เศรษฐกิจไทยปี 2569: ยุคแห่งการปรับตัว สู่สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นี้ มีความพิเศษและท้าทายในแบบที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน สภาพเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังก้าวเข้าสู่ยุคแห่ง “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” (Stabilization on a New Equilibrium) ซึ่งหมายถึงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป หลังจากผ่านจุดต่ำสุดในปีที่ผ่านมา แต่การกลับไปสู่ยุครุ่งเรืองแบบเดิมๆ นั้น อาจไม่ใช่เส้นทางที่เราจะได้เห็นในเร็ววัน
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
การคาดการณ์ แนวโน้มเศรษฐกิจไทย ในปี 2569 ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ สภาพกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่อง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่กดดันการเติบโต
แม้ว่าอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งดีขึ้นกว่าการเติบโตที่คาดการณ์ไว้ 2% ในปี 2568 แต่ตัวเลขนี้ยังคงสะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า และต้องการการบริหารจัดการที่รอบคอบของผู้ประกอบการ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์และบริหารจัดการอย่างระมัดระวังเป็นพิเศษ
กำลังซื้อที่อ่อนแอคือความจริง: สภาพกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ของโครงการใหม่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ สิ่งสำคัญที่สุดของผู้ประกอบการคือการเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย และพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการและกำลังผ่อนชำระจริง
สินเชื่อยังเป็นคอขวด: การที่สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งมักต้องใช้เงินลงทุนสูงในการก่อสร้างอาคารทั้งหมด ทำให้การพึ่งพา Project Financing หรือสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ อาจไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองและบริหารสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ
การแข่งขันด้านอุปทานที่ลดลง แต่ต้องลงทุนอย่างชาญฉลาด: ข้อมูลจากผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นว่า ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งนี้ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างรอบคอบ พิจารณาถึงความคุ้มค่า และผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) อย่างละเอียด
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ในยุคที่กำลังซื้อเป็นสิ่งสำคัญ การพัฒนาโครงการต้องเน้นที่ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค การปรับขนาดของยูนิต การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป (เช่น ครอบครัวขนาดเล็ก หรือ Home Office) จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ
ปัจจัยบวกที่ต้องจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีปัจจัยบางประการที่อาจเป็นสัญญาณบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
ฐานที่ต่ำนำไปสู่การเติบโต: การที่ตัวเลขยอดเปิดตัวโครงการและการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำมาก ถือเป็นฐานที่ต่ำ ซึ่งอาจส่งผลให้การเติบโตในปี 2569 เมื่อเทียบกับฐานเก่า ดูมีตัวเลขที่ดีขึ้นได้ ผู้ประกอบการที่ปรับตัวและเตรียมพร้อม อาจมีโอกาสในการเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด
การแข่งขันสินเชื่อที่อาจเพิ่มขึ้น: การที่ธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เคยมีส่วนแบ่งตลาดสูงมาก อาจเป็นข่าวดีสำหรับผู้ที่ต้องการสินเชื่อบ้าน
นโยบายภาครัฐที่เอื้ออำนวย: การลงทุนภาครัฐที่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม จะช่วยส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง ปัจจัยนี้ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนที่สำคัญ
การส่งเสริมการลงทุนที่เพิ่มขึ้น: การขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวดีขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นและการลงทุนจริงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
ผู้เชี่ยวชาญชี้ทิศ: มุมมองจากกูรูอสังหาริมทรัพย์
จากมุมมองของผู้บริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายท่าน สะท้อนให้เห็นภาพทิศทางที่สอดคล้องกัน แต่ก็มีรายละเอียดที่น่าสนใจแตกต่างกันไป
คุณอธิป พีชานนท์ ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” สภาพเศรษฐกิจยังคงซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวด สินเชื่อบ้าน (Home Loans) ยังคงมีเงื่อนไขสูง โดยเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองและบริหารสภาพคล่องให้ดี ไม่ควรกังวลกับการระดมทุนผ่านหุ้นกู้มากเกินไป เพราะนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นเช่นกัน ท่านเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ซึ่งไม่สามารถใช้งานหนักได้ แต่สามารถนำไปใช้งานเบาๆ เช่น การรับนักท่องเที่ยวได้
คุณอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้มุมมองว่า การที่ตัวเลขต่างๆ ในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี อาจจะกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 เนื่องจากเป็นการสะท้อนการปรับตัวของผู้ประกอบการ และทำให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา ท่านคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% เช่นกัน ท่านเปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากเพิ่งออกจากเฝือก
คุณสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ว่าปี 2569 คือปีที่เศรษฐกิจจะ “ฟื้นช้า” และอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ประคองตัว” พร้อมสร้างฐานให้มั่นคง ผู้ประกอบการต้อง “Upskill” พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living บริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว ท่านเน้นย้ำว่า “กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศของตลาด และเสนอแนวทางแก้ไขปัญหา สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่หดตัว เช่น การเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อด้วย Mortgage Guarantee และการลดภาระหนี้ด้วย Consolidated Debt
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” การฟื้นตัวจะเกิดขึ้นบนฐานที่ต่ำสุด และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีกแล้ว ท่านเน้นย้ำถึงความสำคัญของการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคม รวมถึงปัญหาหนี้สินทั้งระบบ ท่านเห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ หากล้มลงอาจฉุดอีกหลายธุรกิจ ท่านเชื่อว่า GDP ควรเติบโต 3-5% เพื่อให้ประชาชนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองภาพรวมปี 2569 ว่า “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากติดขัดหลายปัจจัย ทั้งการรอรัฐบาลใหม่ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และผลกระทบจากปัญหาชายแดน ท่านแสดงความกังวลเกี่ยวกับบริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายเล็กหากเศรษฐกิจสะดุด อย่างไรก็ตาม ท่านเชื่อว่าผู้ประกอบการจะพยายามช่วยกันประคองตลาดให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก
กลยุทธ์การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การบริหารความเสี่ยงคือหัวใจสำคัญ
ในสภาวะที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูงเช่นนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่รอบคอบและคำนึงถึงความเสี่ยงเป็นสำคัญ
เน้นทำเลที่มีศักยภาพรองรับการเติบโตในระยะยาว: แม้กำลังซื้อจะชะลอตัว แต่ทำเลที่ตั้งยังคงเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญ ควรพิจารณาทำเลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง โครงการสาธารณูปโภคพื้นฐาน หรือมีศักยภาพในการเป็นศูนย์กลางการคมนาคม หรือแหล่งงานในอนาคต
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ: หากมองในมุมของการลงทุน ควรพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอ เช่น อพาร์ตเมนต์ หรือพื้นที่ค้าปลีกในทำเลที่มีความต้องการสูง เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างกระแสเงินสด
การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-Use Development): การพัฒนาโครงการที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่สำนักงานเข้าด้วยกัน อาจเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยกระจายความเสี่ยง และตอบสนองความต้องการที่หลากหลายในพื้นที่เดียวกัน
ให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential Property) ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ: สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ควรพิจารณาโครงการที่ตรงกับความต้องการของตนเองอย่างแท้จริง เช่น ขนาดพื้นที่ ฟังก์ชันการใช้งาน และราคาที่สามารถผ่อนชำระได้ โดยไม่แบกรับภาระหนี้สินมากเกินไป
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Green Building): กระแส Sustainable Development และ Low Carbon Living กำลังมาแรง ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และคำนึงถึงสุขภาวะของผู้พักอาศัย จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคกลุ่มใหม่ๆ
การมองหาโอกาสในตลาดรอง (Secondary Market): ในภาวะที่ตลาดอาจมีอสังหาริมทรัพย์ราคาพิเศษ หรือโครงการที่หลุดดาวน์ ผู้ซื้อที่มีเงินสดหรือสามารถกู้สินเชื่อได้ อาจมีโอกาสในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามความต้องการในราคาที่เหมาะสม
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นได้อย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะบทบาทของภาครัฐ ที่ควรเน้นการ “พยุงตลาด” มากกว่าการ “กระตุ้นระยะสั้น” มาตรการที่ตรงจุด เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือความอยู่รอด
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวครั้งสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การดำเนินธุรกิจจะต้องอาศัยความเข้าใจในสภาวะเศรษฐกิจอย่างลึกซึ้ง การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว ยกระดับศักยภาพ และสร้างสรรค์นวัตกรรม จะสามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้บน “สมดุลใหม่” นี้
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนอย่างรอบคอบ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในยุคแห่งความท้าทายนี้.
