ปี 2569: ยุคแห่งการประคับประคอง สู่สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นความผันผวนและความเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้มีความพิเศษและท้าทายอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก การมองหา “โอกาสในวิกฤตอสังหาริมทรัพย์” คือหัวใจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์ 2026”
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: ทิศทางที่ต้องประคับประคอง
เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2568 ถือเป็นปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก, ภัยพิบัติทางธรรมชาติ, ความไม่สงบตามแนวชายแดน, และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2569 การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญหลายท่านสะท้อนไปในทิศทางเดียวกันว่า เศรษฐกิจไทยจะยังคงอยู่ในภาวะ “ประคับประคอง” โดยจะมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ เป็นการก้าวเดินบน “สมดุลใหม่” ที่แตกต่างจากอดีต สถาบันวิจัยต่างๆ เช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ไว้ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งยังคงอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของภาคเศรษฐกิจ
ปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นความท้าทาย ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ประชาชนระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการลงทุนก้อนใหญ่ เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์ยังคงใช้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาจากความเสี่ยงของลูกค้าและโครงการอย่างเข้มงวด
อัตราดอกเบี้ย: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำ แต่ก็ไม่ได้ส่งผลให้กำลังซื้อฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากปัจจัยอื่นๆ ยังคงเป็นอุปสรรค
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสยังคงมีอยู่
ในบริบทของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะต้องเผชิญกับแรงกดดันที่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ดิฉันมองว่านี่คือปีแห่ง “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการปรับตัวเพื่ออยู่รอดและเติบโตภายใต้เงื่อนไขใหม่ที่เกิดขึ้น
อุปทานใหม่ที่ลดลง: สัญญาณบวกที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี โดยมีจำนวนยูนิตที่เปิดขายไม่มากนัก สิ่งนี้ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานใหม่ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการจำนวนมากได้ชะลอการลงทุนและทบทวนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง
การลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์: แม้ว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลง แต่ก็เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจและสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งเมื่อฐานตัวเลขต่ำลง การเติบโตในอนาคตจึงมีศักยภาพที่จะฟื้นตัวได้
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์: การขอส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2568 แสดงสัญญาณที่ดีขึ้น ซึ่งอาจบ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นที่ค่อยๆ ฟื้นตัว
กำลังซื้อจริง: กุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในยุคที่กำลังซื้ออ่อนแอ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ “กำลังซื้อจริง” จะเป็นหัวใจสำคัญของความสำเร็จ ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนจากการพึ่งพาความคาดหวัง ไปสู่การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของกลุ่มเป้าหมาย
การปรับขนาดโครงการและราคา: การพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง และมีราคาต่อหน่วยที่เหมาะสมกับกำลังซื้อเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การออกแบบที่อยู่อาศัย: การออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป และตอบโจทย์การใช้ชีวิตสมัยใหม่ เช่น การมีพื้นที่ทำงานที่บ้าน (Work From Home) หรือการใช้เทคโนโลยีเพื่ออำนวยความสะดวก จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการ
การพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ Low Carbon Living: การให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืนและการใช้พลังงานสะอาด จะเป็นแนวโน้มสำคัญในอนาคต ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้
สินเชื่อ: อุปสรรคที่ต้องหาทางออก
ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้แม้จะมีผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
กลไกเสริมสินเชื่อ: ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณามาตรการเสริม เช่น:
Mortgage Guarantee: เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้กู้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: ช่วยลดภาระหนี้สินโดยรวม และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงของลูกค้า
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV: การพิจารณาผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระตุ้นตลาด
นโยบายภาครัฐ: บทบาทในการพยุง ไม่ใช่แค่กระตุ้น
รัฐบาลใหม่มีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินนโยบายที่เน้นการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น จะช่วยสร้างความมั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว
มาตรการสนับสนุนผู้ซื้อ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก, และการพิจารณามาตรการอื่นๆ ที่ช่วยลดภาระต้นทุนให้กับผู้ซื้อ
มาตรการสนับสนุนผู้ประกอบการ: การพิจารณามาตรการที่ช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการ และส่งเสริมให้เกิดการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: สิ่งสำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม เช่น หนี้ครัวเรือน, การปฏิรูปภาษี, และการส่งเสริมการแข่งขันที่เป็นธรรม
การลงทุนอย่างระมัดระวัง: หัวใจสำคัญของผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการ “สภาพคล่อง” และการลงทุนอย่าง “รอบคอบ” คือกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้
การบริหารสภาพคล่อง: การบริหารจัดการเงินสดและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการดำเนินธุรกิจ
การลงทุนอย่างมีวินัย: การชะลอการลงทุนในโครงการที่ไม่มีความแน่นอนสูง และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของกลุ่มเป้าหมาย เช่น โครงการสำหรับผู้สูงอายุ (Silver Age Housing), โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property), หรือโครงการที่เน้นทำเลศักยภาพในเขตเศรษฐกิจพิเศษ
การใช้เทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการ:
Upskill และ Reskill: พัฒนาศักยภาพองค์กรและบุคลากรให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
Sustainable Development in Action: การให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืน จะสร้างคุณค่าและภาพลักษณ์ที่ดีให้กับองค์กร
การศึกษาตลาดเชิงลึก (Deep Market Research): ทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
การสร้างพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ (Strategic Partnership): การร่วมมือกับพันธมิตรที่แข็งแกร่ง สามารถช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต
นิยามปี 2569: “ม้าวิ่งได้ แต่ยังไม่กระโดด”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านนิยามปี 2569 ว่าเป็นปีที่ “ม้ายังวิ่งได้ แต่ยังไม่กระโดด” หรือ “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดิน” สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และการประคับประคองบนฐานที่ต่ำ นี่ไม่ใช่ปีที่จะเห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีของการสร้างฐานให้มั่นคง และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต
การลงทุนที่ต้องรอบคอบ: วิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เน้นย้ำว่าปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” เนื่องจากกำลังซื้อยังคงอ่อนแอ สถาบันการเงินเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ แม้ดอกเบี้ยจะลดลงก็ช่วยได้ไม่มากนัก GDP ที่คาดการณ์ไว้เพียง 1.5-1.8% ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังและตรวจสอบความพร้อมด้านสภาพคล่องของตนเองอย่างเข้มงวด
สำหรับสินเชื่อโครงการ (Project Finance) การปล่อยสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมซึ่งต้องสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน จะทำได้ยากกว่าบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสได้ ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาตนเองเป็นหลัก และไม่สามารถหวังพึ่งหุ้นกู้ได้มากนัก เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า แม้เศรษฐกิจจะโตต่ำ แต่การที่อุปทานใหม่ลดลงอย่างมากในปี 2568 จะกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะบวก 5-10% โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้นำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ปัจจัยบวกอื่นๆ ที่น่าจับตา ได้แก่ การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น และการเมืองที่มีเสถียรภาพ หากมีการเลือกตั้งตามกำหนด และงบประมาณปี 2570 สามารถเข้าสู่สภาฯ ได้ทัน การใช้จ่ายภาครัฐก็จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้
สำหรับแนวโน้มราคาที่ดิน นายอิสระกล่าวว่า ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่โครงข่ายคมนาคมก่อสร้างแล้วเสร็จ ทำให้การพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจจะเริ่มหายไป และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า เศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้า อสังหาริมทรัพย์ต้องประคองตัวอย่างรอบคอบ การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
นอกจากนี้ ยังเน้นย้ำถึงปัญหา “สินเชื่อ” ที่เป็นคอขวดสำคัญ และเสนอให้มีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee และ Consolidated Debt รวมถึงการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” ที่อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก ปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข และต้องการให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม แก้ปัญหาหนี้ และให้ความสำคัญกับการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองที่ค่อนข้างระมัดระวัง โดยมองว่าปี 2569 อาจเป็นปีที่ไม่ดีนัก เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ นอกจากนี้ ปัญหาผลพวงจากชายแดนไทย-กัมพูชา และความไม่ชัดเจนของการเจรจาภาษีทรัมป์ ก็เป็นปัจจัยกดดัน
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือหนทางสู่ความยั่งยืน
แม้ว่าปี 2569 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสในการ “ปรับตัว” และ “สร้างฐานให้มั่นคง” สำหรับผู้ประกอบการ การมองหา “โอกาสในวิกฤตอสังหาริมทรัพย์” คือสิ่งสำคัญ การเข้าใจถึง “สมดุลใหม่” และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา “บ้านพร้อมอยู่ 2569” หรือ “คอนโดใหม่ 2026” การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การพิจารณาทำเลที่ตั้ง ศักยภาพของโครงการ และความสามารถในการผ่อนชำระของตนเอง ถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุด อย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อ เพื่อให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่นและคุ้มค่าที่สุด
ปี 2569 คือปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ หากเราสามารถปรับตัว เข้าใจ และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตได้ อสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถเดินหน้าต่อไปได้อย่างมั่นคง
ถึงเวลาแล้วที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องร่วมมือกัน เพื่อก้าวผ่านความท้าทาย และสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการนี้ หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2569 และปีต่อๆ ไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเราวันนี้
