การประคับประคองสู่สมดุลใหม่: ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงบูม ช่วงชะลอตัว และช่วงวิกฤต แต่ปี 2569 นี้ ช่างเป็นปีที่พิเศษยิ่งกว่า ด้วยการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างและปัจจัยภายนอกที่ซับซ้อน ทำให้การคาดการณ์ทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องมองให้ลึกซึ้งกว่าเดิม ปีนี้ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าบนฐานที่ต่ำสุด และการปรับตัวเข้าสู่สภาวะปกติใหม่ที่ไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ฟื้นตัวช้า ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน
จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน สภาพเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างต่อเนื่อง การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดว่าจะอยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งยังถือว่าต่ำกว่าระดับศักยภาพ และสะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ยังไม่แข็งแกร่งนัก ปัจจัยหลักที่กดดันเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้ออ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการบริโภคภาคเอกชน ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับการเติบโตของรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ ทำให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อสินค้าคงทนและอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ จากความกังวลเรื่องคุณภาพสินทรัพย์และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะอยู่ในระดับต่ำ แต่เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดก็ยังเป็นอุปสรรคสำคัญ
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าระหว่างประเทศ ยังคงส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการลงทุนของไทย ขณะที่ปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ การดำเนินนโยบายของภาครัฐ และเสถียรภาพทางการเมือง ก็เป็นความท้าทายที่ต้องจับตา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองบนฐานที่ต่ำสุด
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” อย่างแท้จริง หลังจากที่เผชิญกับภาวะซบเซาอย่างหนักในปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่ “เคราะห์ซ้ำกรรมซัด” จากปัจจัยลบหลากหลายมิติ ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง
“ปีม้าหงอย” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” คือคำนิยามที่สะท้อนภาพรวมได้เป็นอย่างดี การเติบโตของตลาดจะไม่ได้มาจากปัจจัยกระตุ้นภายนอก แต่มาจากการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนฐานที่ต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีมา
ปัจจัยบวกที่พอจะมองเห็น:
อุปทานใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ: ในปี 2568 อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) สะท้อนว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวและชะลอการลงทุน ซึ่งส่งผลให้ “การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่” ในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่าปี 2567-2568
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อรายย่อยอยู่ที่ฐานต่ำ: มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 ลดลง 20-25% และสินเชื่อรายย่อยอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี การปรับลดลงอย่างมากนี้ จะกลายเป็นฐานที่ทำให้ตัวเลขการเติบโตในปี 2569 ดูดีขึ้นได้ (เช่น การโอนกรรมสิทธิ์อาจกลับมาเติบโต 5-10%)
อัตราดอกเบี้ยที่เอื้ออำนวย (ในบางส่วน): แม้ไม่สามารถแก้ปัญหาหลักได้ แต่การลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงบ้าง อาจช่วยประคองกำลังซื้อในส่วนที่ยังมีความต้องการจริงได้
การลงทุนภาคเอกชนที่เริ่มฟื้นตัว: ข้อมูลการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนในครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดีขึ้นเกือบ 100% และมูลค่าการลงทุนที่เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ว่าภาคเอกชนเริ่มกลับมาลงทุนจริง ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป
ราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น (ในบางพื้นที่): บริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังคงมีแนวโน้มราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งสะท้อนความต้องการและการเติบโตของพื้นที่นั้นๆ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและปัญหาหนี้ครัวเรือน: นี่คือ “คอขวด” สำคัญที่สุด ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด (Mortgage Approval Rates): อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ทำให้แม้ผู้ซื้อจะมีกำลังซื้อ แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ปัญหานี้ส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ปริมาณสินค้าคงค้าง (Inventory) ในบางทำเล: แม้การเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง แต่ในบางพื้นที่อาจยังมีสต็อกสินค้าที่ต้องระบายออก
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มีความต้องการที่หลากหลาย ซับซ้อน และใส่ใจเรื่องความคุ้มค่า สิ่งแวดล้อม และการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืนมากขึ้น การพัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์เหล่านี้
การพึ่งพิงภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องยนต์หลัก: อสังหาริมทรัพย์ถือเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ของเศรษฐกิจ หากภาคนี้ชะลอตัว จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ อีกมากมาย
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ: “Upskill” และ “บริหารสภาพคล่อง” คือหัวใจสำคัญ
ในสถานการณ์ที่ท้าทายเช่นนี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างจริงจังเพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน:
“Upskill” องค์กรเพื่ออนาคต: ไม่ใช่แค่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ แต่เป็นการยกระดับศักยภาพองค์กรในทุกมิติ มุ่งเน้น “Sustainable Development in Action” พัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” และความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ
บริหารจัดการสภาพคล่องและการเงินอย่างเข้มงวด: ในปี 2569 สภาพคล่องคือ “ยาวิเศษ” การบริหารเงินสด กระแสเงินสด และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนมีความสำคัญยิ่งยวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการสร้างหนี้สินที่เกินตัว การพึ่งพาตนเองจะสำคัญกว่าการหวังพึ่งปัจจัยภายนอก
ยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับรายได้จริงของประชาชน ปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data Analytics) จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจตลาด
มองหา “กลไกเสริม” แก้ปัญหาการเงิน:
Mortgage Guarantee: การพัฒนาเครื่องมือค้ำประกันสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt Solutions: การนำเสนอทางเลือกในการรวมหนี้สิน เพื่อช่วยลดภาระและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ
Risk-Based Interest Rates: การทำงานร่วมกับสถาบันการเงินในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง เพื่อสร้างความเป็นธรรมและส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อ
ผลักดันมาตรการภาครัฐที่ตรงจุด: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่า “กระตุ้นระยะสั้น” มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว จะช่วยให้ตลาดขับเคลื่อนต่อไปได้
“การลงทุนต้องรอบคอบ” และ “บริหารสภาพคล่อง”: นี่คือสองวลีทองที่ผู้ประกอบการต้องจดจำให้ขึ้นใจ การลงทุนในโครงการใหม่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้านถึงความคุ้มค่า ผลตอบแทน และความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่งอยู่เสมอ
นิยามใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์: “สมดุลใหม่” ไม่ใช่ “กลับไปเหมือนเดิม”
หลายครั้งที่ผู้คนมักเปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับ “ยุครุ่งเรือง” ในอดีต แต่ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ ผมยืนยันว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิมอีกต่อไป” เรากำลังก้าวเข้าสู่ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่โครงสร้างตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างถาวร ปัญหาเชิงโครงสร้างที่หมักหมมมานาน เช่น หนี้ครัวเรือน การขาดความสามารถในการแข่งขัน และความเหลื่อมล้ำ ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
การเติบโตในอนาคตจะไม่ได้มาจากปริมาณโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล แต่จะมาจากการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง การสร้างมูลค่าเพิ่ม และการบริหารจัดการธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวเข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้ได้เท่านั้น ที่จะสามารถอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
การเมืองและนโยบายรัฐ: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
การจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการดำเนินนโยบายของภาครัฐจะเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ การบริหารจัดการงบประมาณปี 2569 ที่เร่งด่วน และการเสนองบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาผู้แทนราษฎรได้ทันเวลา จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้นได้
นอกจากนี้ นโยบายที่เกี่ยวข้องกับการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการทางการคลัง มาตรการสนับสนุนสินเชื่อ และการผ่อนคลายกฎระเบียบต่างๆ หากได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังและตรงจุด จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้
ภาพรวมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใน 2569: เน้นความแน่นอน ลดความเสี่ยง
ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงมีความสามารถในการออก “หุ้นกู้” ได้ แต่ตลาดหุ้นกู้จะมีความแตกต่างชัดเจนมากขึ้น นักลงทุนจะเลือกพิจารณาจากความแข็งแกร่งของผู้ออกและความน่าเชื่อถือของกิจการมากขึ้น การบริหารสภาพคล่องและการพึ่งพาตนเองจึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทุกขนาดธุรกิจ
ในส่วนของการลงทุนในโครงการใหม่ ควรเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจริง และอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว การลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์เฮ้าส์” ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีราคาประมาณ 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจค่อยๆ ลดลง เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น และมีแนวโน้มที่ “คอนโดมิเนียม” จะเข้ามาทดแทนในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนเส้นทางสู่การฟื้นฟู
ปี 2569 คือปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” เป็นปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ “ความอึด-ความทน” และ “ความรอบคอบ” ในการดำเนินธุรกิจ โดยมุ่งเน้นการบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และการปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด
แม้ความท้าทายจะยังคงอยู่ แต่หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัว ยกระดับศักยภาพ และทำงานร่วมกับภาครัฐและสถาบันการเงินอย่างใกล้ชิด ก็เชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถก้าวผ่านจุดต่ำสุด และค่อยๆ ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่งขึ้นได้
ถึงเวลาแล้ว ที่ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน สถาบันการเงิน และภาครัฐ จะต้องร่วมมือกัน เพื่อหาทางออกและสร้าง “สมดุลใหม่” ที่ยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก้าวต่อไปบนเส้นทางสู่การฟื้นฟู จะเป็นอย่างไรนั้น ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจและการลงมือทำของพวกเราทุกคนในวันนี้
