ทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายและมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้นิยามปีนี้ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่เคยเผชิญมา
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญหลายสำนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประเมินว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะเติบโตในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตในปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% สะท้อนให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงอยู่ในช่วงของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และเผชิญกับปัจจัยท้าทายรอบด้าน
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอย และชะลอการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินยังคงมีแนวโน้มที่จะพิจารณาปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินทรัพย์และความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ รวมถึงความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
ผลกระทบจากภัยพิบัติและสถานการณ์ชายแดน: เหตุการณ์ไม่คาดฝันต่างๆ เช่น ภัยพิบัติทางธรรมชาติ หรือความไม่สงบตามแนวชายแดน หากเกิดขึ้นในวงกว้าง อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจในบางพื้นที่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเผชิญกับความท้าทายเหล่านี้ด้วยความเข้าใจและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ปริมาณซัพพลายใหม่ที่ลดลง: โอกาสในการแข่งขันที่ลดลงแต่ไม่ใช่จุดสิ้นสุด
หนึ่งในสัญญาณเชิงบวกที่น่าสังเกตคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งหลายฝ่ายมองว่าเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ปริมาณซัพพลายที่ลดลงนี้ แม้จะไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะหายไปทั้งหมด แต่เป็นการบ่งชี้ว่าผู้ประกอบการได้มีการปรับตัวและระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น ลดการสร้างโครงการเกินความต้องการที่แท้จริง
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ: ตัวชี้วัดที่ต้องจับตา
ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงในปี 2568 เป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำมากๆ ในปีที่ผ่านมา หากเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น การโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 อาจเห็นการเติบโตเล็กน้อย (ประมาณ 5-10%) เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำมาก
ประเด็นสำคัญคือ การปล่อยสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะยังคงมีบทบาทสำคัญ แต่การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากธนาคารพาณิชย์ อาจส่งผลให้การพิจารณาสินเชื่อมีความยืดหยุ่นมากขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) ยังคงเป็น “คอขวด” ที่สำคัญ ซึ่งต้องการกลไกสนับสนุนที่มากขึ้น
การลงทุนที่รอบคอบและการบริหารสภาพคล่อง: หัวใจของการอยู่รอด
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การพึ่งพาการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนอาจมีความท้าทายมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ไม่ได้มีผลประกอบการที่แข็งแกร่งมากพอ
การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง
นี่คือหัวใจสำคัญที่สุดในปี 2569 ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อความต้องการและกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
กลยุทธ์ “Upskill” เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
นอกจากการปรับตัวด้านการเงินและการตลาดแล้ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ “Low Carbon Living” หรือการใช้ชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังได้รับความนิยมทั่วโลก และจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในอนาคต
บทบาทของภาครัฐ: การสนับสนุนที่ตรงจุดและยั่งยืน
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ โดยควรเน้นมาตรการที่สนับสนุนในระยะยาวและตรงจุด เช่น:
การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ: การพิจารณามาตรการ Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับกลุ่มที่เปราะบาง หรือมาตรการ Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้สินและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
การส่งเสริมการลงทุนภาคเอกชน: การมีนโยบายที่ชัดเจนและสนับสนุนการลงทุนของภาคเอกชน โดยเฉพาะในโครงการโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจะส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การแก้ปัญหาระบบ: การให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้สินภาคครัวเรือน และการจัดการกับการคอร์รัปชัน
การนิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าที่กำลังเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญแต่ละท่านได้ให้ภาพของปี 2569 ที่น่าสนใจ:
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเทียบปี 2569 เป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ ต้องเน้นภารกิจเบาๆ เช่น การพานักท่องเที่ยว เป็นต้น สะท้อนถึงเศรษฐกิจที่ต้องประคับประคอง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เป็น “ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” เพราะอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากฐานที่ต่ำ หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ยังไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด”
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นการเดินหน้าบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่า ปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ต้องอยู่และปรับตัวให้ได้
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองเชิงลึก: การเปลี่ยนแปลงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการ ผมมองว่า การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในปี 2569 ไม่ใช่แค่เรื่องของวัฏจักร แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญ ซึ่งส่งผลต่อทิศทางของ “อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025” และปีต่อๆ ไป:
ราคาที่ดินที่สูงขึ้น: โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมอย่างต่อเนื่อง ทำให้การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาที่เข้าถึงง่าย (ประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ ลดน้อยลง และถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียม หรือรูปแบบที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่ใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เช่น PropTech (Property Technology) จะมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด ไปจนถึงการบริหารจัดการหลังการขาย การนำ AI (Artificial Intelligence) มาช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การบริหารโครงการ หรือแม้กระทั่งการดูแลลูกค้า จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย: สังคมกำลังเปลี่ยนแปลงไป โครงสร้างครอบครัวมีความหลากหลายมากขึ้น การออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองต่อความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น Co-living spaces, Flexible living spaces หรือที่อยู่อาศัยที่รองรับ Aging Society จะมีความต้องการมากขึ้น
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance): ผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการที่มีความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจในเรื่อง “Low Carbon Living” การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ การจัดการของเสีย และการสร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ
การบริหารความเสี่ยงของนักลงทุน: สำหรับนักลงทุนที่มองหา “โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์” หรือ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” การวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบ การทำความเข้าใจความเสี่ยง และการเลือกสินทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ปัจจัยแห่งความหวังและความท้าทายที่ต้องจับตา:
การเมืองที่แน่นอน: การมีรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศอย่างมีเสถียรภาพ การเร่งใช้งบประมาณปี 2569 และการนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาผู้แทนราษฎรได้ทันเวลา จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
การเมืองระหว่างประเทศ: การเจรจาการค้าของประเทศมหาอำนาจ เช่น “ภาษีทรัมป์” และความสัมพันธ์ระหว่างประเทศ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง
นวัตกรรมการเมือง: การเมืองไทยกำลังเผชิญกับความเปลี่ยนแปลง ซึ่งต้องรอดูว่ารัฐบาลใหม่จะมีนโยบายที่สนับสนุนภาคธุรกิจและเศรษฐกิจอย่างแท้จริงหรือไม่
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคงบนสมดุลใหม่
ปี 2569 นี้ จึงเป็นปีแห่งการประคับประคอง การปรับตัว และการสร้างฐานที่มั่นคงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การฟื้นตัวอาจไม่หวือหวา แต่ก็เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการได้ทบทวนกลยุทธ์ พัฒนาผลิตภัณฑ์ และสร้างความแข็งแกร่งภายในองค์กร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยศักยภาพและความยืดหยุ่นของผู้ประกอบการไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตที่มั่นคงและยั่งยืนบนสมดุลใหม่
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่ต้องการศึกษา “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569” และ “แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์” เพื่อหา “โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” ที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน การทำความเข้าใจปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้น จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจของคุณ.
