เศรษฐกิจไทยปี 2569: ปีแห่งการปรับสมดุลและความท้าทายใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่พิเศษและเต็มไปด้วยความท้าทายที่ต้องการการมองการณ์ไกลและความรอบคอบอย่างยิ่ง หลังจากผ่านพ้นปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนทางเศรษฐกิจ ปัญหาสังคม และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” ที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป
ภาพรวมเศรษฐกิจปี 2569: เติบโตอย่างเชื่องช้า แต่มีสัญญาณของการฟื้นตัว
การประเมินเศรษฐกิจไทยในปี 2569 โดยผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ยังคงชี้ไปในทิศทางเดียวกัน คือ การเติบโตที่อยู่ในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ GDP อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าชะลอตัวลงจากประมาณการของปี 2568 ปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นแรงกดดัน ได้แก่ กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ อันเนื่องมาจาก หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และ ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก และความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ ก็ยังคงส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนและการบริโภค
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกอย่างจะมืดมนไปเสียทั้งหมด ในแง่บวก การที่เศรษฐกิจในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำมาก ถือเป็น “ฐานที่ต่ำ” ซึ่งจะทำให้ตัวเลขการเติบโตในปี 2569 ดูดีขึ้นเมื่อเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์ นอกจากนี้ สัญญาณการลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มเห็นการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่อาจช่วยผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่และโอกาสในความท้าทาย
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “ประคับประคอง” และ “ปรับตัว” อย่างมาก เพื่อให้อยู่รอดและเติบโตต่อไปภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป
กำลังซื้อที่จำกัดและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป:
ประเด็นที่สำคัญที่สุดคือ กำลังซื้อจริง ของผู้บริโภค ที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีความระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ การใช้ชีวิตแบบ Low Carbon Living หรือ Sustainable Development มากขึ้น การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวยุคใหม่ที่มีความหลากหลาย
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและความท้าทายทางการเงิน:
สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการโครงการใหม่ (Project Financing) ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในขณะที่สินเชื่อรายย่อยก็ยังคงเผชิญกับเงื่อนไขที่เข้มงวด การที่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง ถือเป็น “คอขวด” ที่สำคัญของตลาด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารสภาพคล่องของตนเองอย่างเข้มงวด และไม่พึ่งพาการระดมทุนผ่านหุ้นกู้มากจนเกินไป เพราะตลาดหุ้นกู้เองก็มีความผันผวนสูงขึ้นเช่นกัน
สัญญาณเชิงบวกจากการลดลงของอุปทานใหม่:
หนึ่งในสัญญาณบวกที่สำคัญคือ ปริมาณอุปทานโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และ ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งเหล่านี้สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ และอาจส่งผลให้ การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอุปทานใหม่จะลดลง แต่ก็ยังคงมี สินค้าคงค้าง (Stock) อยู่พอสมควร ทำให้ อัตราการดูดซับ ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
บทบาทของภาครัฐและความร่วมมือ:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการ “กระตุ้นระยะสั้น” มาตรการที่ควรพิจารณา ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ: เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: เช่น การพิจารณามาตรการ Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง
การส่งเสริมการลงทุน: การเร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณ และการส่งเสริมการลงทุนผ่าน Public-Private Partnerships (PPP)
การฟื้นตัวที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่:
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะมีความแตกต่างกันในแต่ละภูมิภาค ราคาที่ดินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณแนวโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ จะส่งผลให้ การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจเริ่มหายไป และมีแนวโน้มที่จะถูกแทนที่ด้วยคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง ในขณะที่ภูมิภาคอื่นๆ การฟื้นตัวอาจช้ากว่า
นิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเดิน” บนสมดุลใหม่
กูรูอสังหาริมทรัพย์หลายท่านได้ให้คำนิยามปี 2569 ในลักษณะที่เห็นภาพชัดเจน เช่น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ซึ่งสื่อถึงสภาวะที่ยังไม่สามารถทำงานหนักได้เต็มที่ เปรียบเสมือนม้าที่เพิ่งพ้นจากช่วงป่วยไข้ (ปี 2568 ที่เป็น “ที่สุดของพายุเศรษฐกิจ”) และกำลังจะ “ลุกขึ้นเดิน” อย่างระมัดระวังบน “สมดุลใหม่” ไม่ใช่ปีที่ “ม้าจะกระโดด” หรือวิ่งได้อย่างเต็มกำลัง
ปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับตา:
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และการขับเคลื่อนนโยบายต่างๆ อาจส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนและความเชื่อมั่น
สถานการณ์ชายแดน: ความตึงเครียดบริเวณชายแดนยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวัง
การคอร์รัปชัน: การจัดการปัญหาคอร์รัปชัน และการดำเนินนโยบายที่มุ่งเน้นการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างมากกว่านโยบายประชานิยม จะมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวระยะยาว
โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน:
แม้จะมีความท้าทาย แต่สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ ปี 2569 ก็ยังคงมีโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยควรพิจารณา:
โครงการที่มีทำเลดีและตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง: การเลือกทำเลที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต และโครงการที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า (Investment Property): ในภาวะที่การซื้อขายอาจชะลอตัว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้จากการเช่าอย่างสม่ำเสมอ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
โครงการที่เน้นการพัฒนาอย่างยั่งยืน (Sustainable Development): เทรนด์นี้กำลังมาแรงและจะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในอนาคต
การพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ: หากมีความกังวลเกี่ยวกับปัจจัยเสี่ยงภายในประเทศ การกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่มีศักยภาพ ก็เป็นทางเลือกที่นักลงทุนควรศึกษา
บทสรุป: การเดินทางบนสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ปรับตัว” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีของการสร้างฐานที่มั่นคงและเตรียมพร้อมสำหรับการฟื้นตัวในระยะยาว ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรของตนเองให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง บริหารจัดการ “สภาพคล่อง” ให้ดี และ “ลงทุนอย่างรอบคอบ” โดยยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เราจะสามารถนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนบน “สมดุลใหม่” ที่เรากำลังก้าวเข้าสู่
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดอย่างลึกซึ้งและวางแผนอย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด สัมผัสประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของเราในการนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทายในปี 2569 ไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ
