เศรษฐกิจไทยปี 2569: ท่ามกลางสมดุลใหม่ อสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้นับเป็นอีกหนึ่งช่วงเวลาสำคัญ ที่ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญหน้ากับ “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นภาวะที่ท้าทายในปีที่ผ่านมา ซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมของ เศรษฐกิจไทยปี 2569 และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยอาศัยมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำในวงการ พร้อมวิเคราะห์ปัจจัยขับเคลื่อน โอกาส และความท้าทายที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรกระจ่าง เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและวางกลยุทธ์สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านต่างเห็นพ้องต้องกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บนสมดุลใหม่ หลังจากที่เศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ปัจจัยสำคัญที่บ่งชี้ทิศทางเศรษฐกิจมีดังนี้:
การเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมินว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทยในปี 2569 จะขยายตัวอยู่ในกรอบประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งแม้จะต่ำกว่า 2% ที่คาดการณ์สำหรับปี 2568 แต่ก็ถือเป็นการเติบโตที่สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
นโยบายการเงินและการคลัง: แม้อัตราดอกเบี้ยที่อาจลดลงจะช่วยบรรเทาภาระดอกเบี้ยได้บ้าง แต่การดำเนินนโยบายการเงินและการคลังที่เหมาะสมของรัฐบาลใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ การใช้จ่ายภาครัฐอย่างมีประสิทธิภาพและการส่งเสริมการลงทุนภาคเอกชนผ่านกลไก เช่น Public-Private Partnership (PPP) จะมีบทบาทสำคัญ
ความไม่แน่นอนภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ และความไม่แน่นอนทางการค้าระหว่างประเทศ ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ปรับตัวสู่สมดุลใหม่ โอกาสในการลงทุนอย่างรอบคอบ
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้องปรับตัวอย่างรอบคอบบน “สมดุลใหม่” และไม่ได้คาดหวังการกลับไปเติบโตอย่างก้าวกระโดดเหมือนในอดีต แต่เป็นการสร้างฐานที่มั่นคงเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว
อุปทานใหม่ลดลง ความไม่รุนแรงของการแข่งขัน:
ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปรับลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น ปัจจัยนี้จะส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่ากับปี 2567 และ 2568 ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับผู้ประกอบการที่ยังคงมีสินค้าในตลาด
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ: ความท้าทายและโอกาส
การโอนกรรมสิทธิ์: แม้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำ การคาดการณ์การเติบโต 5-10% ในปี 2569 ถือเป็นสัญญาณที่ดี
การปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ง่ายนัก ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองและบริหารสภาพคล่องให้ดี ปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง (ประมาณ 40%) ยังคงเป็นคอขวดสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการ: Upskill และการบริหารความเสี่ยง
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” หรือยกระดับศักยภาพองค์กร โดยมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์โลก เช่น Low Carbon Living และ Sustainable Development in Action ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว คือหัวใจสำคัญ
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศของตลาด:
การพัฒนาโครงการต้องยึด กำลังซื้อจริง ของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว แม้ปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจยังติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ก็ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 (-10%)
บทบาทภาครัฐ: การพยุงตลาดอย่างตรงจุด
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยให้ประชาชนกลุ่มที่เริ่มก่อร่างสร้างตัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
ความร่วมมือทุกภาคส่วน คือกุญแจสู่ความยั่งยืน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง
เจาะลึกมุมมองผู้เชี่ยวชาญ:
นายอธิป พีชานนท์, นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร:
มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” เพราะกำลังซื้อยังไม่ดี และสถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ แม้ดอกเบี้ยจะลดลงก็ไม่ช่วยมากนัก การลงทุนต้องระมัดระวัง และมีสภาพคล่องที่ดี การนิยามปี 2569 คือ “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ ภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทางออกต้องแก้ที่ภาพใหญ่ โดยรัฐบาลใหม่ควรรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน
นายอิสระ บุญยัง, นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร:
ชี้ว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสู่จุดต่ำสุดในรอบหลายปี ทั้งในด้านอุปทาน การโอนกรรมสิทธิ์ และการปล่อยสินเชื่อ ตัวเลขที่ลดลงมากๆ นี้เอง จะกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 การแข่งขันจะไม่รุนแรง การเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10% โดยมีธนาคารพาณิชย์แข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะมีส่วนแบ่งตลาดลดลง การเมืองและการเลือกตั้งตามกรอบเวลาจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและงบประมาณภาครัฐ ราคาที่ดิน โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ จะยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินสูง และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทน
นายสุนทร สถาพร, นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร:
นิยามปี 2569 ว่าเป็น “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพ และความไม่แน่นอน จึงทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ผู้ประกอบการต้อง “Upskill” พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศของตลาด สินเชื่อยังเป็นคอขวดสำคัญ การมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee และ Consolidated Debt จะช่วยแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว ภาครัฐควรมีมาตรการพยุงตลาดอย่างตรงจุด และความร่วมมือทุกภาคส่วนคือกุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต, นายกสมาคมอาคารชุดไทย:
ประเมินว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิม ปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข ผู้ประกอบการต้องอยู่และปรับตัวให้ได้ รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ แก้ปัญหาหนี้สิน และให้ความสำคัญกับการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญ การลดดอกเบี้ยต่อเนื่องและมาตรการรัฐที่มีอยู่จะช่วยประคองได้บ้าง แต่การเติบโตของ GDP ควรขยับให้สูงขึ้น (3-5%) เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2568 ถือเป็นที่สุดของพายุเศรษฐกิจ และปี 2569 จะเป็นการผ่านจุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์, นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย:
มองว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังออกไม่ได้ และมีความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอก เช่น การเจรจาภาษีทรัมป์ และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา ปัญหาที่น่าห่วงที่สุดคือการออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ที่อาจกระทบต่อบริษัทรายเล็กหากเศรษฐกิจสะดุด อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผู้ประกอบการจะร่วมกันพยุงตลาดให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก ดังเช่นที่ได้ผ่านสมรภูมิที่โหดหินของปี 2568 มาแล้ว
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยที่น่าสนใจในปี 2569:
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living): ด้วยสังคมสูงวัยที่กำลังขยายตัว การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้สูงอายุ โดยเฉพาะในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการด้านสุขภาพ จะเป็นที่ต้องการสูง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): แม้ภาพรวมจะฟื้นตัวช้า แต่นักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว อาจพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท Co-living Space, Co-working Space หรือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
เทคโนโลยีและนวัตกรรมในอสังหาริมทรัพย์ (PropTech): การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การขาย การตลาด และการอำนวยความสะดวกให้ผู้พักอาศัย จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
บทสรุป: ก้าวสู่ปีแห่งการปรับตัวและการเติบโตอย่างมีเป้าหมาย
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ปรับตัว” ของภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการและนักลงทุนที่สามารถเข้าใจถึง “สมดุลใหม่” และวางกลยุทธ์บนพื้นฐานของ กำลังซื้อจริง การบริหารความเสี่ยงอย่างมีวินัย และการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ จะสามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนได้
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในปี 2569 การทำความเข้าใจถึงทิศทางเศรษฐกิจ การปรับตัวของตลาด และปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืนในสภาวะที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
