เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ – เจาะลึกแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์โดยผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ตั้งแต่ช่วงบูมสุดขีดไปจนถึงช่วงชะลอตัวที่ต้องอาศัยความอดทนและกลยุทธ์ที่เฉียบคม เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 สถานการณ์เศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับ “สมดุลใหม่” อันเป็นผลพวงมาจากปัจจัยท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ การประเมินแนวโน้ม อสังหาฯ 2025 (แม้ต้นฉบับจะกล่าวถึง 2026 แต่เพื่อความทันสมัยและครอบคลุมแนวโน้มปีถัดไป เราจะใช้ปี 2569 เป็นหลักในการวิเคราะห์) จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อการวางแผนกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้านอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในประเทศ ภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ความไม่แน่นอนทางการเมือง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนบั่นทอนความเชื่อมั่นและส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจลงทุนและการจับจ่ายของผู้บริโภค
เมื่อมองต่อไปยังปี 2569 ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้แสดงทัศนะตรงกันว่า นี่จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” มากกว่าการ “เติบโตแบบก้าวกระโดด” เราจะได้เห็นการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยหลักที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน
จับตา: ปัจจัยขับเคลื่อนและท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือน: นี่คือหัวใจสำคัญที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องให้ความสำคัญสูงสุด การฟื้นตัวของกำลังซื้อยังคงเป็นเรื่องที่น่ากังวล โดยเฉพาะเมื่อหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งจำกัดความสามารถในการกู้ยืมและเพิ่มภาระทางการเงินให้กับประชาชนทั่วไป “เราต้องทำความเข้าใจว่าในสภาวะเช่นนี้ ผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับการใช้จ่ายที่จำเป็นจริงๆ และการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จะถูกชะลอออกไป หากไม่มีความมั่นคงทางการเงินที่เพียงพอ” ผู้บริหารระดับสูงจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรท่านหนึ่งให้ทัศนะ
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย การอนุมัติสินเชื่อสำหรับโครงการใหม่ๆ มีแนวโน้มที่จะมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น “ในปี 2569 ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพาสินเชื่อโครงการ (Project Finance) ได้ง่ายเหมือนเคย ต้องมีการวางแผนสภาพคล่องของตัวเองอย่างรอบคอบ” ข้อคิดเห็นจากผู้บริหารท่านเดิมตอกย้ำความสำคัญของการบริหารจัดการเงินทุนภายในองค์กร
ปริมาณซัพพลายใหม่ที่ลดลง: โอกาสหรือกับดัก? ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นว่าปริมาณการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งอาจมองได้ว่าเป็นสัญญาณเชิงบวกที่บ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อลดแรงกดดันด้านอุปทาน อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า “การที่ซัพพลายใหม่ลดลง ไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะหายไปทันที แต่จะเปลี่ยนรูปแบบไป ผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง และบริหารต้นทุนการผลิตให้มีประสิทธิภาพ”
การลงทุนและการเมือง: การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการลงทุนของภาครัฐจะเป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะหากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และสามารถผลักดันงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทันเวลา การเร่งเบิกจ่ายงบประมาณปี 2569 ก็จะเป็นอีกส่วนหนึ่งที่ช่วยพยุงเศรษฐกิจ “เราต้องจับตาดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ว่าจะให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง หรือเน้นการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่แล้วเสร็จจะเป็นปัจจัยหนุนราคาที่ดินในบางพื้นที่อย่างมีนัยสำคัญ”
อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง: แม้ว่าการลดลงของอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยบวกอยู่บ้าง แต่ผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจไม่มากนัก หากกำลังซื้อโดยรวมยังคงอ่อนแอ “อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงช่วยลดภาระดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่กู้ซื้อได้บ้าง แต่ถ้าผู้กู้ไม่มีความมั่นคงทางการเงิน หรือไม่ผ่านเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อ ก็ยังคงเป็นปัญหา”
แนวโน้มเฉพาะเจาะจงในภาคอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย:
การปรับขนาดและราคา: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับขนาดของโครงการให้เล็กลง และพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค “โครงการทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะเริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมในทำเลชานเมืองเข้ามามีบทบาทมากขึ้น”
การตอบสนองต่อเทรนด์ Low Carbon Living: การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และสอดคล้องกับแนวคิด Sustainable Development in Action จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น โดยเฉพาะการออกแบบที่ส่งเสริมการใช้ชีวิตแบบ Low Carbon
การวิเคราะห์กำลังซื้อที่แม่นยำ: การศึกษาและทำความเข้าใจพฤติกรรมและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคอย่างละเอียด จะเป็นกุญแจสำคัญในการพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ “เราต้องเปลี่ยนจากการคาดการณ์ มาเป็นการวัดผลจากรายได้จริง และโครงสร้างครอบครัวของผู้ซื้อ”
การขอสินเชื่อและการลงทุน:
กลไกเสริมแก้ปัญหาสินเชื่อ: การออกมาตรการเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, และ Risk-Based Interest Rate จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และลดภาระหนี้สิน
การลงทุนอย่างระมัดระวัง: ผู้ประกอบการขนาดเล็กควรให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูงเกินไป
บทบาทภาครัฐ:
มาตรการที่ตรงจุด: ภาครัฐควรพิจารณามาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์: อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การให้ความสำคัญกับมาตรการกระตุ้นภาคส่วนนี้ จะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมอื่นที่เกี่ยวเนื่อง
บทสรุป: ปีแห่งการประคับประคองและสร้างฐานที่มั่นคง
ปี 2569 จะเป็นปีที่แตกต่างออกไปอย่างแน่นอน เราจะไม่ได้เห็นการเติบโตที่หวือหวาเหมือนในอดีต แต่จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัว ยกระดับศักยภาพ และบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีวินัย โดยมุ่งเน้นที่กำลังซื้อที่แท้จริง การบริหารสภาพคล่อง และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบัน
“ผมมองว่าปี 2569 คือปีแห่ง ‘ม้าหงอย’ หรือ ‘ม้าป่วย’ ที่อาจจะยังวิ่งแรงไม่ได้ แต่ต้องพาไปเดินเบาๆ เพื่อรักษาตัว สร้างฐานให้แข็งแกร่ง” คำเปรียบเปรยนี้สะท้อนภาพรวมของสถานการณ์ได้อย่างชัดเจน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มายาวนาน ดิฉันเชื่อมั่นว่า แม้ความท้าทายจะมีอยู่มาก แต่ศักยภาพในการปรับตัวและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการไทยนั้นไม่เคยลดน้อยลง ปี 2568 ที่ผ่านมา คือบทพิสูจน์แล้วว่าเราสามารถผ่านพ้นวิกฤตที่ยากลำบากมาได้
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะต้องผนึกกำลังกัน ตั้งแต่ภาครัฐ สถาบันการเงิน ไปจนถึงภาคเอกชน เพื่อร่วมกันประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่งอย่างยั่งยืน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่แม่นยำ การบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ และการมองการณ์ไกล
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนธุรกิจในปี 2569 หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่งยวด หากต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันกำหนดทิศทางแห่งความสำเร็จของคุณในปี 2569 นี้
