การลดลงของอัตราดอกเบี้ย แต่ก็ไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
การเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งมีความเสี่ยงสูงกว่า
หนี้ครัวเรือนสูง: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของประชาชน
กลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจอย่างเร่งด่วน เพื่อให้สามารถประคองตัวและเติบโตต่อไปได้ภายใต้สภาพแวดล้อมใหม่นี้
การลงทุนอย่างระมัดระวังและบริหารสภาพคล่อง: การลงทุนในโครงการใหม่จะต้องทำอย่างรอบคอบ โดยพิจารณาถึงกำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย การบริหารสภาพคล่องทางการเงินเป็นหัวใจสำคัญ การชะลอการลงทุนในโครงการที่ไม่จำเป็นและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการจะต้องตอบโจทย์ความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค การปรับขนาดโครงการ การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพึ่งพาตนเองและหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย: ผู้ประกอบการไม่ควรมุ่งหวังพึ่งพาการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพียงอย่างเดียว การบริหารจัดการต้นทุน การหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย เช่น การออกหุ้นกู้ (โดยพิจารณาถึงความสามารถในการตอบรับของนักลงทุน) หรือการร่วมทุน จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน
การ Upskill และปรับตัวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) โดยมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living และ Sustainable Development in Action เพื่อสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในระยะยาว
การให้ความสำคัญกับสินเชื่อและการสนับสนุนจากภาครัฐ: ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญของระบบ การสนับสนุนจากภาครัฐในการพัฒนากลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, หรือ Risk-Based Interest Rate จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง นอกจากนี้ การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง หรือการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) จะช่วยพยุงตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัจจัยบวกและโอกาสที่ซ่อนเร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบางประการที่อาจส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
ปริมาณซัพพลายใหม่ที่ลดลง: ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงที่ผ่านมา (ต่ำสุดในรอบ 20 ปีสำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล) สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา
การฟื้นตัวของตัวเลขการขอส่งเสริมการลงทุน: การขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง บ่งชี้ถึงการลงทุนที่จะเกิดขึ้นจริงในอนาคต
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นในบางพื้นที่: ราคาที่ดินบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์
การเมืองที่คาดว่าจะมีความชัดเจน: หากการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการผ่านงบประมาณปี 2570 จะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องมายังภาคเอกชน
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” บนสมดุลใหม่
ผู้เชี่ยวชาญในวงการได้นิยามปี 2569 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้อย่างน่าสนใจ บางท่านเปรียบเหมือน “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ ต้องประคองตัวอย่างเบาๆ ขณะที่บางท่านมองว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” ที่เริ่มฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ แต่ยังไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” ได้อย่างเต็มที่
ประเสริฐ แตดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวไว้อย่างชัดเจนว่า ปี 2569 คือ “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำที่สุด แต่จะกลับไปดีเหมือนเดิมเหมือนในอดีตนั้นเป็นไปไม่ได้อีกต่อไป เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับตัวเพื่ออยู่ร่วมกับสภาวะนี้ให้ได้
แนวโน้มเฉพาะภาคส่วนและภูมิภาค
ทาวน์เฮ้าส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: ระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมเข้ามามีบทบาททดแทนในย่านชานเมือง
การฟื้นตัวในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะมีความแตกต่างกัน โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจ โครงสร้างพื้นฐาน และศักยภาพของแต่ละพื้นที่
บทบาทของภาครัฐในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์และขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม มาตรการที่รัฐบาลใหม่ควรให้ความสำคัญ ได้แก่:
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคม: การแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนทั้งระบบ และการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจให้มีความแข็งแกร่งและยั่งยืน
การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์: อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ การออกมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ จะช่วยขับเคลื่อนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องให้เติบโตไปด้วย
การส่งเสริมการลงทุน: การสร้างบรรยากาศที่เอื้อต่อการลงทุน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ
การปราบปรามการทุจริต: การสร้างความโปร่งใสและลดการทุจริตคอร์รัปชัน จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและประชาชน
การสนับสนุนสินเชื่อและลดภาระผู้บริโภค: มาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรก การลดภาระดอกเบี้ย และการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อ จะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
สรุป: ทิศทาง “อสังหาฯ 69” – การลงทุนต้องรอบคอบ บนสมดุลใหม่
ปี 2569 เป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและดำเนินธุรกิจบนหลักการแห่งความรอบคอบ การบริหารความเสี่ยง และการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของตลาด การลงทุนอย่างมีวินัย การบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด และการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้
แม้ว่าตลาดจะเผชิญกับความยากลำบาก แต่จากประสบการณ์และความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการไทยที่ผ่านพ้นสมรภูมิที่โหดหินมาแล้วในปี 2568 ผมเชื่อมั่นว่าเราจะสามารถประคองธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ขับเคลื่อนต่อไปได้บนสมดุลใหม่นี้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนอนาคตของท่านให้แข็งแกร่งและมั่นคงยิ่งขึ้น
